论物业管理正确的法律关系和完善的管理制度

【摘要】物业管理是我国大力发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化而衍生的对住宅小區、大厦、购物中心、工（产）业园提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理的出现，在物业产权人、使用人与物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新类型案件，关乎老百姓民生问题，审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，在司法实践中面临许多问题。

【关键词】物业管理;承接查验;物业费; 管理规约

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

随着物业管理的迅猛发展，物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，新建住宅承接查验衍生的工程遗留问题，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。目前物业管理进入了高速整合的重要时期，关乎老百姓民生问题。如果我们不能从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能使这些复杂问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。

1、前期物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房部分或全部出售给购房人，即业主。开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯开发商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，开发商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数开发商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主委员会，代表全体业主的权益。业主委员会是物业区内的最高权利机构。业主委员会制定管委会章程。业主委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签订委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理规约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主委员会，选聘其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即开发商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，对于未出售或者出售后未交付购房人的房产，房产的所有权尚属开发商。按照《物业管理条例》对业主界定，此时的开发商仍然是业主，是业主就有交纳物业费的义务，也包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由开发商依据法规来确定。但开发商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种过渡性的安排，等业主委员会成立后，将由业主委员会再做调整。只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。

2、开发商主导的承接查验容易引发的法律问题

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在建设单位竣工的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施设备的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并督促建设单位及时解决发现问题。有很多项目的开发商就独自承担起物业管理的重任。这些开发商将物业管理公司视为其内部附设一个物业管理部门，自制管理规约，自己组织走过场式承接查验。虽然住建部《物业承接查验办法》 早在2011年1月1日就开始施行，但真正落实到实际行动，认真按照物业承接查验来做好设施设备交付使用前的承接查验该项工作少之又少，大部分的地区在物业承接查验方面仍旧存在一些问题：

（1）建设行政主管部门管理力度不够。作为房地产开发建设一项重要的工作，物业承接查验关系到各方利益，尤其是购置房产的业主的切身利益。缺少建设行政主管部门的指导与监督，物业承接查验工作很难实施。开发商与物业公司在法律主体上开发商明显处于强势地位，开发商往往会凌驾于物业公司之上，强压并将不完备的设施设备要求物业公司接收。没有房地产行政主管部门的介入与监督，很难落实好承接查验。留下了大量不符合要的物业设备设施问题，埋下了物业公司与小区业主矛盾的祸根。

（2）查验流域形式，走走过场，仍然停留在文本上，形成了为了备案而备案的现象。时至今日仍然有大量开发商不按要求履行承接查验义务，不按相关程序办理移交，强制将带有缺陷或不完整的工程配套设施设备移交给物业公司。

（3）谁来承担查验费用开支，尚未明确界定。按常理，开发商作为建设主体理应负责承接查验的费用开支，物业公司出人、出力，开发商出钱共同完成公共部位、公共设备、公共设施的承接查验显然不无道理。

（4）缺乏有效的现场监督，落实上形同虚设。从物业管理实践来看，由于没有第三方非利害关系人进行监督，查验无法真正得到落实，延误或推迟查验的工程遗留问题，往往会使物业公司陷入十分被动的深渊，小区的公共配套和设施设备无法正常运行而被业主诟病。

相关资料显示：物业事务纠纷、矛盾80%以上与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题相关联。承接查验在物业管理中地位特殊、角色重要，但从目前的物业承接查验来看，让物业服务企业无辜扮演“背锅侠”和“冤大头”的角色，也为后期业主入住后工程遗留问题频频爆雷而引发矛盾和法律诉讼。

为了改变目前承接查验流于形式的现状，建议行政主管部门出台相应的实施细则，细化查验条款，使承接查验有法可依，同时加强物业承接查验的监管。适时建立第三方查验专家库，采用随机抽选方式指派专家，对物业承接查验进行验收与把关。而开发建设单位与物业公司应负起社会责任，以对业主高度负责的态度来做好物业承接查验，使小区的设备设施得到良好的运行，以减少业主与开发建设单位、物业公司的纠纷。

3、物业管理费定价机制导致的问题

许多实践证明一个物业区管理的好坏，与该物业区的物业费高低和收费率有着直接的联系。以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展乃至生存的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主大会授权的业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，开发商或物业管理公司对业主施行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负作用，直接增加了物业管理的风险性。

鉴于物业管理费定价中存在的问题以及现阶段房地产产权呈多元的特地，对物业管理费定价应根据产权类型和物业管理不同阶段采取不同策略。如国有企业职工住房转型社会化物业管理，宜采用指导价与市场调节价相结合的方式进行，差额部分由政府和关联国企设置过渡期进行补贴，以保证国有企业“三供一业”分离得开，移交得了，物业运行得下去。前期物业管理由开发商负责选聘物业管理公司并承担物业管理费（含未售空置房屋物业费），正常物业管理期间，物业管理定价实行市场调节价。在经历了前期物业管理阶段后，业主已感受了所物业管理公司提供的物业服务，也了解了物业管理费用基本构成，在此基础上由业主和物业管理公司根据服务内容和服务标准自主商定物业管理费的单价，政府相关部门不再给予指导性的价格对物业管理费定价进行干预，完全遵循社会主义市场经济規律，实行市场调节价，但行业主管部门要加强宏观调控和市场监督。

4、物业管理规约应在什么时间签署，由谁来制定

物业管理规约是约束业主和物业公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理规约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理规约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理规约的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥物业管理规约的真正作用，对于物业管理规约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理规约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理规约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理规约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期，由于开发建设单位拥有大部分产权，所以开发建设单位在物业管理中的作用比较大，又因为是建设单位首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理规约是由开发商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理规约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者进行适应性调整。比较好的办法是建设单位应与物业管理公司在物业行政主管部门指导与监督下，共同制定物业管理规约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主委员会成立后，其有效期截止。

随着房屋的销售，产权逐步从开发商手里转移到了新的业主手中，开发商原来在物业区域的位置由业主们代替，原来开发商在物业管理规约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理规约就势在必然。如果业主委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理规约了。不论是修改原来的物业管理规约还是制订新的版本，都应由业主委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理规约的情况，这也是物业管理规约作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理规约的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理规约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理规约的途径，在物业管理规约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理规约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。

5、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础

物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛苦，又不容易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律问题越来越多，而且这些问题又极不容易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实问题。要想避免物业管理方面出现的问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上规范化的前提。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现问题。

在目前要求所有的开发商和物业管理公司都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理规约等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助开发建设单位和物业管理公司制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。

应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入研究和探索思考物业管理的法律问题，强化物业管理理论研究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能实现筑梦幸福家园，服务美好生活。

作者简介：

陈杰（1983-），男，湖北楚天都市物业有限公司，总经理。