农村宅基地改革与管理有关问题解答（三）

（接上期）

十一、新批宅基地要优先利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，如确需新增建设用地的，需要办理的审批程序是什么

《河南省农村自建住房规划和用地管理办法（试行）》（豫政办〔2021〕63号）对农村宅基地新增建设用地审批程序作出了明确规定，农村自建住房新增建设用地审批实行单独组卷，由县级政府批准;批准后10日内，在省级政府批准建设用地备案系统中按要求报备，所需计划指标年底实报实销。报县级政府审批时应当附乡镇政府出具的《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，并由县级自然资源部门对是否符合国土空间规划、用途管制要求及是否存在违法用地行为等内容进行审核。

十二、村民新建、改建、扩建、翻建面积在300㎡以内、不超过三层的低层住房时有什么要求

《河南省农村集体建设用地房屋建筑管理办法（试行）》（豫政办〔2021〕63号）对农村自建低层住房进行了明确规定，村民在自建低层住房建筑活动中，对房屋建设负首要责任，必须选择符合要求的设计图、施工方和监理方，并与施工方、监理方签订书面合同，约定房屋保修期限和相关责任;应当自觉接受乡镇政府和村民委员会的监督管理。村民在取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工人员信息等资料，乡镇政府对资料进行审核，符合条件的方可开工。村民可委托具备房屋建筑设计资质的单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸，也可选用政府购买服务的技术人员进行设计出图或者选用政府免费提供的村民自建住房设计图册。在建房过程中，村民和施工方应当选用符合国家和省级规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。

十三、河南省农村宅基地超面积要收取费用吗

不收费。《中共中央办公厅 国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》（中办发

〔1993〕10号）规定，取消收费和农村宅基地超占费。河南省巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县等5个国家农村宅基地制度改革试点县市由国家授权可以开展农村宅基地有偿使用探索外，河南省其他地区均不收取超占费用。

十四、目前正在开展的農村房地一体不动产登记会向群众收取费用吗

本次统一登记权属调查及登记所需费用由政府承担，不会向群众收取任何费用。

十五、女子可以继承父母农村宅基地上的农房吗

可以。农村房屋属于个人的私有财产，无论子女都有继承权。根据《中华人民共和国继承法》，被继承人的房屋作为遗产可以被继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能单独继承。

十六、农村宅基地和农民住房可以抵押吗

除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的地区外，其他地方农村宅基地和农房不能抵押。河南省除巩义市、孟津县、宝丰县、长垣市、新县等5个国家农村宅基地制度改革试点县市外，其他地方农村宅基地和农房不能抵押。

《中华人民共和国民法典》第十七章第三百九十七条指出，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第三百九十九条指出，下列财产不得抵押：

（一）土地所有权;

（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

十七、农村宅基地使用权转让必须满足什么条件

宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。

十八、农房出租的最长年限是多少

《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

十九、村集体在什么情况下可以收回农民宅基地

有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿。

（二）不按照批准的用途使用宅基地的。

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的。

（四）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经批准用地的人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权。

（五）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权。

（六）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权。

（七）地方政府规定的其他情形。

二十、如何保障农民宅基地合法权益

宅基地是农村村民的基本居住保障用地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）要求：要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

二十一、农村建房行为“八不准”是什么

《自然资源部  农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》（自然资发〔2020〕127号）规定：

（一）不准占用永久基本农田建房;

（二）不准强占多占耕地建房;

（三）不准买卖、流转耕地违法建房;

（四）不准在承包耕地上违法建房;

（五）不准巧立名目违法占用耕地建房;

（六）不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;

（七）不准非法出售占用耕地建的房屋;

（八）不准违法审批占用耕地建房。

二十二、农民非法占地建房应承担什么法律责任

我国实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超标准占用宅基地。对违法违规占地建房行为，《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》明确了相应的法律责任。

《中华人民共和国土地管理法》第七十五条规定：违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、農业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

二十三、村级组织在宅基地日常管理中应发挥什么作用

农村宅基地归农民集体所有，集体经济组织或村委会行使农村宅基地所有权。村级组织在乡镇政府的指导下，要健全完善本村宅基地民主管理办法，探索设立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地。在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求，重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置;农户建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查农户是否按照批准面积、“四至”等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。

（责任编辑    任瑞芳）