预售资金监管中如何加强与银行协作

摘要：银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。资金监管活动是保障项目顺利建设的核心环节，无论是行政主管部门、银保监部门、商业银行都应该各司其职，配合协作，以保交房为目的，以问题为导向，共同做好资金监管工作。

关键词：资金监管;银行;预售制度

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0012-03 收稿日期：2021-12-03

近期全国各地房地产开发企业频频爆雷，除了其自身经营风险控制问题和国家政策调整因素以外，也和各地商品房资金监管工作息息相关。

房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此，银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。

1 银行身份的特殊性

银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备着多种身份，归纳起来主要为以下几种：

（1）房地产项目开发贷款的提供者;（2）购房款支付服务的提供者;（3）购房贷款资金的提供者;（4）依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人。

从以上几种身份可知，银行作为提供金融服务的中间人，与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

2 银行资金监管中常见风险类型

由于银行作为资金监管的中间服务提供商，风险类型主要可分成自身和非自身两大类型。

银行自身原因导致的风险主要有以下几种类型：

（1）银行未按约定将监管资金打入监管账户;

（2）未按监管协议进行总体资金监控;

（3）违规将监管资金拨付到房地产企业股东和关联企业账户;

（4）银行违规将监管资金用于归还本行贷款;

（5）违规将监管账户开通非柜台业务和网银业务，为房地产企业违规转款提供了便利;

（6）没有采取必要的技术手段，如提供专用POS机以便购房人的购房款直接刷入监管户;

（7）对不符合首付款比例的购房人发放贷款;

（8）为完成自身存款任务，人为干扰开发商正常用款的拨付时间。

房地产开发企业花式解冻监管账户资金和逃避监管的手法屡见不鲜，其类型主要有：

（1）在其他银行设立账户，并要求购房人将购房款打入非监管户、甚至是股东个人账户、关联企业账户等;

（2）打通政府和银行的关系，降低监管比例等要求;

（3）本区域内所有项目打包监管，盘活资金周转效率;

（4）与总包单位和监理单位串通提供虚假工程进度和税票套取监管资金;

（5）房地产开发企业收取销售款项后推迟进入监管账户的时间等，更有甚者不对销售合同进行网签，而是提供草签协议或者是虚假的网签备案合同。

3 加强监管协作，改进监管模式

从法律的角度上来看，做好资金监管工作的责任主体是地方行政主管部门，而预售许可又是以政府信用来背书的一种行政行为，监管缺失的主要责任自然应当由政府来承担，而行政主管部门一家是无法独立完成监管工作的，并且随着社会经济和信息技术的发展以及经济环境的不断变化。如何加强协作、改进监管模式也是对政府的重要考验。

（1）应当建立联合监管模式，地方预售资金监管部门和地方银保监部门应当建立监管信息共享平台。各商业银行應当将房地产开发企业开设的银行账户报送至银保监部门，地方银保监部门如有发现房地产企业非监管户经常性的不明入账，除了依照自身法规进行监管以外，还应当将相关信息通报给建设行政主管部门，建设行政主管部门在日常监管中发现监管银行违规行为的，也应当及时通报给银保监部门，以达到联合监管的效果。

（2）各商业银行以及贷款银行应当将相关的流水账户信息与行政主管部门实时共享，以便主管部门能够及时与网签备案信息相比对，能够及时核对监管银行的数据和款项，进而判断开发企业是否按照约定进入监管账户。对未按规定及时转入的，应当暂停新的网签备案和预售资金支取。

（3）多手段规范银行经营。由于对监管银行的责任并无明确法律规定，除了人民银行、银保监会等金融主管部门按照《银行业监管法》以外，行政主管部门基本上都是依靠地方政府或者主管部门出台的规范性文件以及监管协议约束监管银行，而规范性文件对银行的约束力和在法院诉讼的时候效力存疑。因此，目前来看最好的办法就是利用和完善监管协议，监管协议中应当明确银行的职责和违约的后果。如应当明确违规操作应当与房地产开发企业承担连带的赔偿责任。行政主管部门应当对违规的监管银行在一定期间内限制其办理新监管业务。

（4）行政主管部门除了要尽量建立完善的监管系统和制定监管协议以外，还应当建立日常检查制度和工程节点的核验制度，不能盲目信任总包施工企业、监理机构。

在拨款时应当加强对施工企业、材料供应商等提供的发票真伪性进行核验。对有区分重点监管资金和非重点监管资金的地方还应当加强对重点监管额度的核定，以避免重点监管额度不够覆盖工程建设和交付的资金需要。

（5）行政主管部门在加大对开发企业监管力度的同时，要加大对监管资金的宣传力度，让购房人明白备案的意义。备案之后的资金要打入监管账户，购房人如果知晓监管资金能够有效防止烂尾项目的产生，将会加大社会力量对开发商的监督。行政部门也应该根据监管中发现的问题加大对监管资金信息系统的升级改造，既达到监管的根本目标，也能有效解决目前监管要求的不断提高和监管人员不足之间的矛盾。

综上所述，资金监管活动是保障项目顺利建设、不烂尾的核心环节。无论是行政主管部门、银保监部门、商业银行都应该各司其职，配合协作，以保交房为目的，以问题为导向，共同做好资金监管工作。

作者简介：李炜，武夷山市住房和城乡建设局。