高度建成的大都市边缘城区深圳坪山产业空间规划研究

陈艳

坪山区位于深圳市东部，现状高度建成，工业用地占现状建设用地38%。在深圳产业转型升级和梯度转移的大背景下，坪山作为深圳战略性新兴产业和自主创新基地，在承载着深圳产业转型发展新希望的同时，也面临产业空间需求难确定、增量空间难供应，存量空间难支撑等高度建成的大都市边缘城区典型现实问题。

2015年，为加速坪山产业转型升级进程，坪山产业部门组织编制坪山产业发展“十三五”规划，科学调整了产业发展目标、方向以及结构。如何在空间资源有限的情况下，搭起产业空间供给和需求之间的桥梁，成为坪山发展面临的紧迫问题。

而长期以来，传统产业规划与空间规划基本处于“被动式”衔接状态。坪山如何化“被动衔接”为“主动融合”，实现坪山产业发展与产业空间规划相互促进和协调，是本研究的核心内容。

一、产业空间规划难题分析

在高度建成的深圳市坪山区，要实现产业发展与空间规划的“主动融合”，存在以下三个难题：

1.与产业发展目标相对应的空间需求不明确，难以落实坪山产业发展“十三五”规划提出的总产值目标2900亿元。

2.增量用地潜力大，但由于地块不规整、权属复杂、规划不符、临时建筑等，难以形成有效供应。

3.大量存量用房由社区掌握，用房品质、开发强度均较低，难以支撑新兴产业发展，改造潜力与难度并存。

二、产业空间规划思路

本研究探索创新传统产业空间规划技术路线，以企业招商需求和产业空间需求分析为基础，以产业空间潜力挖掘为重点，以产业空间布局优化为表现形式，以行动计划、信息平台、招商企业目录为抓手，构建一条“产业发展目标-空间潜力挖掘-空间布局优化-空间保障”的全流程精细化路径（图1），高效实现产业空间供需匹配。

图1 供需匹配精细化路径示意图

三、产业空间规划策略与方案

1.目标转换，明确发展需求

针对空间需求难确定的问题，一方面从“十三五”产业发展目标出发，在充分考虑企业建设周期的基础上，根据不同产业门类的地均效益核算出“十三五”前三年产业空间需求，明确不同产业类型需求用地量；另一方面围绕坪山产业发展方向，进行上市及拟上市公司扩张需求和坪山产业热点分析，筛选出符合坪山产业发展导向且有拓展潜力的企业精选数据库，并进一步分析其产业空间需求特征，指导招商引资工作，为产业空间供需匹配奠定扎实的基础。

通过用地空间需求转换和招商需求筛选不仅可以明确坪山产业空间需求的总量、招商企业库、空间需求特征，为供需匹配奠定扎实的基础，也可以为上层规划传导和落实提供抓手。

2.深度挖潜，创新产业空间供给

对于增量空间难供应，存量空间难支撑的问题，根据 “增量带动存量，用地用房并举”的总体原则，通过“增”“改”“找”拓展产业用地和用房潜力，并根据潜力释放的可能性和差异性，分类构建潜力分级模型，有序引导产业空间供给，具体为：

（1）“增”即新增产业用地，以规整地块为对象，根据整备、规划调整等前期工作的难易程度，将其由易到难分为四级，并有针对性地引导其实现有序供应（图2）。

图2 新增产业用地潜力等级图

（2）“改”即改造存量产业用地，以现状工业区为对象，通过用地权属、改造意愿、建筑质量等“多因子”综合分析，分类分级确定潜力。对于符合规划、交通区位好，但建筑质量差、开发强度和地均效益低的存量产业用地，建议通过土地整备或拆除重建类城市更新释放用地潜力。对于符合规划、交通区位好，但建筑质量和开发强度中等和地均效益低的存量产业用地，建议通过综合整治或功能改变类城市更新释放用房潜力。并结合用地权属和改造意愿是否明确分为两级。

（3）“找”即“多途径”拓展创新型产业用房，一是大力培育“产业载体平台”，提高创新型产业用房周转率；二是大力扶持“工改工”项目，保障创新型产业用房配建比例；三是大力推动已批未建项目改造配建，拓展创新型产业用房空间。

通过上述“用地”和“用房”的双轮驱动，不仅可挖掘大量的产业用地和用房潜力，同时鼓励政府/国企自持产业用房，引导未来产业用地需求向用房需求转变。

3.供需匹配，优化产业空间布局

基于产业目标转换需求和空间潜力挖掘，并结合产业发展特征，依托坪山“一山一河一走廊”优化产业空间布局，引导战略性新兴产业及先进制造业集聚入园，形成7个产业集聚区；“2.5产业”产城融合，形成“大分散、小集聚”格局（图3）。

图3 产业空间分类指引图

4.长效机制，保障规划实施

注重产业空间供应的可操作性，通过近期年度供应计划、招商引资企业目录、以及多方互通的产业信息平台三个抓手，指导从招商引资到土地供应全流程工作。其中：

（1）近期年度供应计划，重点明确年度及其分项目标任务、具体工作建议（如供应路径、规划调整建议等）、责任单位等，保障空间供给。

（2）招商引资企业目录指导产业部门主动出击寻找企业目标，有效提升招商引资效率和入驻企业层次，并引导产业集聚。

（3）产业信息平台，整合产业规划、产业分布、产业空间潜力等多元信息，为企业与政府/社区之间创造双向选择的机会，搭建起政府-公众-企业-社区多方互通的桥梁。

四、结语

综上所述，本研究以产业发展规划与空间规划的“主动融合”为目标，重点探索产业空间供需匹配的精细化路径，很好的指导和保障了坪山区的产业空间供给和产业发展；同时，深化与发展路网传统产业空间规划编制路径，搭建了产业发展规划、产业空间规划、产业空间供应之间的桥梁，对于高度建成大都市区边缘城区的产业空间规划编制具有一定借鉴意义。