2021年中国房地产企业发展形势及2022年展望

2021～2022年度，我国房地产企业数量保持稳定，增速明显下降，预计将稳定在10万家左右。总体销售额和平均销售额保持平稳增长的趋势，但市场整体存在一定的去化压力。并购交易事件数量增多，行业集中度将会持续提升。金融监管强化使得房企贷款增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。新开工和竣工面积增长趋势稳定，升幅较小。房企权益销售占比显著下降，合作开发模式逐渐形成趋势。当前国内的房企发展主要面临着流动性紧张、销售模式困难、资不抵债、停工风险等问题。展望2022年，由于监管政策日趋稳定，房地产市场也将整体趋于稳步发展阶段，且行业集中度与业务模式都将会有所调整。

2021年房地产企业发展形势

房企总体表现

房企数量总体保持稳定，从业人数下降。2000～2019年，我国房地产开发企业数量和从业人数总体保持稳定的增长趋势。2020年，全国房地产开发企业达10.32万个，从业人数接近290万人，相比2019年有小幅下降。其中，新增房地产相关企业主要集中在广东、江苏和山东，上述三个省份新增的相关企业总量约占全国的三分之一。2021年，由于行业整体低迷与监管日趋严厉，房企生存环境“严峻”，预计2021～2022年全国房地产开发企业数量将会保持在10万家左右，而从业人员数量可能进一步下降。

企业杠杆率下降，营收增速持续下滑。2021年三季度，沪深上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为65.8%，较2020年同期下降0.4%，净负债率均值为93.4%，较2020年同期下降6.1%。在金融监管趋严、“三道红线”的政策引导下，房企降杠杆取得明显成效，杠杆率连续下降。从经营业绩来看，2021年前三季度，沪深上市房企营业收入均值为196.3亿元，同比增长23.4%，两年平均增长率为15.1%，营收增速继续下滑。从公司层面来看，2021年前三季度，在A股121家上市房企中，有31家房企陷入亏损，而净利润同比增长为正的房企只有24家。

企业并购交易总价值下降，持币自保现象明显。截至2021年9月底，我国房地产行业并购案件共554起，平均每天超过2起，涉及交易总额达1537.56亿元。据文轩指数统计，2021年以来，以龙湖、碧桂园、万科、世茂等为代表的大型头部房企均完成收/并购3起及以上。整体来看，房地产行业收并购呈现资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。

合作开发模式逐渐形成。近年来，房地产行业整体来看项目合作情况增多。从上表中也可看出，至2021年，Top100房企中仅有1家没有参与合作开发项目，权益销售金额占比在70%以下的房企急剧增加，2019年达33家，2020年达39家，2021年上半年达38家（见表1）。这说明在当前房企融资环境收紧、资金紧张、拿地难度和开发风险不断加大的市场背景下，房企间合作开发的趋势已基本形成。

行业集中度提升，龙头企业逐渐主导市场。2020年，我国房地产行业销售额和销售面积集中度进一步提升，前五强房企的销售额占全国商品房销售总额的18.10%，销售面积占全国商品房销售总面积的15.94%。2021年1～6月，CR5（五个企业集中率）指数中，销售额指数有所下降，为17.99%，销售面积指数则小幅增长，为16.59%。而在CR10指数中，销售额与销售面积都实现了小幅增长，但仍低于25%，说明我国房地产市场仍处于集中度较低的竞争型结构。從CR5与CR10的对比上看，在销售额上，CR10指数的增幅大于CR5，而在销售面积上，增幅则极为接近。从整体上看，说明我国龙头房企的规模正在逐步扩大，行业集中度正在缓慢提升。

房企融资情况

融资规模增速波动上升。因2020年一季度疫情冲击给房地产开发企业带来的沉重压力，房地产开发资金来源增速在1～6月都出现了大幅下跌。2021年年初，随着疫情缓解，房地产市场资金也逐步回暖，相比于2020年一季度同比实现了大幅增长，之后的二、三季度逐步回归到了正常的水平线。目前，随着疫情影响的逐步消减，房地产企业开发资金规模也逐步趋于稳定，且保持了正常的增长速度。总体来看，只有2010年和2021年初出现了两次大规模上涨。

季度新增融资持续减少，三季度规模创新低。据CRIC数据统计，2021年前9个月，100家典型房企的融资额为10919亿元，同比下降21%。其中，三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，创2018年以来的新低。从各季度的融资表现来看，整体呈现直线下降的趋势。2021年以来，融资政策持续收紧，房企融资受限。与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额为负，新增融资额持续下降。

国内贷款占比下降，ABS占比提升。从房企资金来源占比来看，2020年受疫情影响，以定金、预收款为代表的其他资金渠道占比下滑，国内贷款及自筹资金占比上升。到2021年10月，国内贷款及利用外资资金占比进一步下降，自筹资金比例保持稳定，其他资金来源占比显著上升。其主要原因是2021上半年以来，随着多类融资模式相关的政策持续发力，房企融资渠道结构发生了显著变化，其中债券发行仍为主要资金补充形式，海外债逐渐向信用债转移。ABS逐渐受到房企青睐，仅次于信用债。而绿色债券融资额已是2020年同期的近两倍。

房企购地情况

土地市场整体降温。2020年全国土地成交均价为6762元/平方米，与2019年的5696元/平方米相比，涨幅达18.72%;而全国商品房均价为5859元/平方米，同比2019年涨幅为5.9%，低于地价涨幅。2021年前三季度，全国主要城市平均地价仍旧延续了稳定的增长趋势，但无论是平均地价还是居住用途地价的增速都较前几年逐渐放缓，且前两个季度和三季度差别比较大。全国主要城市平均地价基本保持了稳定的增长趋势，这一趋势延续到2019年的三季度，但之后平均地价和居住用途地价增速都出现了逐渐放缓的趋势，且2021年这一趋势也并未改变。

国企和绿档房企拿地力度相对较大。2021年1～8月，房地产开发企业土地购置面积为10733万平方米，同比下降10.2%;土地成交价款为6647亿元，下降6.2%。三季度整体土地市场进一步降温，房企土地购置面积和成交价款进一步走低。上半年50强房企拿地面积为1.8亿平方米，同比下降28.4%;拿地销售面积比为54.1%，同比下降21.9%。对比来看，基于财务、资金优势，2021年上半年，国企拿地态度更为积极，拿地销售面积比为87.1%，高于民企的50.2%。分档次看，上半年红、橙、黄、绿四档中，绿档房企拿地力度相对较大，拿地销售面积比为80.6%，远高于橙、黄、红档的49.5%、52.4%和41.9%。

房企开发情况

房地产开发投资增速明显放缓。2021年1～10月，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%;比2019年1～10月增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。进入三季度，全国开发投资额增速明显放缓，7月和8月单月同比增速仅为1.4%和0.3%。房地产开发企业到位资金为13.4万亿元，同比增长14.8%，同比增速持续收窄。其中，定金及预收款同比增幅最大，为31.3%。按四大经济区域来看，2021年1～9月，东部地区房地产开发投资金额最高，为59381亿元，全国占比为52.75%;东北地区投资金额最少，仅占全国的3.9%。而中部地区同比增速最高，增速达到了14.3%。

施工与竣工面积增速加快，新开工面积放缓。2020年初，受疫情影响，我国商品房新开工面积和竣工面积增长率大幅度下滑。2021年，随着疫情的缓解，复工复产有序加快，一季度同比增速都大幅提升，且都保持了正值。1～8月，受全国土地市场成交规模下滑影响，全国房屋新开工面积为13.6亿平方米，同比下降3.2%，已连续5个月单月同比下降。全国房屋施工面积为91.0亿平方米，同比增长8.4%。房屋竣工面积为4.7亿平方米，同比增长26.0%，项目竣工速度加快。从二、三季度新开工面积和竣工面积的对比来看，当下房地产宏观调控仍以促进房企完成项目建造与交付为主，即实现“保交楼”目标，但对新开工项目的监管与融资政策依旧保持谨慎。

房企销售情况

从商品房月度销售面积来看，受疫情影响，国内2020年一季度商品房销售面积同比增速大幅下跌。但随后随着经济回温，楼市复苏，购房需求释放，商品房销售面积增速开始逐步上升。2021年一季度，商品房销售同比增速由于疫情的缓解而大幅提升。从总体来看，我国商品房销售面積自2019年以来就进入了下降区间，2020年受疫情影响而大幅下跌，2021年虽然有所回升，但三季度的增速也回归了正常值，整体保持平稳态势。

从总销售额及销售面积来看，2021年1～10月全国房企共实现商品房销售额147185亿元，同比增长11.8%，其中，住宅销售额增长12.7%。销售面积为143041万平方米，同比增长7.3%，其中住宅销售面积增长7.1%。而从房企平均年销售额和销售面积来看，2015～2020年房企平均销售额稳步提升，2020年达1.68亿元;2020年平均销售面积达1.71万平方米，相比2019年基本持平。

当前房地产企业发展面临的主要问题

高负债遇到强监管导致流动性紧张。当下，由于房地产金融审慎监管政策趋严，房企普遍面临着资金短期信用违约风险，同时还会面临流动性风险扩散，导致这一风险存在的本质是国内房企的长期高负债的经营模式。例如，2020年上市房企中融创、恒大和万科的负债率都超过了80%。如此之高的负债率，主要来源于国内房企高杠杆的投资回报模式，即在项目前期，通过广泛拿地，获得尽可能多的银行贷款和土地竞价权，然后再通过预售模式获得资金，用于偿还银行债务和重新拍地建房。长此以往，负债规模便会越来越大。一旦遇上监管趋严，杠杆上出现的高负债就会引发企业债务危机，从而导致房企资金链的紧张或断裂，产生大规模的流动性问题。在此过程中，中小房企由于抗风险能力不足，受波及程度要远大于规模房企。

高周转遇到市场下行导致销售困难。随着国内房地产市场逐渐饱和，市场预期改变，高周转模式下的房企，一旦遇到市场下行，则会面临严重的销售困境。高周转本质是指在拿地、开发、销售等环节保持较快的节奏，从而提高资金使用效率，摊平资金成本。长期以来，高周转是国内传统房企的主流运营模式。然而，自2016年年底以来，随着房产市场进入从严调控阶段，直到2020年下半年监管逐渐趋严，融资政策持续收紧，房企普遍出现销售模式困境。当下房企对项目销售的资金回款依赖度更高，但融资已越来越困难，想依靠新债滚旧账来实现资金周转，变得异常艰难。一方面是销售端市场情绪的低迷，另一方面是信贷端融资的持续收紧，房企高周转模式已很难再有腾挪空间，这也会在未来引发房企销售模式的转变。

高成本遇到低利润导致资不抵债。目前，国内房企利润率逐步下滑已成为行业共识，这一趋势短期内也很难有效扭转。然而，高成本的房企在遇到市场下行时，则会普遍存在资不抵债的问题。房地产行业作为资本密集型行业，在开发过程中往往面临着很高的成本投入。最为明显的是土地开发的高成本性。当下房企拿地难度提高与全国地价的稳定增长都增加了房企的土地成本投入。其次，房屋的建筑安装成本通常也高于一般产品的生产成本。此外，由于建筑施工周期与房产开发周期一般较长，从而产生了大量的利息成本、广告费与促销费成本等，也进一步增大了其投资成本。如此巨额的成本投入，随着行业整体利润率的下降，以及各种政策的严格约束，将从源头上打破房企传统的高杠杆模式，限制了房企的持续经营，销售业绩的增长也会相应下降，最终导致房地产企业资不抵债。

债务违约、停工和烂尾风险加剧。当下，国内房地产企业债务违约已经成为十分严重的问题，甚至已蔓延至行业头部房企，包括华夏幸福、中国泛海等。其中，华夏幸福债券违约金额甚至达183亿元。从房地产企业本身的发展来看，债务违约主要是因为短期债务压力大、业绩暴雷等负面因素，导致公司债券估值下跌，甚至影响债券一级新发。在过去几年，这种影响偏短期，房企债券估值也会逐渐自我修复。但近两年随着融资趋紧、监管趋严，房企负债增加，高负债、高杠杆的方式得不到改善，从而进一步威胁到房企的现金流安全，最终造成流动性高度紧张，出现贷款、非标逾期、展期等情况，从而导致了债券违约。而债务违约、资金链断裂又会影响到新建项目的资金需求，最终会导致开发项目停工，甚至烂尾的情况。

2022年房地产企业发展趋势

2021年，房地产市场整体运行呈现下行趋势，一些大型房地产企业在生产运营过程中出现了一些困难。考虑到本轮行业调控态度坚决，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企主动降负债。但进入2022年，房地产金融政策进一步收紧的概率也不大。这是因为若短期内政策用力过猛，会致使房地产企业风险加快暴露，可能造成金融市场震荡，影响民生稳定。因此，从中长期来看，政策监管将会逐渐趋稳，2022年，我国住房市场的整体供给，既不会大幅增加，也不大可能会大面积减少，将趋于稳步发展。

从销售情况来看，在房地产贷款集中管理政策下，住房贷款的收缩将会对市场信心造成一定影响，这种影响也会持续到2022年。同时，由于2021年下半年土地拍卖市场的降温，预计2022年房企的土地供给将会受到影响。因而，2022年，我国房地产整体成交量预计将保持在低位，销售额大概率会呈现先低后高的走势。

从开发投资角度来看，当下预售资金监管政策仍趋严，融资渠道方面随着信贷集中度的监管，信托市场的低迷，海外债的风险监管和到期债务规模的整体压力，2022年，房企土地购置意愿趋弱的可能性更大，因而整体投资增速仍将进一步下行。

从土地市场来看，当前房地产企业纷纷减少拿地量，优质房企更多倾向于寻求并购机会，在公开招拍挂途径拿地的占比或将减少。此外，从供应端来看，2022年土地“两集中”模式大概率会延续，重点城市仍会保供应，土拍规则有望进一步优化完善，确保土地市场更加平稳运行。

从信贷市场来看，2021年10月以来，相关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号，如银行信贷加速发放、支持境内外债券发行、ABS发行松绑等。11月，中国人民银行再度提及“维护房地产市场平稳健康发展”的意见。因此，2022年房企在融资问题上的困境可能会得到一定程度的缓解，这有利于处于困境的房企完成“保交楼”等工作，促进存量房市场的交易。

从行业集中度来看，2021年，我国房地产行业并购市场活跃，并购案件频发，房地产行业的行业集中度进一步提升，优胜劣汰的竞争模式将导致资金链紧张，问题多的房企逐步退出市场，由优质的房企接盘。从业务模式和经营方式来看，当下房企的楼盘开发模式已经转变，由粗犷式开发转为品质化、精细化的开发模式。未来的购房群体，会由以刚需购房为主转变为以改善和投资为主。因此，楼盘的开发也将会更加符合未来的购房需求，品质化的开发模式是未来的发展趋势。

对策建议

降负债、去杠杆。从房地产市场的未来发展趋势来看，房企去杠杆、降负债已经成为一项长期化、常态化工作。在“三道红线”政策规定的时间内完成降债任务，房企应当确立好较为明确的规划举措。一是要控制好拿地力度和成本支出。当前房企出于安全性和成本管控的考虑，应当避开高风险地区，转向市场热度较低、竞争强度相对较弱的城市去获取土地资源。二是要加强资本市场融资力度。当前房企应当优化融资渠道，通过长债置换短债，低成本融资置换高成本融资，优化债务结构，提效益、优管理、控成本，减少不必要的成本支出，保持成本费用支出的合理性，加大回款力度，逐步改善现金流。

保交楼、防烂尾。一是要优化房企财务机构。2021年，中国人民银行和银保监会联合会议提出了三个稳定，即“稳地价、稳房价、稳预期”，并再次强调了购房人作为消费者的合法权益，即保障按期交楼，这也从政策上表达了对于“保交楼”问题的关注。因此，当下无论是大类房企还是中小房企，都要努力优化自身财务结构，让现金流滚动，保障足够维持项目的开工建设资金并保证项目如期交付。二是要注重预售资金的合理监管。在市场还没进化到可以实施现房销售模式之前，预售资金监管是防止烂尾的最佳手段，但同时对于一些合法合规房企的流动资金管理也会造成很大的挑战。因而，合理控制预售资金的监管尺度变得十分重要。

售资产、广并购。一是进一步优化自身资产结构。在新的“三道红线”规定出台之前，当前房企要对于自身资产进行进一步优化，如分拆业务上市、出售资产、降价、推动新股发售等。与此同时，当短期债到期、杠杆比例上升、销售大幅下降时，房企应通过打折售房等方式，加快回笼资金，从而优化自身资产结构。二是要把握行业整合的机遇。当下受疫情影响，一些企业资金链承压，为行业整合创造了机会。因此，房地产行业内部也可以通过有效并购来实现资源整合与对接。其中，百强房企可成为并购主力，现金流充裕的企业可以更加积极地参与并购。在行业整合的趋势下，未来的房企应当明确自身定位，将风险防控放在首位的同时，也应把握时机，实现企业规模和市场地位的跃升。

慎投资、缩战线。一是要转变业务思维和布局。近些年，随着政策逐渐收紧，住房市场普遍降温。目前，房企一是要在业务的聚焦和布局上更加成熟。在城市群内部的聚焦上，房企应当转变经营战略，不再去追求覆盖面积和业务范围，而应在细微的领域做到精耕细作，实现由廣度到深度的转变。例如，当下国内龙头房企可通过长期下沉布局，在一、二线城市土地储备竞争激烈的背景下，加强三、四线城市的布局，从而获得土地成本优势，占据当地市场。二是要注重市场话语权与品牌。从未来的发展来说，业务聚焦与更小范围的业务渗透能够让房企更容易掌握某一特定领域的市场话语权和占据市场地位，从而在一定程度上提高企业的影响力和品牌知名度，这也是未来房企实现自身转型升级的重要途径。

重质量、快转型。一是要转变发展模式。从发展模式上来看，目前国内房企未来的发展方向应当从“量”转变为“质”，即提高房企自身的产品力、服务力和运营力，要强化提升自身品质，放慢步伐，从长期出发。在住宅以居住属性为主的定位下，未来房企应当对产品有新的认识，打造自身良好的客研体系，提升自己的产品质量。同时，在产品趋势方面，要牢牢把握政策趋向与时代潮流，如绿色建筑、科技住宅发展等，进一步释放市场端品质改善的需求。二是要注重资源的利用与整合。从房企发展的角度来看，通过有效利用和整合业内资源，拓展多元化的资源获取渠道，将不仅有利于自身业务经营方式的转变，也能促进整个行业的内部合作与转型升级。

（本文为中国社会科学院财经战略研究院《中国住房发展报告》课题组的系列成果之一）

（作者单位：中国社会科学院科研局、中国社会科学院大学，北京立言金融与发展研究院产业创新研究所，中指信息技术研究院，课题组组长为刘伟，课题组成员包括张明睿、钟靖、马晨一、刘尚超）

责任编辑：孙 爽