房地产税的两个“谜”

谭保罗

每年的全国两会期间，房地产税都会引起“一年一度”的关注。网友主要分为两派。

有人认为，房地产税应该收，只有通过征收房地产税，才能降房价，让更多的人买得起房。

另外的人观点相反，他们认为，地方政府搞招拍挂，把国有土地使用权让渡给地产商的时候，已经拿到土地出让金，这是提前的税收，最终也转嫁到了房价中。既然业主已经交过税，那么再次征税就不大好了，这是“重复征税”。

以上两类观点都是从“价值取向”的角度来谈问题，我们不妨换个角度，从“技术取向”的层面上来看问题，破解某些普通人不大明白，很容易被误导的“谜团”。

第一个是房地产税的界定。

我们所讨论的房地产税，更确切的说法是“房地产持有税”。广义的房地产税还包括房地产交易税，这个税我国早已开始征收。但房地产持有税这个税，目前只有个别地方搞了“试点”。

2011年，上海和重庆启动了试点，对符合征收条件的房产持有环节征收持有税。当时，全国瞩目。很多人惊呼：中国房地产的拐点，终于来了！有趣的是，到2022年，试点都已经超过了10年，但好像并没有对上海和重庆的房價造成太大影响。

为什么？因为，两座城市都对征收范围进行了极为严格的限定，同时，税率也设定较低。所以，试点对市场的影响非常小。关于两市试点的征收范围和税率，大家可以通过网络公开信息，去自行研究。

实际上，房地产税的试点从一开始就可以预料到结果。投资房产的资金是全国流动的，如果在A市试点，那么钱就会跑到其他城市，必然影响A市的地方财政和经济发展。于是，A市当然缺乏大范围征收的内在动力。那么，如果是全国性征收，就没有了这个问题。

实际上，房地产税的试点从一开始就可以预料到结果。

当然，按照国际通行的标准，房地产持有税一般是地方税，如果真的全国新开征，那么各地也会大概率有一定的“自由裁量权”。这是关于房地产税的第一个问题。

第二个问题是，即使确定要征房地产持有税，那么开征也有一个相对漫长的法定程序要走。这里涉及税收的三个特征：强制性、无偿性和固定性。

强制性很容易理解，国家收税是强制的，任何纳税人都必须按照税法规定纳税，偷税漏税会付出惨痛的代价。这方面，文艺工作者体会最直接。老一代明星刘晓庆、毛阿敏，新一代明星范冰冰，以及新新一代流量明星郑爽、邓伦就是案例。

另一个是无偿性。税收被收上去之后，肯定是取之于民，用之于民，但对单个纳税人来说，自己交的税并不直接带给自己好处，交税虽然可以看作购买公共服务，但购买行为并不是“一手交钱一手交货”的即时交易，所以可以看作是无偿的。

税收的第三个性质是固定性，这个性质极其重要。固定性要求税收必须是法定的，并且是事前法定，任何人都无法随意改变，不能随便多征税（扩大征税范围或提高税率）。为什么要这样做？因为在人类近代化的过程中，西方人认为，如果税收不固定，那么国家就会乱收税，因此税收的固定性其实是民间和国家权力博弈的立法成果。

我国的房地产税同样具有固定性这一性质。因此，房地产税如果真的要征收，那么必须先进入立法程序，然后经过一个漫长的博弈和修改过程，最后在立法机关通过才能实施。显而易见，非常多的中国城市居民的核心资产都在房子里，这个税的出台一定会很慎重，立法过程也必定会遵守极为严格的程序。

严格的程序，反复的讨论，漫长的期待，这绝非效率低下，相反，它是中国财税治理一直在进步的表现。

当然，这并不是说这个税不该征。