城乡规划建设与土地管理策略探究

张 平

（湖北省潜江市土地交易管理中心，湖北 潜江 433100）

对于城乡规划和土地管理而言，在推进城乡协调和改善人民生活质量方面有着非常大的作用。通过对城乡区域的土地资源展开有效规划，就能防止出现土地资源闲置的问题，使得管理效果得到提高，并有着更高的利用率，优化原有的空间布局，满足广大群众的实际需求。

1.城乡规划建设中进行土地管理的意义

土地问题一直都是非常重要的社会性问题，具有全局性以及战略性特点。在城乡建设过程中，相关管理不但和广大百姓的实际生活存在诸多联系，而且和土地的有效利用存在联系，同时，也关系国计民生和经济社会的全面协调与可持续性发展。伴随我国整体人口的持续增加，土地的需求量也在不断增长。尤其是在这些年中，在进行城乡建设的时候，土地成为了对城市和乡镇发展造成影响的一项重要主体。无论任何城市，在对建设项目展开规划的时候，都需要大量土地提供支持。正是这一因素，城乡规划建设对土地管理也有着非常高的要求。通过进行土地管理，能够为城乡规划提供更多资源和空间，持续优化建设方案的内容，促使人们能够有着优良的生活化，也能让城乡建设逐步向着可持续发展的方向前进。正是这一因素，城市管理者就需要对土地的结构和布局展开全面调整，将其本身的潜力全部挖掘出来，做到合理配置。

2.城乡规划建设和土地管理的关系

2.1 提供保障

土地管理工作能够给城乡规划活动的正常开展创设良好的基础，提供应有的保障。在土地计划管理之中，所有新增加的用地指标都会对整体布局带来影响，像是中心区、开发区等。

通过利用相关优惠政策，并适当增加或者减少挂钩的指标，能够对建设活动起到优良的约束效果，不会出现任何基础方面的问题。同时，还能让城乡结构变得更为合理，使得农村的土地利用率得到全面提升，进而能够逐步实现城乡建设发展的预期目标。

2.2 带来制约

在进行城乡建设的过程中，所有用地方面的规划都会被土地管理所制约。在土地规划里面，其中一项关键内容便是开发一些新的建设用地，而具体实现路径便是对新增加的用地按照规定的计划进行管理，并对审批量进行控制。从结构和布局两个方面切入，对规划展开调整，之后再参照当地区域的具体情况，逐步实现城镇化的目标。

2.3 起到决定性效果

对于土地规划管理活动来说，对于城乡规划中的布局工作能够达到决定性效果。在土地规划里面，实际内容主要包括旧城区的改造以及新城区的全面扩建。而通过参照城市原有的基础布局和建设需求，以此开展规划工作，逐步对短期、中期以及长期规划的编制进行全面完善，就能使得整体布局得到优化，变得更为合理，进而使得建设工作的实际效果得到提升。

3.城乡规划建设和土地管理存在的问题

3.1 规划体系存在缺陷

基于城乡统筹发展的外部背景，城乡规划活动对土地开发以及实际利用率、居民的日常生活、外部环境以及整体经济发展都会有着非常大的影响。但是，由于现阶段我国并未针对国土制定相应的规划，早期的规划体系又缺少应有的系统性和前瞻性，同时也没有相关理论内容和基础制度提供有效支持，自然会导致土地开发不合理的情况频繁发生，同时一些重要的资源遭到无端浪费。如此一来，整体区域布局就会受到影响，环境质量随之下滑，人们的生活水平也有所下降。

3.2 审批效率相对偏低

从世界范围来看，我国的国土总面积为九百六十万平方公里，排在第三的位置。但是，由于受到地理条件、经济水平以及人口数量方面的影响，使得很多地区仍然存在土地紧缺的情况。不仅如此，由于这些地区又没有相应的管理机制以及审批流程，就会导致一些具有较高战略价值的项目在实际推进的过程中遇到了诸多问题，审批的整体时间过长、效率相对偏低以及没有得到投资支持等。如我国某个城市正在开发滨江项目，在前期规划的时候，决定将项目打造为具有防汛排涝且能够满足人民日常休闲的工程。但是，在经过团队人员深入测算之后，预估项目的整体工期会达到二十一个月，而投资金额为五亿元。然而项目在开展之后，由于整体规模非常大，审批流程繁多，资金未能及时到位，使得项目不得不临时做出调整。最终，工期时间延长到了二十四个月，投资金额降低为三点三亿元，自然导致项目的结果与预期存在非常大的差距。

3.3 缺少监督管理机制

通常而言，城乡规划项目的建设质量水平取决于开发商以及施工团队，如果开发商并未充分贯彻集约化的原则，也不具备优良的管理意识，自然会在土地开发的过程中，导致土地资源大面积浪费。同样，如果施工企业在实际建设的时候，在未通知设计单位的情况下，随意调整里面的内容，并且相关监管部门没有做到长期跟踪，自然会导致项目最终的建设效果无法达到预期，使得方案失去了本身的权威性价值。

3.4 土地利用率偏低

对于土地资源来说，本身的管理和分配效果将会直接影响利用率和整体价值，从而使其很难展现出应有的经济价值和社会效益，限制了当地经济的发展，无法满足人们对生活条件提出的各方面要求。我国某个市区，由于城市面积非常大，人口数量极高，但是在对居住区进行规划的时候，出现了楼盘间距过小的问题，同时楼高的匹配性也相对较差，从而对其正常采光、通风都带来了影响，使得人们的生活质量大幅度下降。同时小区里面的水景、绿化设施也没有得到合理管理，根本没有达到预期的生态管理目标。如此一来，土地的利用效果就被严重削弱。

4.提升城乡规划建设和优化土地管理的方法

4.1 完善使用标准体系

城市的规划人员理应转变自身的态度，认识到土地资源重要的价值，明确其本身的稀缺性和高价值。在进行规划设计的过程中，将当地的具体情况以及相关战略全部考虑进来，以此对土地的使用标准展开完善，制定分类的基础原则，并对项目推行整体流程展开全面细化。从微观层面切入，对政府和市场之间的具体关系展开协调，以此让城乡空间和土地资源的配置效果能够达到最佳。例如，参照城市本身的产业基础形态和资源特点，对土地展开有效管理。若城市主要以轻工业为主，可以在相关场地房屋的规划、园区的建设部分的审批政策方面予以适当放宽；若城市内部的公园资源较少，绿地资源极为稀缺，可以在进行规划的时候，要求时刻贯彻生态保护原则，协调环保和土地资源利用的关系，若部分项目十分注重环境保护，可以在政策层面予以一定程度的倾斜；如果城市里面包含大量的历史文物和古建筑资源，在进行规划的时候，必须确保这些资源不要受到影响或者破坏。

通过对土地使用体系展开全面完善，能够对人文资源起到保护的效果，让人们的生活品质有所提升，促使城市环境的发展水平得到提高。不仅如此，还要以此为核心，时刻贯彻因地制宜的基本原则，做好土地的储备，几何空间的基本布局、经济发展、经济特色对规划内容进行优化设计，确保政府能够严格参照法定的实际程序和批准权限，获取相应的土地使用权，开发各种建设用地，促使空间布局变得更为合理，充分展现土地的储备优势，进而让所有资源都能发挥应有的价值。

4.2 加强土地管理制度建设

通过对土地管理工作建立制度，能够为土地资源的全面开发和利用提供了良好的保障。在对管理制度进行编制的过程中，理应对当地的自然条件、地理地貌、城市布局、资源的分配状况展开全面调整，严格参照分类的基础标准，对土地资源进行相应的划分，以防止出现利益冲突、土地大面积浪费的情况，促使土地资源的价值都能够展现出来。总体而言，主要包括四个部分。

4.2.1 当前需要对土地生态产权补偿机制予以全面完善，参照其本身的生态价值，对土地的正常开发和利用进行相应的界定，确保土地资源和生态资产不会受到影响，都能处于完整的状态，从而对土地的使用进行约束，实现规范性目标。

4.2.2 针对现有的农田保护制度，同样需要不断完善，以此使得耕地资源以及农业生产水平可以得到有效保护。政府相关人员通过土地管理机制，对所有违规的行为展开查处，给予严厉打击，继而为粮食的安全提供优良的基础保障。

4.2.3 通过对定额管理、存量盘活的相关方案予以综合采用，促使土地利用结构得到全面改善，使得土地逐步实现预期的集约化目标，降低实际投入。

4.2.4 对土地征收的机制予以有效调整，编制一个更具科学性的价值计算指标，并对土地本身的价值和附加价值进行全面考虑。除此之外，还要当地的民众积极交流，做好疏通工作，确保双方可以在土地征收补偿方面能够达成一致，为未来工作的正常开展创设良好条件。

4.3 对土地管理权力下放

4.3.1 政府的相关部门理应在一定程度上对自身的推动管理权力进行下放，如土地使用权、房屋使用权、处分权等，建立具有平等性的土地义务，专门编制十分详细的费用缴纳标准，保证土地权益人在得到合法收益的同时，政府的正常税收也能得到有效保障。如此一来，个人、集体以及政府之间的利益就会逐步趋于平衡，促使三方都能满意。

4.3.2 对社会监管体系也要不断完善，逐步实现权力分散的目标，同时专门建立一个社会监管机构，以此对现有的土地管理制度展开全面监督，并发挥相应的制约效果。除此之外，当前还需要进一步提高执法的力度水平，依靠法律对所有违法用地、肆意强占用地的行为予以严厉制止，对相关人员也要进行惩戒。而对于广大社会群众，则需要做好普法工作，让其明白城乡规划的价值和重要性所在，促使其也能一同参与进来。同时，相关单位还需要积极引入年轻的人才，为团队注入新血液，并加强培训，促使人员的整体能力和基本素养都能达到规定的要求。如此一来，城乡规划和土地管理的整体效果就会大幅度提升。

4.4 提升土地资源利用率

政府相关部门在对土地资源规划的基础目标进行确定的时候，理应采用统筹的方式，完成对现有产业的布局，不断优化管理结构，确保最终制定的土地资源规划活动能够具有综合性以及个性化特色。同时，还要参照当地的经济水平、发展需求、人口数量、人群的消费能力，以此将一些具有针对性特点的项目和资源引入进来，促使土地的利用率水平不断提高，使得当地的经济能够持续发展。例如，我国某个城市在进行规划建设的过程中，参照当地的发展特色，经过深入研究和探讨之后，总结出了其中的几类问题：具体职能的定位存在一定偏差、产业结构存在缺陷、用地结构不具合理性、开发模式极为单一化、整体经济发展水平不高、基础设施的实际数量偏少等，从而能够从四个维度入手，也就是用地条件、用地发展方向、用地结构规划以及城镇景观，以此促使资源开发、资源利用以及生态保护能够处于平衡的状态，建立完整的关系，打造出经济水平优良、交通便捷、基础设施完备、文化繁荣的旅游城市。如此一来，土地资源的价值就能全部发挥出来。

4.5 注重信息化设计规划

之所以进行城乡规划，主要目的就是确保农业用地得到合理使用的同时，还能促使城市建设的速度提高。然而，由于我国农业用地存在诸多问题，对城市的发展带来了非常大的影响。为了能够缓解用地矛盾，当前就需要做好信息化设计。

对于农田的信息理应做到快速采集、处理、上报和反馈，以此将现阶段的农田状况和存在的变化全部反映出来，为农田数量、区位、占用、补偿、执法、分析提供相应的依据。不仅如此，还需要强化制度层面的管理，编制总体利用规划，组织、指导生活农田保护区的规划、土地复垦。

5.结束语

综上所述，现如今我们国家正处在经济转型的阶段，自然对城乡规划有着非常高的要求。为此，政府相关人员就需要充分贯彻多规合一的基础原则，以此使得使用标准、管理制度能够得到完善，强化执法力度，提升资源利用的效率，进而实现预期的发展目标。