房地产开发项目全过程成本控制的具体原则及措施

2022-04-06张守芳潍坊滨海旅游建设发展有限公司

品牌研究 2022年9期

文/张守芳（潍坊滨海旅游建设发展有限公司）

一、引言

对房地产企业成本费用管控进行探索和研究，首先应当对开发项目有着怎样的成本构成，在具体实施项目成本控制过程中应当遵循哪些原则有所了解。房地产在对某一项目进行开发时，通常情况下都需要历经拆迁征地、设计规划、施工组织、竣工验收、销售产品五个阶段。基本上都是以招标的方法将施工和具体设计以任务发布的方式由施工或设计单位承担。因此不难看出，房地产企业项目开发中的成本费用关联多方面内容，这都要求企业应当针对这些方面做出合理的成本管控方案并强化跟踪管理，如此才能够获取良好的成本管控效果。

二、房地产开发项目成本控制原则

（一）全面控制原则

所谓的全面控制指的就是在经营管理活动全过程和企业全体成员控制。总的来说，企业在具体控制费用成本过程中，应当引导企业每一名员工都能够积极地对费用成本进行控制。这是因为企业内的全体员工在具体展开业务活动或管理时，都有一定的费用消耗。另外，管控费用成本也应当贯穿于形成费用成本的每个流程和环节，而并非单纯的只是控制某一部分支出的费用。

（二）高管重视原则

企业高层管理者应当给予成本管控工作足够的支持和重视，不同层级的管理人员应当认真学习成本管控的要求。另外，企业内部能否形成良好的成本管控氛围也和管理层的认识有很大的关联。企业管理层应当树立起良好的成本管控信心，并确定成本管控目标。应当充分认识到，通过自身的努力，能够达成成本管控的目标。

（三）讲求效益原则

房地产企业成本管控应当紧密结合提供优质管理服务，不能单纯地为控制而控制，也不能以少提供服务或不提供服务的方式来降低成本。总而言之，成本管控实际上就是保持在同水平服务的基础下，以此达成最小化成本耗费的目标，为顾客提供最优质服务质量。

（四）经济原则

经济原则是企业应当重点关注在各方面业务展开过程中的一些关键因素的成本控制，并非是有效跟踪管控企业运营活动中的每一个流程的成本。项目经济原则强调突出重要性，应当在重要事项下集中大量的资源，可以忽略一些较为细微的，不会对企业整体战略目标产生影响的事项。

（五）因地制宜原则

因地制宜成本管控原则强调能够和各部门的要求相匹配。房地产企业的销售部、工程部、设计部以及开发部自身的成本会存在较大程度的差异。所以形成的管控方法以及标准都有所不同。比如说工程部，其运营过程中的主要成本包括了对单项工程进行发包服务物料的采购。因此说，可以选择细分成本目标控制，同时对合理的招投标模式进行选用。而设计部的成本通常情况下都是各类咨询设计费用所产生的。一般情况下，这些费用因为策划设计项目的不同，弹性也较大。

三、房地产开发项目成本控制体系

一般情况下，房地产企业成本控制体系包括了组织系统、信息系统、考核体系三方面。

（一）组织系统

房地产企业想要进一步提升成本管控的效果，就应当在企业内实行分口分级管理责任。在对成本管控组织系统进行构建时，应当设立相应的责任中心，确定企业各相关部门有一定权限的各类型责任中心。通常情况下，成本中心和费用中心是责任中心的两部分。成本中心主要负责发生的成本，而费用中心主要是对费用发生额负责。在考虑项目开发过程中的工作重点时，对费用成本预算进行划分，形成以责任中心为基础的成本预算，以此来指导成本费用的分析和考核。房地产企业成本中心的组成部门包括了项目建设参与部门以及管理部门。通常情况下，其费用中心都是不会对管理服务提供直接参与的部门构成。

（二）信息系统

这一系统应当纳入市场环境、市场价格变化、合同变更、合同签订、预算实际成本等各方面信息。房地产企业在对某一项目进行运行时，所关联的成本信息较为多样复杂，这就要求房地产企业有效的整理、筛选和加工这些信息，并能够向有关部门及时地反馈，这样才能够将其在成本管控中的作用发挥出来。另外也强调对成本报告进行定期的编制，合理比较预算以及费用实际支出两者的差异，并深入查找差异产生的原因和责任归属，关键在于能够优化和改进成本分析方式。另外，也应当在企业内部推行例外情况报告机制，对于在预算额以上或者是预算中未体现的事项，应当进行有效的沟通，这样才能够及时地针对这些问题作出合理的决策。

（三）考核体系

（1）规定成本目标的一般尺度，比如说设计部门，因为设计存在的问题，产生的额外成本应当控制在相应的额度内。针对工程部门，由于管理施工等方面的问题而抬升了成本应当保障其在怎样的范围内，并规定解释成本目标一般尺度的方法。应当以唯一的方法对考核标准进行定义和解释，这样才能够使得在具体执行成本管控时，使推诿现象得到有效规避。考核指标实际上想要全面反映绩效的情况难度较大，是一个持续优化的过程。

（2）对计量成本业绩考核标准方法进行规定。怎样摊分成本、怎样对成本偏差进行计算，都需要企业形成清晰明确的规定。比如说控制成本费用考核的指标为：

成本降低额=预算成本-实际成本

成本降低率=成本降低额/预算成本×100%

（3）明确规定成本报告的具体内容和详细程度。

（4）考核经济、考核体系应当体现出奖惩机制。

四、房地产开发项目成本控制要点

市场中，不同房地产企业在项目运作流程方面有一定的差异存在。另外开发项目的不同，其在成本管控要点方面也存在差异。因此，房地产企业应当将开发项目中不同环节和步骤的成本管控要点提炼出来，将其作为成本管控的重点，这样才能够获取良好的成本管控绩效。

（一）立项阶段的成本控制要点

立项阶段的成本控制要点主要包括前期的工程费以及拆迁补偿费和征用土地费用。在立项环节，首先应当针对项目进行可行性分析，并展开全面的市场调研，以此为前提对市场进行动态观察，同时也应当对项目运行过程中可能出现的经营资金、政策、市场风险有全面的评估。通过客观的观点，对进入市场的时机和市场选择进行确定。在土地立项程中，应当形成完整性的投资估算，并能够遵循经济效益原则，也需要着重考虑项目投资的机会成本，有关项目协议也应当对土地方的义务和权利进行明确。在对政府各方面费用有关利息条款的关系有细致考虑的基础上，形成理性、谨慎、科学的决策。具体控制方法详见表1。

（二）规划设计阶段的成本控制要点

在此阶段的成本控制包括了配套设施费、安装建筑工程费、基础设施费等等。设计规划可以看作是立项之后在项目的成本、工艺、功能等方面的经济指标。方案实施事前规定，承包商应当基于此阶段的成果来建设完成相应的项目。可以说，设计规划是开发项目的前导，应当明确定义项目的推广质量和功能。通过分析资料在项目总成本中涉及的规划费用基本上在2%左右，但是却会对工程造价产生极为深远的影响。所以在此阶段也应当对成本管控的要点进行合理明确，这样才能够使设计变动所造成的成本增加问题得到缩减。具体控制方法和要点详见表2。

表2 设计规划阶段成本控制要点和方法

（三）施工阶段的成本控制要点

在此阶段的成本管控内容，包括了基础设施费、工程安装费、设施配套费、管理费用等等。在此过程中，工程建设的主体是承包商和监理，能够怎样选择将直接决定成本的高低。另外也需要考虑选择的设备和材料，这也是成本管控应当关注的内容。所以在施工阶段，供应商、设备、材料的选择是成本管控的关键。具体控制方法和要点详见表3。