存量房（二手房）交易监管困境之突破

摘要：存量房（二手房）监管由于缺乏明确的法律法规，监管部门普遍将“把关”责任寄托于网签环节。但是随着房地产市场的蓬勃发展，存量房（二手房）交易也持续活跃，各地市在存量房（二手房）市场管理中遇到的矛盾和问题也越来越多。如何运用好信用评价，把主动权和选择权交给购房人是下一步存量房（二手房）监管的突破点。

关键词：存量房（二手房）;监管;资金

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0015-04 收稿日期：2021-12-27

随着房地产市场的蓬勃发展，存量房（二手房）交易持续活跃，各地市在存量房（二手房）市场管理中遇到的矛盾和问题也越来越多。随着国家一系列稳市场、稳房价政策的出台，从2020年初开始，房地产市场活跃度降低，目前房地产市场仍相对低迷，此时各地房地产市场管理部门应抓住机遇，重点解决在存量房（二手房）交易管理中遇到的难度和痛点。

1 存量房（二手房）网签和资金监管的法律依据不明确

改革开放初期，我国在福利分房的后期参照香港地区模式引入了商品房制度，由于准备相对充分，在商品房启动的同时，相关配套的法律法规也随之建立。住房制度改革顺利推进，存量房（二手房）也开始成交活跃，但存量房（二手房）交易活跃的初期就几乎完全实现了市场化。随着房地产价格的不断攀升，商品房建设速度加剧之后，存量土地不断减少。此外，存量房（二手房）一般比同地段新建商品住房价格低，即买即住，不存在烂尾的可能，存量房（二手房）市场发展也应时而生。

目前，我国对房地产市场采取并非完全市场化的管理模式，各地市要确保房地产市场平稳健康，必要时必须对房地产市场进行调控。而存量房（二手房）网签合同备案和存量房（二手房）交易资金监管是维护存量房（二手房）市场秩序、加强市场调控的重要措施。利用存量房（二手房）网签手段实行存量房（二手房）交易监管，是房地产市场调控的重要内容、方式和途径。针对部分地方存量房（二手房）交易监管不到位，影响了房地产市场调控政策落实的情况，2016年开始，住房和城乡建设部明确要求，将存量房（二手房）与新建商品住房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，坚决防范存量房（二手房）交易脱管、市场混乱引发房地产市场剧烈波动，必须维护房地产市场正常秩序。通过办理存量房（二手房）合同网签备案，可以对当事人购房资格、购房者住房状况、房源真实性、交易价格、房屋他项权利及权利限制情况进行认真核验，严防不符合调控政策的购房人和房产入市交易。将存量房（二手房）网签管理和购房资格审核情况与购房贷款、税收缴纳相关联，可以确保差别化的住房信贷和税收政策落实到位，支持合理自住购房，限制投机购房，严防骗购骗贷、避税漏税。

在“房住不炒”政策影响下，很多城市为了维护存量房（二手房）市场的稳定，出台了网签或者资金监管的相关规定，但上位法的支撑不够，法律层级低，导致基层单位推动较难。

目前，出台的较高层级规章和文件规定包括：

第一，《房地产经纪管理办法》（建设部令第8号）第30条规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：……（三）房地产交易合同网上签订。

第二，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步建立健全新建商品房、存量房（二手房）交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

第三，住房和城乡建设部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）规定，……（八）全面推行交易合同网签制度。市、县房地产主管部门应当按照《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，全面推进存量房（二手房）交易合同网签系统建设。备案的中介机构可进行存量房（二手房）交易合同网上签约。已建立存量房（二手房）交易合同网签系统的市、县，要进一步完善系统，实现行政区域的全覆盖和交易产权档案的数字化;尚未建立系统的，要按规定完成系统建设并投入使用。住房和城乡建设部将开展存量房（二手房）交易合同网签系统建设和使用情况的专项督查。

第四，住房和城乡建设部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房

〔2018〕128号）要求，实现新建商品住房和存量房（二手房）买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。

第五，最高人民法院《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释

〔2021〕18号）第3条规定，经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

可以看出，虽然一系列文件都要求进行网签，但没有明确的法律规定可以进行存量房（二手房）网签。2021年最高人民法院《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，说明房地产市场调控是党中央确定的政策，不能因为相关法律法规的不够完善，被部分人员钻了空子，获取不当得利。各地房地产监管部门也应该理解相关要求，制定完善的网签和资金监管配套文件。

2 房地产中介行业监管存在瓶颈

近年来，随着房地产市场的发展，各类房地产中介企业如雨后春笋，在促进房地产市场发展的同时，也造成了一些不良社会影响。近年来的房地产管理文件主要存在以下几点问题：

第一，法规明显滞后。除《城市房地产管理法》有3条涉及房地产中介行业以外，其余都是一些部门规章，如1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》等，明显滞后于市场發展，导致标准难界定，法律责任不清。加之“放管服”改革的推进和《优化营商环境条例》的出台，房地产中介行业的设立不存在前置条件，使房地产中介行业成为无监管的“灰色地带”。

第二，行业监管不力。由于房地产中介行业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信等。由于缺乏刚性约束，无论是房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不到位的情况。

第三，缺乏规范的运作模式。房地产中介行业管理混乱，人员鱼龙混杂，一些房地产中介企业以挂靠形式加盟。一不申报，二无实力，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就开门营业，全无制度可言。在房地产中介代理合同的签订上，往往对一些关系到购房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时推卸责任，不顾客户利益。个别房地产中介机构甚至对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈。同时，房地产中介行业管理还存在配套政策和法律法规不完善的情况。

3 信用评价体系建设滞后

目前，我国社会信用體系顶层设计基本完成，实现了全国范围内的社会信用信息归集共享，加强了部际联动的联合奖惩制度，建设了社会信用体系建设示范城市。市场化社会信用服务体系建设日趋完善，政府部门间“信息孤岛”基本消除，协同监管意识不断强化，“信用中国”网站等平台已经开始发挥巨大作用。

在存量房（二手房）交易市场，由于法制不健全、道德文化建设滞后，市场经济体制尚不完善，违背法律法规、不执行合同契约、不兑现承诺和不遵守公共道德现象突出，社会诚信缺失和信用交易风险问题仍较突出。在政府部门“法无授权不可为”的前提下，监管部门无法过度干涉合同内容，导致不法机构趁机钻空子。

运用好信用评价成为目前解决房地产中介行业混乱情况的最佳手段。进一步完善存量房（二手房）交易监管中的红黑名单制度，综合推动完善实施事前信用承诺、事中信用分类管理、事后守信联合激励和失信联合惩戒制度，将房地产中介机构和经纪人员纳入信用评价范围，对失信企业依法依规进行禁止或限制，提高守信收益和失信成本;对失信经纪人员采用行业禁入制度，将经纪人员信用与房地产中介机构信用进行捆绑。对纳入监管范围的人员和企业名单进行公开，把群众选择权交给群众。

4 资金监管的安全性宣传力度不够

由于对存量房（二手房）交易资金进行强制缺乏相关的法律法规依据，因此存量房（二手房）交易资金监管的原则一般是自愿选择是否进行资金监管。虽然资金监管可以降低交易风险，确保交易资金安全，但在实务中，由于宣传不到位，加之房地产中介机构从中诱导，很多购房人选择让房地产中介机构进行资金监管，加大了交易风险。

为此，监管部门应加大宣传力度，多渠道宣传资金监管的安全性和重要性，同步加大对房地产中介机构逃避监管的打击，将资金监管纳入中介机构和经纪人从业的考评分。同时，监管部门要充分利用互联网思维和计算机技术，在确保达到资金监管目的的前提下，给资金监管做“减法”，让买卖双方从心里认可和接受资金监管服务。

作者简介：牟伟，日照市住房保障管理服务中心。