简议小区物业专项维修资金管理使用的要求及其措施

周建

摘 要：小区物业专项维修资金管理使用的原则是专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督。小区物业专项维修资金是指专项用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金，是小区物业的养老金。基于此，本文阐述了小区物业专项维修资金管理使用的要求，对小区物业专项维修资金管理使用的问题及其措施进行了探讨分析。

关键词：小区物业；专项维修资金；管理使用；要求；问题；措施

1 小区物业专项维修资金管理使用的要求

1.1小区物业专项维修资金的管理要求。小区物业专项维修资金管理要求是：业主大会成立后，由业委会管理，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本小区物业管理区域内小区物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立小区物业专项维修资金专户。开立小区物业专项维修资金专户，应当以小区物业管理区域为单位设帐，按房屋户（门）设分户账。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房小区物业专项维修资金的部门应当在接到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该小区物业管理区域内业主交存的小区物业专项维修资金账号余额划转至业主大会开立的小区物业专项维修资金账户，并将有关账目等转交业主委员会。

1.2小区物业专项维修资金使用要求。（1）小区物业专项维修资金应当专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造、不得挪作他用。（2）专项维修资金在划转业主大会管理前使用管理程序条件。一是小区物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，没有小区物业服务企业的由相关业主提出使用建议。二是专项维修资金列支使用决定权由占建筑总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上（两个绝对多数）的业主讨论通过后才可使用。三是小区物业服务企业组织实施使用方案。四是小区物业服务企业或者业主持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门申请列支。五是直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房小区物业专项维修资金部门审核同意后，向专户管理银行发出划转小区物业专项维修资金的通知。（3）小区物业专项维修资金划转业主大会管理后的专项维修资金使用程序。一是由小区物业服务企业提出使用方案。二是业主大会依法通过使用方案。三是小区物业服务企业组织实施业主大会批准使用方案。四是小区物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支小区物业专项维修资金，其中动用公有小区物业专项维修资金的，向负责管理公有小区物业专项维修资金的部门申请列支。五是业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房小区物业专项维修资金的，经负责管理公有住房小区物业专项维修资金部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房小区物业专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规定和使用方案的，应当责令整改。六是业主委员会、负责管理公有住房小区物业专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转小区物业专项维修资金的通知。

2 小区物业专项维修资金管理使用的问题

2.1小区物业专项维修资金的归集问题。第一，维修资金的设立滞后于商品房的建设， 在确定要缴纳维修资金时，有的小区可能已全部销售，有的小区横跨两个时段，而已销售的商品住宅未予以补交。第二，自维修资金设立以来，在很长的一段时间里，各地在执行过程中都存在人情或权利等多种方式的减免， 直至2008年建设部和财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》实施后，这种情况才得以遏制。以上问题给小区物业专项维修资金的使用和管理带来了很大的隐患，是当下必须面临和解决的问题。

2.2小区物业专项维修资金的使用问题。主要问题有：（1）真正需要使用该资金的业主申请使用很艰难，（2）违规使用及对使用的监管不严。业主申请使用小区物业专项维修资金难：一是源于前面提到的小区物业专项维修资金缴存的不均衡，同一个小区或同一栋楼、同一个单元有的业主缴存了而有的业主没缴存，要动用这笔资金，当然不合规也不合理。二是源于有关管理部门或小区物业公司不作为或人为设置障碍。有的管理部门对小区物业专项维修资金的用途、其所有权属于谁、在什么情况下可以使用、申请使用的手续和程序等没有进行广泛的大力的宣传，致使业主不知道如何使用、向谁申请，甚至很多业主不知道专项维修资金的所有权仍是他自己的、是他今后可以使用的。三是《住宅专项维修资金管理办法》规定，未成立业主大会的，维修资金的使用由小区物业服务企业或业主提出使用建议，由资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。而实际中，有很多小区没有成立业主委员会，要把2/3 的业主召集起来非常困难。

3 加强小区物业专项维修资金管理使用的措施

3.1建立健全专项资金监督法律体系。专项资金支出监督法、专项资金投资监督法、专项资金预算监督法、专项资金收入监督法、政府采购监督法以及国库资产管理监督法等共同构成专项监督法律体系。完善专项资金监督法律体系，一是立足于专项资金监管行为要求的基础之上，以公共财政框架要求为依据，进一步明确专项资金监督的职能和权限。同时，不断改善信息化监督管理手段，为开展专项资金信息化监管提供有效工具；二是完善《预算法》、《政府采购法》以及《会计法》等专项资金相关法律法规，以此为依据，全面落实专项资金支出监督检查、大额专项资金支出管理以及财会工作秩序的规范和整顿等工作。从而确保专项资金监督管理工作顺利高效开展。

3.2加强小区物业专项维修资金的使用管理。建立小区物业专项维修资金的缴存、归集与申请使用制度，实行统一归集，专款专储，专款专用，所有人决策，政府监督，按照缴交主体构建单独的账户。利用信息平台，在网上达到提交数据和业主分类查询的目的，使业主拥有充分的知情权。同时要进一步完善内部控制机制，提高专项维修资金的管理水平。为确保小区物业专项维修资金的可持续性，各有关部门要尽快研究相关的法规政策，制定出高效、可操作的小区物业专项维修资金的续筹办法。

3.3强化小区物业专项维修资金的监管。加强监审部门对小区物业专项维修资金的归集、使用、管理过程的监督力度，以确保小区物业专项维修资金按照政策规定使用；制定相关的法律法规，严惩未缴、漏缴、挪用专项维修资金的相关人员，用法律来保障小区物业专项维修资金的安全。充分利用网络平台，建立操作性强的小区物业专项维修资金核算管理系统，业主可以在银行缴费，在网上及时了解或自行查询个人账户明细，这样既可以提高小区物业专项维修资金的规范管理，又可以保障广大业主的合法权益不受侵犯，确保小区物业专项维修资金的管理和使用公开公正。

4 结束语

小区物业专项维修资金由于受到各种因素的影响，在具体管理使用中存在诸多问题。因此对小区物业专项维修资金管理使用的问题及其措施进行分析具有重要意义。

参考文献

[1]王平楠等.浅议物业专项维修资金管理使用[D].时代金融，2015（06）

[2]任纪红.住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学，2010.

[3]张小军.我国住宅专项维修资金制度的运行困境与制度完善[D].西南财经大学，2012