基础设施公募REITs试点的要求与影响

彭文华 杨咏梅

摘要：2020年4月，证监会、发改委联合发布“证监发[2020]40号”文，拉开了基础设施REITs试点的帷幕。8月，证监会发布《指引》，提出了具体实施细则。文章介绍了REITs的起源以及REITs在美国、日本、新加坡和中国香港的发展，归纳整理了我国基础设施REITs试点的区域和领域等要求，以及试点基础设施公募REITs的对我国多方面带来的影响。

关键词：REITs试点;发展;要求;影响

受疫情冲击，石油能源危机等因素的影响，2020年全球经济不景气。我国也面临较大困难，政府财政收入大幅下滑，公共预算收入下降，地方债发行出现新的高点。2020年4月，证监会、发改委发布“证监发[2020]40号”文，开启基础设施领域REITs试点。我国基础设施积累沉淀的资产巨大，基础设施投资渠道亟需拓宽，REITs的推出为基础设施建设注入长期投资资金，有利于基础设施建设长期持续运营和稳定发展。

一、REITs起源与发展

（一）美国REITs

REITs是房地产信托投资基金的简称，1960年美国政府颁布《税收法案》允许设立权益型REITs，标志REITs开端。最初开始于马塞诸塞州商业信托，目的是为了鼓励房地产投资，处理存量房地产。期初由于限制过多，广大投资者并不熟悉这种新型的金融产品，一度发展缓慢。而后通过修订房地产投资信托《法案》，放开一些限制，承认了房地产投资信托的法律地位推出一系列税收优惠政策，REITs开始逐步发展壮大。美国国会1976年对REITs纳税的规定进行了调整，对分派利息做了调整，分配比例从90%提高到95%;同时，放宽了物业的买卖限制，规定REITs持有物业可以以转售为目的。这一改革极大提高了市场热情，投资领域拓展到了商业物业、仓储、铁塔、通讯、交通等基础设施领域。

1986年，1993年美国由分别对税收进行改革，使REITs拥有了很大的物业控制权，REITs的经营决策效率极大提高。允许养老基金投资于REITs，投资迅速增长，目前美国是最成熟、规模最大REITs市场。

（二）亚洲国家或地区REITs发展

1. 日本REITs

1998年9月，日本实施了《特殊目的公司实现特定资产流动化法》，为日本REITs奠定了法律基础，开启日本REITs市场。日本REITs借鉴了美国的经验，结构可以采用公司型或契约型。2000年5月，又修改法案，允许REITs对房地产投资，同时也认可专门投资房地产的投资公司的合法地位。标志着REITs在日本的确立。2001年9月，三菱地所和三井不动产两大房地产巨头成功发行REITs并上市，目前，日本是亚洲最大的REITs市场。

2. 新加坡REITs

1999年，新加坡颁布房地产基金《指引》、2001年，新加坡颁布《证券和期货法》，对REITs上市作出具体规定;随后，2002年，发布集合投资《准则》，细化对REITs的监管。这一系列法律、法规的推出开启了新加坡REITs市场。新加坡在税收政策上做了修改，在税收方面给予REITs大量优惠，包括允许公积金投资REITs，境内和境外外个人投资者持有REITs获取的分红均享受免税优惠政策，通过“穿透原理”避免双重征税，境外公司在新加坡投资REITs享受优惠税率等。2005年，对财产信托《指南》进行了修订，允许REITs在持有资产时，不必拥有全部股权，可以拥有部分股权;允许REITs投资未完工房地产等，REITs发展大幅加快，目前新加坡是亚洲第二大REITs市场。

3. 中国香港REITs

中国香港证监会于2003年7月30日颁布了REITs《守则》，为REITs发展提供了法律基础。中国香港REITs是以信托方式组成，由独立于REITs的公司作为受托人和管理公司进行管理，信息披露非常严格，建立第三方独立的资产评估机制。经过中国香港证监会核准的REITs可在香港联交所挂牌。

从运作模式上来看，中国香港REITs制度设计，既借鉴了美国、澳大利亚、新加坡等国家的经验。中国香港REITs采用契约型模式，具有信托所有权与利益分离、财产独立的特点。而美国、日本等国的REITs大多采取公司型组织形式。

4.中国内地REITs

2000年左右，我国引进REITs概念，2014 年，在上交所“中信启航”类 REITs 发行，开启国内类REITs 序幕。该产品为私募，非权益产品，与国际标准有一定差别。2019 年9月，“沪杭甬徽杭”类REITs在上交所挂牌交易，属于高速基础设施，是国内首单基础设施类REITs产品。截至2020年4月月末，国内已有72只类REITs上市发行，规模1431多亿元。其中，有3只为基础设施类 REITs （见表1），市场规模114多亿元。近20年来，我国借鉴国外 REITs 经验稳步探索取得了巨大成就。本次试点的基础设施REITs ，符合国际标准，实现了权益化、公募化和聚焦化的三大突破。

二、基础设施公募REITs试点的要求

基础设施公募REITs是通过ABS持有项目公司全部股权，公开发行的，以底层资产为支持，通过穿透取得项目公司全部特许经营权或所有权的基金。此次基础设施公募REITs具有以下要素。

（一）試点区域

2020年4月，证监会、发改委联合发布《通知》公募REITs试点聚焦重点区域：京津冀、雄安新区;长江经济带;长江三角洲;粤港澳大湾区，具体地区见汇总表2。

（二）试点行业

证监会、发改委联合发布《通知》，我国基础设施REITs试点原则：优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试，各行业投资领域见表3。

（三）产品结构

基础设施REITs采用“公募基金+ABS”的产品架构，80%以上基金资产持有ABS全部份额，基金通过特殊目的载体穿透取得项目特许经营权或完全所有权。

（四）产品定价与收益

通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额的认购价格。证券公司、基金公司、财务公司等专业机构投资者通过网下询价，专业机构的询价会使定价、估值，贴近公允价值，实现价格发现功能，促进市场健康发展。

REITs的收益由两部分组成，分红收益和二级市场资本利得。基础设施REITs产品规定，年度利润不低于90%可供分配利润分配给投资者。

三、推行公募基础设施 REITs 的影响

（一）更好发挥财政资金的作用

第一，基础设施 REITs 可促进产业升级，盘活存量资产，带动基础设施投资。

第二，基础设施 REITs 可吸引社会资本参与建设，保障民生工程的建设，盘活财政资金，发挥资金撬动作用，加大基础设施领域投资。

第三，依托REITs市场建设，有利于化解金融风险。

第四，公募基础设施 REITs发行可丰富中长期资金融资来源，为投资者提供新的金融投资产品，还能通过“沪港通”、“深港通”、“沪伦通”等渠道吸引境外投资者参与内地基础设施REITs投资。

（二）有利于国资国企综合改革的推进

深化混合所有制改革，完善国资监管体制。提高核心竞争力，健全市场化经营机制。

第一，推进基础设施 REITs 能厘清地方政府隐形担保问题，有助于剥离国有企业社会职能，探索地方政府融资平台市场化转型。

第二，有利于企业再投资能力的提升，募集资金可盘活企业存量资产，促进不动产提前回笼，缩短投资回报周期，形成投资良性循环，开拓更广阔的投资渠道。

第三，有利于企业债务结构的优化。REITs 是权益性金融产品，优化发起人债务结构，提高直接融资比重，盘活资金可偿还银行贷款，腾出融资空间，实现债务融资为主向权益融资转化，降低企业的资产负债率。

（三）给投资者提供优质的金融产品和投资渠道

第一，基础设施 REITs 为自然人投资者和机构投资者提供参与不动产投资机会，基础设施 REITs符合国际标准，是国际上惯用的资产配置渠道，实現了金融创新、拓宽了投资领域。

第二，丰富了我国资本市场投资工具，基础设施公募 REITs为投资者提供了风险较小、流动性强、稳定、高收益率的集合投资工具，满足了投资者对金融产品需求。

第三，基础设施公募REITs 底层资产有政府特许经营权，流动性更高、市场波动率小、分红稳定，推动公募基金、养老金、保险资金等投资于优质基础设施资产。

推进基础设施公募REITs，能够容纳相对较大的资产池，通过直接融资解决实体压力，落实国务院关于补短板、稳投资、去杠杆、防风险的决策部署。

四、结语

REITs起源于美国19世纪60年代，最初的目的是盘活存量房地产，后来通过多次改革，投资领域拓展到商业地产、厂房、工业园区、公路等领域。最近20多年，进一步拓展到交通、能源、通讯铁塔、宽带网络、互联网、物联网等基建设施领域。2000年后，亚洲地区的日本、新加坡和中国香港也推出了REITs，投资领域包括房地产和基础设施领域。我国2014 年推出了类REITs，属于私募基金、类似于债券，流动性较差，不符合国际标准。目前正在试点基础设施REITs，属于权益性产品，流动性高、收益高、安全可靠，符合国际标准。能提供一种新的融资渠道，有效化解大量沉淀的基础设施资产，为市场提供了一种新型的金融投资工具，促进产业升级。

参考文献：

[1]孙汉康.国外REITs发展的经验及对我国REITs转型的启示[J].经济问题，2019（10）：56-63.

[2]孟明毅.不动产信托投资基金的美国经验借鉴[J].经济与管理评论，2020，36（01）：124-136.

[3]周景彤，叶银丹.基础设施REITs开启新时代[J].中国金融，2020（18）：58-59.

（作者单位：彭文华，广州商学院;杨咏梅，广州华商学院）