正荣地产的 “滑铁卢”

张凤玲

该来的，终究还是会来

陷入债务风波之后，正荣地产又陷入利润下滑的困境。

3月8日，正荣地产发布公告，前两个月销售额下跌超五成，去年净利润下跌约七成。

年前，正荣地产还屹立在地产圈的“第一梯队”。年初的时候，他们还曾发布公告称，将于3月5日赎回其2亿美元规模的永续债。之后，他们还偿还了一笔境外债，形势大好。

很快，西安、广州的开发贷，泡汤了;股价暴跌了，美元债违约了。所以，在美元债到期兑付的时候，正荣地产选择不还钱，要求展期，继而“躺平”。

短短几月，为什么正荣地产从“形势大好”走向“滑铁卢？”

沉重的美元债

此时此刻，正荣地产面临前所未有之挑战，正荣地产欧宗荣也面临前所未有之挑战。

因为截止到现在，正荣地产目前有14笔未到期境外债券，存续规模约35.99亿美元。 其中有5笔债务，需要展期。目前，正荣地产发布公告，已经要求对这5笔2022年内到期的海外票据展期一年。

在电话会议上，正荣地产高管表示，虽然公司采取了各种措施减少开支，推进资产处置，然而未能止住经营现金流大幅衰减的趋势。

正荣地产要化解债务危机，就需要卖卖卖！

因为如果不能解决问题，优质抵押物没了，银行必然要求企业补充新的抵押物，或者借新续旧时借贷成数还得下降，到头来，企业的风险敞口只能增大。

千亿之變的“惑”

2017年到2018年，可谓是中国楼市最后一波加杠杆的年代。今日暴雷的正荣，在那两年进行了疯狂的扩张。

根据公开数据显示：2016年，正荣将总部搬至上海。此后，2018年，正荣地产拥有145个项目，比2017年增加了50多个，年增速超过50%。

这一波，加杠杆，让正荣地产享受到了“扩张的红利”。到了2019年，正荣地产实现合约销售1307.1亿元，实现营收325.58亿元，同比上升23.02%;归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4%。

但是，到了2020年，与两件事迎头相撞。其一，全国性的限价;其二，住房按揭款的额度收紧。 这两件事情，尤其后者，打破了正荣地产的扩张模型，迫使它们在最近的一年多来，不得不面临一个极度陌生的局面：按揭款的回笼，变得越来越慢。

钱能载舟，也能颠舟。

在2017年到2018年的扩张过程中，正荣的负债率，也迅速飙升。根据正荣年报显示：2017年年中，正荣地产的资产负债率为81%，仅次于恒大集团的89%。像所有房企一样，按揭款的回笼，变得越来越慢，正荣的债务越来越多，资金链越来越紧张。

成也三四线，败也三四线

像很多中国第一代富豪，正荣地产创始人欧宗荣的财富王国是靠自己从三四线城市打拼而来。

他出生于1964年1月，生于福建省莆田市。16岁时，欧宗荣远赴江西，建筑工地打工学徒，此后成为施工队负责人，主要承接路桥工程。直到1996年，因为政府欠下工程款，用土地抵款，欧宗荣在江西省宜春市获取了人生第一块地皮，由此进入房地产领域。

两年后，正荣集团正式创立。

当时，沿海一线城市的房地产刚刚起步，欧宗荣投入1亿多元，在江西省宜春市的郊外筑路造地，建成至今一直被当地人民引以为豪的“赣西第一街”。紧接着，欧宗荣参与旧城改造，储备了1000多亩土地，兴建了2条街道，其中一条还被当地政府命名为“正荣街”。

就在那时，欧宗荣决定了后10年的战略大转变，正荣集团从过去单纯承建路桥、市政工程的企业，转变为一个以房地产开发和基础设施投资为主业的综合性企业。2013年，正荣地产开启全国化布局，2016年将总部搬至上海。此后，正荣地产进入了15个城市，在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸等地区的下沉市场拿地。

正荣为何选择下沉三四线城市？逻辑也容易理解。

同样10亿元，只能在一二线拿一块土地，但是却能在三四线城市拿三四块土地，货地比突出，天然适合加杠杆。

正荣地产下沉到三四线，它只看到了地价便宜，货值高，不限价，以及预售条件宽松，但是，它忘了一件事，银行的按揭额度随时会收紧。

最重要的是，在三四线城市房价下滑的时候，正荣地产创始人欧宗荣没有坚决断腕。