基于DEMATEL方法的老旧小区改造关键影响因素研究

于 阔

（沈阳师范大学,辽宁 沈阳 110034）

0 引言

老旧小区是指建设年代久远,至今仍在居住使用,但建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务,不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区[1]。2021年我国在“十四五”规划中明确提出要推动新城镇化工程建设，完成2020年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造工作[2]。在我国基层治理工作中，老旧小区的改造工作，由于其复杂性和特殊性一直是基层工作中的难题。随着我国经济快速发展，城市化进程的迅速推进，就更加凸显出我国老旧小区的基础设施和公共配套服务不完善的问题。老旧小区的改造工作已经成为城市发展新形势下政府改善老百姓居住条件的重要内容。老旧小区改造工作，在一定程度上考验着各有关部门的工作能力和协调水平。识别出影响老旧小区改造工作的关键影响因素，以及在整个影响因素体系中各个因素的影响程度和相互关系，可以有效地促进老旧小区改造工作的有序进行。本文应用DEMATEL方法研究寻找出老旧小区改造的关键影响因素，从而为老旧小区改造的实践工作提供一定的理论和相应的优化路径参考。

1 老旧小区改造相关研究

李政清（2018）认为老旧小区改造的综合改造过程是城市建设和管理的薄弱环节，存在群众工作压力大、协调难度大、配套资金压力大、危房治理难度和加装电梯难度大等问题，并提出坚持走群众离线建立多元资金筹措机制和利用市场机制来探索改造老旧小区改造的长效机制对策[3]。郭晨曦等（2021）认为在改造小区过程中居民是社区治理的主体，但存在居民有意参与、无力参与、无序参与的问题[4]。张佳丽等（2021）认为影响居民参与小区改造的积极性影响因素来自内部因素和外部因素，其中利益驱动和社会资本是影响老旧小区改造的内部影响因素，而相关制度和社区治理水平是外部影响因素[5]。冯闻洁（2021）认为文化因素是老旧小区改造的必要因素，需要从思想上、能力上和实践中融入文化因素，促进老旧小区改造工作[6]。蔡小青等（2021）从利益相关者、项目自身和外部环境三个维度分析了老旧小区改造项目工程进度的影响因素[7]。罗思琪等（2020）采用科学的决策方法，从制度、经济、社会与环境、工程、项目管理五个维度分析老旧小区改造可持续发展的14个阻碍因素[8]。

2 老旧小区改造影响因素分析识别

通过对老旧小区改造的相关文献梳理以及现场调研，结合多元共治理论将老旧小区改造的影响因素通过政府层面、居民层面、企业层面、社区层面四个维度进行划分，共确定11个影响因素，构建老旧小区改造影响因素体系，并对每个因素给予解释说明，如表1所示。

表1 因素释义图

3 DEMATEL方法的实证与结果分析

3.1 问卷发放和数据整理

本文采取邀请11位专家填写调查问卷的方式获取了样本数据。调查对象包括社区工作人员、业主委员会代表、相关领域的高校教授以及物业公司的领导高层人员。由于问题具有模糊性，为了保证数据最大限度地有效性和准确性，问卷的打分规则采用5级标度，按照0～4标度进行打分，0表示无影响、1表示很弱影响、2表示正常影响、3表示较强影响、4表示很强影响，采用德尔菲法，最终收回11份有效评分表，得出直接影响矩阵A。如表2所示。

表2 直接影响矩阵

3.2 实证过程和数据结果

（1）建立标准化直接影响矩阵，根据专家评分，构建直接影响矩阵A。根据11位专家评分结果，并进行均值计算，最终确定出老旧小区改造影响因素的具体直接影响矩阵A（A=[aij]n×n），其中n代表影响因子数量，aij表示指标i对j的影响程度，若i=j，aij=0（表2）。

（2）确立规范化影响矩阵G（G=[gij]n×n）和综合影响矩阵T（T=[tij]n×n），对直接矩阵A进行归一化处理，得到规范直接影响矩阵，易知0≤gij≤1，并且。计算系统影响因素间的综合影响矩阵，矩阵T的计算公式为T=G（I-G）-1，其中I为单位矩阵，其综合影响矩阵如表3所示。

表3 综合影响矩阵T

（3）在T矩阵中计算各因素的影响度、被影响度、中心度及原因度，其计算公式和计算结果（表4）如下：

3.3 结果分析

3.3.1 关键因素识别分析

中心度是因素的影响度和被影响度之和，代表了在该系统中因素作用大小，中心度越大就说明因素在整个系统中的重要性就越突出。本研究结合每一个因素的中心度及其因素属性，选取在系统中综合排名前3的因素作为其关键因素。结合表4选取中心度排名前4的因素有：Y1法律法规不健全、Y3政府融资困难、Y2主体间协同难、Y7物业服务管理效果不佳。虽然Y7中心度排名为第四但是属于其结果因素，容易受其他因素的影响，故不纳入关键影响因素。按其原因度排名前4的影响因素是Y4产权形式混杂、Y1法律法规不健全、Y2主体间协同难、Y3政府融资困难。Y4产权形式混杂因素虽然中心度排名中等，但因其原因度排名第一，表示其驱动力较强，非常容易影响其他因素，故将其纳入关键因素。综合对比Y3虽然中心度排名靠前，但因考虑起原因度较Y4相比较低，故Y3不作为其关键因素考虑。最终，本研究确定出Y1法律法规不健全、Y2主体间协同难、Y4产权形式混杂为老旧小区改造的关键影响因素。

表4 DEMATEL计算指标值

3.3.2 原因度分析

原因度是区分系统中原因因素和结果因素的重要指标，当因素原因度的数值为正值时，其属于原因因素，表示该因素对其他因素影响较大，当因素原因度的数值为负值时，其属于结果因素，表示该因素受其他因素的影响较大，通过原因度分析能得到所有因素的因果关系。依据表4可知，原因因素按照原因度大小排名包括Y4产权形式混杂、Y1法律法规不健全、Y2主体间协调难、Y3政府融资困难、Y5居民内部差异化、Y10社区职能发挥受限6个因素。结果因素按照其原因度大小（绝对值）排名为Y7物业服务管理效果不佳、Y9缺少专营单位支持、Y6业主委员会作用不明显、Y8社会资本难以进入、Y11社区重视、宣传程度不足等5个因素。

4 对策建议

4.1 政府维度层面

政府应做好老旧小区改造引导工作，完善整个过程的政策制度，设立相应的专职机构协调相关部门开展工作和提供政策支持。完善法律法规，借鉴其他城市小区改造的有关规定，完善相关法规，制定的相关法规要符合产权法、物权法等相关法律要求。加强专项补助资金统筹安排，积极争取国家关于老旧小区改造工作的补助资金，做好全过程的监管工作，必要时开启绿色审批通道，明确其各方责任，建立统一的审查制度和验收程序。

4.2 居民维度层面

增强居民的主动性和积极性，让居民参加到小区改造的过程中来，实现居民的主体地位，引导居民多渠道、多形式地参与工作，解决参与度狭窄以及方式单一的问题，最大程度拓宽居民参与渠道。充分发挥业主委员会的作用，吸收居民内部具有代表性的多方力量参与，建立居民议事或者公众参与平台，有效化解利益纠纷和工作矛盾。居民作为小区改造的最直接受益者，可承担小区改造合理的相关费用。

4.3 企业维度层面

开创多路径企业参与路径，进一步明确和细化企业对小区改造的工作办法，为参与老旧小区改造工作的提供多种形式，激励社会力量参与。强化专营单位的社会责任，要求专营单位按时对小区进行检测及汇报工作，设立项目承包方的责任制度并坚定落实下去，让群众参与到老旧小区改造的项目工作中来，使其成为有力的监督力量。资金是老旧小区改造必不可少的，要创新融资模式，为参与小区改造工作的企业提供一定的优先权利和贷款模式，保证整个过程资金链的完整性。

4.4 社区维度层面

营造良好氛围，助力改造工作，加大社区宣传力度，增强居民参与工作的思想动力以及组织推动力。做好社区人员的职责分工，建立相应的考核办法。建立居民心理疏导工作小组，提高居民的主动参与意识，宣传改造小区的重要意义并争取到居民群众对于社区的理解和支持，加强小区与社区的人际交流，推动社区与居民共同发展，发挥多方共同治理以及资源调动的优势。

5 结论与展望

本研究虽然分析了老旧小区改造的核心因素，但是在一定程度上还存在不足：如在调研区域方面仅限于辽宁省葫芦岛市，调研的范围不够广泛还不能够代表其他地区的情况，虽然通过DEMATEL方法查找出了关键影响因素，但是对于每个因素之间的作用机理以及在系统中的层次结构划分并没有进行分析探讨。未来可以从以下几个方面进行拓展创新：第一，进行更加广泛的调查，以分析出具有代表性的分析结果。第二，结合ISM解释结构模型以分析出整个系统层级，将模糊不清的系统划分具有层次的递阶结构模型，有利于决策者做出决策，从而更好地推动老旧小区改造工作的整体进程。