买房时机到了吗

甄爱军

虽然当前房价收入比仍处在高位，但在国家放松信贷的大背景下，刚需购房群体切莫轻言等待，以免因此错过时机，而是要考虑选择合适的物业择机出手。

房价收入比仍旧偏高

日前，上海易居房地产研究院发布《2021年全国房价收入比报告》。该报告显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。

据了解，房价收入比是反映购房难易程度的一个指标，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，主要与新建商品住宅成交均价和城镇居民人均可支配收入有關，与前者成正比，与后者成反比。

2021年房价收入比回落，主要有两个方面的原因：一是房价涨幅连续3年不断收窄;二是经济稳定恢复，2021年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的回升，收入增速远高于房价涨幅。国家统计局公布的数据显示，2021年，全国城镇居民人均可支配收入47412元，比2020年名义增长8.2%，增速扩大了4.7个百分点。这样的变化，显然对房价收入比的回落起到了极为重要的作用。

上海易居房地产研究院预测，2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。易居房地产研究院研究员汤怀英表示，2022年市场继续回归理性，预计全国楼市成交将整体下降，商品房成交均价将会出现小幅下跌，跌幅在1%左右，全国城镇居民可支配收入同比增长6%～7%。虽然收入涨幅回落，但房价转跌，使得房价收入比将继续回落至8.7左右。

汤怀英进一步解释称，在2022年，全国商品房成交均价将会出现小幅下跌，主要原因包括以下几个方面：一是房价与成交量高度相关，受楼市继续下行、消费者买涨不买跌等因素影响，预计2022年全国商品房销售面积将会下降;二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长;三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。

机构预计，2022年全国房价收入比有望小幅回落至9以内，但根据历史水平来看，仍然处于偏高区间。随着“房住不炒”和房地产调控长效机制的落实，市场大概率会继续回归理性。

房贷松动迹象越发明显

不过，购房者要注意近期房贷放松这个积极信号。

记者从沪上部分中介公司信贷部门了解到，随着LPR利率下调，目前银行房贷利率已调整，其中首套房贷款利率已下调至4.95%，二套房贷款利率为5.65%。此外，房贷利率随LPR下调了5个基点，但加点幅度未变。

记者以购房者身份向沪上多家银行支行进行了咨询，房产中介的说法得到了证实。除上海之外，北京、深圳、广州、杭州、南京、苏州等多地个人住房按揭贷款利率也已经相应进行了调整。

贝壳研究院重点城市主流房贷利率监测结果显示，2022年年初，受监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套房贷利率为5.84%，房贷利率进一步下滑。

值得注意的是，进入2022年，房贷利率下调城市数量持续增加。据贝壳研究院监测数据，1月份共有59城房贷主流利率环比下调，较2021年12月增加19个。

此外，放款速度也进一步提升。机构监测结果表明，共有超过60个城市放款周期明显缩短。进入2022年，4个一线城市银行放款速度均有所加快，广州较去年年底缩短40天以上，北京则缩短至70天以内。合肥、武汉、杭州、南京、厦门、成都等二线城市平均放款周期均缩短20天以上。

当然，需要提醒大家的是，对于大多数存量房贷客户而言，并非都能马上享受到下调后的利率。这是因为新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日，基本上要等到2023年。

积极关注市场

房价收入比仍处在高位，但不能以此为依据而持续观望，而是需要积极关注市场，择机出手，因为随着政策的松动，叠加房贷利率的下调及放款速度的加快，购房窗口期或已因此打开。政策松动已是必然。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析指出，2022年房地产市场的稳定对于经济的平稳运行至关重要，住建部强调2022年要“充分释放居民住房需求”，房地产市场政策调整窗口已经打开。

专家预计，各地促进住房消费的政策也将不断落实和跟进，但政策调整仍将在“房住不炒”的总指导下推进，促进合理住房需求的积极和充分释放。当然，住建部亦指出，“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”，进一步强调调控政策要保持稳定性。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对购房者来说，房贷利率成本进一步下调，同时放款速度加快，将进一步激活合理住房消费需求。