住宅商品房面积分摊案例分析

摘要：随着房产测绘市场的开放，测绘市场迎来新的发展机遇。房屋建筑面积是商品房销售的重要指标，直接关系到购房者的切身利益。在新的市场环境下，专业测绘人员要做好内功，增强社会服务意识，掌握房地产政策，熟悉房产测量规范和技术规则，更好地为房地产市场提供优质测绘成果。

关键词：住宅商品房;公摊案例分析;技术标准;技术培训

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0025-10 收稿日期：2021-12-25

在房屋面积测算中，处理好共有建筑面积的分摊尤为重要。依据《房产测量规范》房屋共有共用建筑面积的处理原则：“一是产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行;二是无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。商品房的共有建筑面积一般按相关房屋建筑面积比例进行分摊。随着房地产市场发展，开发企业为满足不同购房者的需求，房屋的建筑结构和形式朝着多样化方向发展，新的结构形式对商品房共有建筑面积分摊的影响较大，按比例分摊远远无法满足测绘工作实际，各城市需要制定技术细则加以规范。近年来，国家高度重视持续推进工程建设项目审批制度改革，全国各地陆续开放测绘市场，推进工程建设领域“多测合一”，对于从事房产测绘业务的技术人员来说，掌握房产测量规范，熟悉当地计算规则，积累实践经验显得非常关键。本文择取管理工作中常见的住宅商品房建筑面积分摊案例与按比例分摊方法加以分析比较。

1 案例一：独立单元底层含有局部架空层案例分析

1.1 案例描述

某高层商品住宅楼，分地上、地下两个部分。地下1层，地上24层。1层（见图1）右边为局部架空层，左边为住宅;2层（见图2）以上为标准层。1层架空层区域内设有楼梯、电梯、前室和强弱电井（见图3）等独立的共有建筑部位。

1.2 案例分析

本案例涉及到架空层。架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。本地规则规定架空部位不计建筑面积也不参与其他功能区的面积公摊。如何处理该幢建筑架空层区域设置的公摊面积，在本案例中测绘技术人员设计两种分摊方案（本案例仅考虑地上住宅部分，地下部分公摊面积按规则另行处理）：一种方案通过分析建筑施工图，认为1层住宅区域内设计有与标准层共同使用的楼梯、电梯及强弱电井等公用设施。架空层区域设置的楼梯、电梯、前室等共有部分为2层以上标准层使用，1层住宅各户型不使用该共有部位，不应分摊该部位的公摊面积。同时，标准层较1层增加5个户室，层套内建筑面积增大，共有建筑面积变化较大，1层住宅和标准层住宅应该分别设置功能区进行分摊面积计算。1层住宅单独划分成一个功能区，独立分摊住宅区域内为1层服务的共有建筑面积;标准层分摊各楼层及架空层区域内共有建筑面积。该方案分为3级：1级公摊包括整幢楼的外半墙、配电间、顶层电梯维修间等为全楼服务的共有部位;2级公摊包括2层以上标准层使用的架空层区域楼梯、电梯和前室;3级公摊分为1层和标准层两个功能区分别分摊为本楼层服务的共有面积。第二种按比例分摊方案不考虑1层住宅共有建筑面积的差异性，将1层与标准层住宅区域划为同一个功能区，住宅各层各户型按比例分摊所有为住宅服务的公摊面积，这个方案的结果是1层住宅与本幢楼标准层同一户型住宅的建筑面积相同。

1.3 计算结果

如表1所示，第一种分级分摊方案1层住宅分摊系数为0.239163，2～24层住宅分摊系数为0.344342;按比例分摊方案住宅分摊系数为0.342105。两种方案公摊面积差异比较：1层住宅各户型在第一种方案和第二种方案中，同一户型的公摊建筑面积差异较大，最小差3.60平方米，最大差5.33平方米;标准层住宅在两个方案中各户型因套数多分摊建筑面积每户差异在0.08平方米与0.12平方米之间。两种方案对标准层各户型面积影响较小，第二种分摊方案让1层住宅户室承担了较多为其他楼层服务的公摊面积。经过比较采用第一种分摊方案更为合理。

2 案例二：多层住宅单层设计不同的案例分析

2.1 案例描述

某幢6层商品住宅楼（见图4、图5、图6），该幢建筑每层均设有常规的楼梯、电梯、过道、强弱电井等服务设施。1层除上述共有公摊面积外还设有大堂供各楼层使用，2～5层为标准层，6层有部分退层设计，6层右边与标准层相比减少两套住宅。

2.2 案例分析

本案例公摊建筑面积功能区的划分（本案例地下部分另行计算），第一种方案考虑本幢楼1层因设有大堂，6层受退层影响，两个楼层住宅共有建筑面积与标准层住宅的共有建筑面积不一致，将1层、6层和标准层分别设置功能区，分层计算共有建筑面积。其中1层大堂、电梯、楼梯及部分过道与整幢外半墙等一起作为全楼公摊面积处理。第二种方案将住宅部分设为同一个功能区，各个户型按比例分摊建筑面积，使各楼层相同户型建筑面积保持一致。

2.3 计算结果

如表2所示，第一种方案1层住宅分摊系数为0.147614，2～5层住宅分摊系数为0.246203，6层住宅分摊系数为0.257553;第二种方案住宅分摊系数为0.230698。通过比较：1层各户型分摊面积差异较大，最小3.55平方米，最大4.42平方米;2～5层各户型差异在0.66～0.83平方米之间;6层各户型差异在1.15～1.43平方米之间。第二种方案1层住宅相对于标准层和6层分摊了较多公摊面积。按层分级计算的公摊面积会造成1层、6层同户型住宅与标准层住宅建筑面积不一致，但对于多层建筑来说相对合理，在本地实践中按层划分多个功能区的做法被更多采用。

3 案例三：高層住宅单层设计不同的案例分析

3.1 案例描述

某幢高层商品住宅楼（见图7、图8、图9）。地上26层，地下1层。1层设计有大堂、管理用房、门斗、走廊、过道、前室、楼梯、电梯强弱电井等相应的共有部位，2～18层和19～26两个标准层共有建筑面积和户型的设计均有变化。地下1层设计有配电房供整幢楼使用，设计明确管理用房是为整幢楼服务使用，机房层设有电梯机房和通往机房的楼梯。本案例地下部分与地库相接规划另行处理。

3.2 案例分析

根据建筑施工图分析本案例分摊方案将1层的大堂、管理用房、门斗、走廊、过道、前室、局部楼梯、电梯、地下1层配电间、机房层电梯间、机房层过道及本幢楼外半墙等各个共有部位由整幢楼共同分摊。1层、2～18层和19～26层各层的共有部分建筑面积分为3个功能区：1层住宅只分摊为本层服务的局部楼梯和强弱电井，2～18层和19～26层各标准层住宅分别按层分摊各自的共有建筑面积。

3.3 计算结果

如表3所示，按照上述分摊方案1层住宅分摊系数为0.200760，2～18层住宅分摊系数为0.277299，19～26层住宅分摊系数为0.289859;所有住宅按比例分摊系数为0.278314。与按比例分摊方案比较，1层各户型分摊面积差异最小3.32平方米，最大4.99平方米;2～18层各户型差异在0.04平方米与0.07平方米之间;19～26层各户型差异在0.49平方米与0.74平方米之间。根据比较上述方案逐级细分住宅各层共有部位，使1层住宅共有建筑面积分摊更为合理。2～18层和19～26层两个标准层各户型按不同的方案公摊面积变化不大，层数越多差异越小。

建筑工程规划许可证记载本幢建筑是租赁住宅项目。虽然各楼层共有建筑面积有较大的差异，但考虑租赁住房的政策因素，不区分各楼层共有建筑面积的差别，按比例分摊共有建筑面积可以保持不同楼层相同户型的房屋建筑面积和套内面积一致，在一些地方采用该方案也是一种选择。本案例管理用房如果没有明确使用范围，需要单独计算建筑面积并参与整幢楼共有建筑面积的分摊。

4 案例四：两单元户型不同的案例分析

4.1 项目描述

某商品住宅楼，地上11层，地下1层，地上部分两个单元户型设计不同。各单元2～11层为标准层;1层设计了室外大堂，大堂无顶盖。1层室外还为2～11标准层设计与1层住宅不相通的外部楼梯（见图10、图11），2层以上住户不通过1层过道直接进入楼梯，室外楼梯与1层住宅部分用实体墙分隔，1层内部设计有过道、电梯和强弱电井等共有设施。

4.2 案例分析

根据建筑施工图分析本幢楼分摊方案划为3个部分：地下车库部分，1层住宅部分，2～11层住宅部分。整幢楼外半墙面积按规则由全楼分摊。1层大堂无顶盖不计建筑面积。1层建筑内共有部位分摊给3个功能区：即地下车库楼梯部分由地下车库分摊;1层室外楼梯由2层以上标准层共同分摊;1层住宅和标准层住宅共有建筑面积变化较大，1层住宅和标准层住宅应该分别设置功能区进行面积分摊计算，即1层的过道，电梯和强弱电井等其他共有建筑面积由1层各户型分摊计算，标准层共有建筑面积由本层各户型分摊计算（本案例地下车库部分略）。

4.3 计算结果

如表4所示，按照上述分摊方案一单元1层户型分摊系数为0.084878，二单元1层户型分摊系数为0.079673，一单元和二单元2～11层住宅分摊系数分别为0.192124和0.174933;整幢楼各单元户型按比例分摊计算一单元分摊系数为0.181742，二单元分摊系数为0.165786。两单元1层各户型与整幢楼各户型按各自单元比例分摊比较：一层两户型分摊建筑面积差异分别为8.65和8.38平方米;标准层两种分摊方法各户型分摊面积相差不到1平方米。根据结果该幢建筑应细分共有建筑面积的服务范围，采用各单元1层与标准层分别计算各户型公摊建筑面积方案比较合理。

5 案例五：两单元户数不同的案例分析

5.1 案例描述

某地上41层的高层住宅楼（地下部分另行规划）。分东西两个独立单元，各单元1层设有门厅。东单元为两梯两户室，每层设有公共阳台;西单元为两梯四户室，设计有连廊。两个单元各层分别设有楼梯、电梯、前室、强弱电井等共有部位，顶层设计有通往屋面的楼梯间、电梯间。

5.2 案例分析

根据建筑施工图第一种分摊方案分为3级，认为该幢住宅楼东、西两单元共有部位面积差异较大，应划分东单元、西单元两个功能区。本幢楼外半墙由全楼分摊;各单元顶层的楼梯间和1层门厅、电梯及通往电梯的通道等共有部位按各单元共有建筑面积进行分摊计算;各单元1层分摊本层局部过道、强弱电井，标准层分别按层分摊各自的共有建筑面积。通往地下车库的楼梯单独计算建筑面积，不计入公摊面积。第二种分摊方案将本幢楼住宅部分设为同一个功能区，没有区分各单元和1层共有建筑面积的差异，各个户型按比例分摊建筑面积。

5.3 计算结果

如表5所示，按照第一种方案东单元1层各户型分摊系数为0.238496，2～41层各户型分摊系数为0.269459;西单元1层各户型分摊系数为0.176857，2～41层各户型分摊系数为0.215588。第二种分摊方案各户型分摊系数为0.236146。第一种方案东单元因各户型增加公共阳台，门厅、前室面积大，各户型分摊面积较多，1层各户型因本层公摊面积小微有变化，标准层各户型较第二种分摊方案分别增大4.08和4.52平方米;西单元各户型因共有面积少分摊面积减小，西单元1层各户型公摊面积较第二种分摊方案分别减小6.69、6.50和3.38平方米，标准层各戶型分别减少2.32、1.85和2.25平方米。通过计算结果可以看出整幢楼按比例分摊共有面积，使西单元各户型分摊了东单元较多的共有建筑面积，这种分摊方法在计算软件支持的条件下应避免使用。采用多级分摊的方法按照共有建筑面积服务范围分单元、分层计算各户型公摊面积是本案例最佳方案。

6 结论及实践

按照《房产测量规范》住宅楼共有建筑面积的分摊方法“住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积”。在实际工作中已经无法合理解决房屋共有建筑面积公摊问题，常常成为房地产市场的供需双方矛盾焦点。根据上述案例分析，在房屋面积测算中住宅商品房面积计算应该采用多级分摊的方法，按照建筑施工图设计功能细化服务范围，明确各层共同分摊和独立分摊的共有建筑部位，实现多级按比例公摊计算。建筑物1层设计功能复杂，共有建筑部位与标准层相比变化较大，需要单独划分服务范围分摊共有建筑面积。标准层各户型共有建筑面积相同时按同比例分摊共有建筑面积，标准层各户型共有建筑面积不同时应分别计算。

“同一幢建筑电梯数、楼梯、层数、户型、户室数及其他共有建筑部位不同的单元应分别计算共有建筑面积;同一幢建筑或同一单元各层共有建筑部位发生变化的应按层分别计算共有建筑面积”。经过多年的工作实践，上述规则不仅在合肥市具有可操作性，对其他地市也有借鉴作用。

7 问题及建议

7.1 重视技术培训

根据《自然资源部办公厅关于印发测绘资质管理办法和测绘资质分类分级标准的通知》（自然资办发〔2021〕43号），新的《测绘资质管理办法》和《测绘资质分类分级标准》2021年7月1日开始执行。在房产市场放开的初期，测绘单位普遍缺乏从事房产测绘的技术人员，房产测绘专业人员需要掌握广泛的业务知识和丰富的实践经验，监管部门需要加快落实业务培训，加强房产测绘专业人才培养，保障测绘单位生产出合格的测绘成果。

7.2 统一技术标准

保证房产测绘成果质量，规范测绘市场行为，统一技术标准是关键。房产测绘虽有《房产测量规范》通用标准，但各地执行的技术规则仍然存在差别。开放的测绘市场，需要统一的计算规则，同时职能部门还要重视制定符合规范的计算软件标准，避免因计算软件不合格导致的测绘成果质量问题。加快测绘市场监管平台建设，真正实现对测绘企业成果质量的事中事后动态监管。

8 结束语

近年来，随着房产测绘市场的开放，在多地城市陆续推行“多测合一”的背景下，更多的测绘企业进入房产测绘市场，由于房产测绘业务发展的特殊性，对于众多的测绘单位来说是个陌生的领域。房屋建筑面积是房地产市场的重要指标，是商品房销售的计价单位，要求从事房产测绘业务的技术人员，一方面要熟悉国家房地产相关政策和房屋面积测算规范，另一方面还要熟悉各地执行的现行规则和约定俗成的习惯做法，不能盲目地照搬照抄其他城市的经验和方法，以免与当地有关政策“水土不服”。

作者简介：江炜，合肥市房屋交易管理中心。