农村房地一体化项目确权登记问题与对策研究

文／宋其聪、杨海、李明君 青岛市勘察测绘研究院 山东青岛 266000

引言：

农村房地一体项目的管理是落实农村体制改革的重要工程，也是为农民提供良好生活环境以及未来发展条件的根本保障。但是和城市的不动产登记相比，农村的不动产确权登记还不够成熟，存在着工作进度缓慢以及效率低下的问题。本文建立在理论分析法以及文献研究法的基础上，分析农村房地一体项目确权登记的相关问题，并且制定优化策略，这不仅能够有效解决农村房地一体管理的相关难题，也可以为后续的城乡一体化建设奠定良好基础。

1、基础理论分析

1.1 基础概念及流程

农村房地一体确权登记工作，是建立在不动产资源管理以及空间分化的基础上打造的综合性工程。在实际落实的过程中，必须要遵循“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，调查人员必须要与地方政府以及各村组的干部进行紧密配合，了解区域内的宗宅基地的权属界限、权属性质、位置、面积、用途、地表房屋等建筑物、构筑物的基本情况。具体的房地一体确权登记流程见图1。

图1 农村房地一体确权登记流程

从实际的执行角度来讲，整体的调查工作涉及到了外业实地调查作业以及内业资料整理作业。首先从外业实地调查作业的角度来讲，工作人员需要详细地分析农村每一户的实际房屋权利人、性质、坐落位置、建筑物类型、规划用途、年份、共有情况、房屋参数等详细的信息，利用设备测量以及拍照等方式进行记录。内业资料整理作业主要涉及到将前期获取到的相关图片、文件、数据、信息进行整合，收集权利人的宅基地证书和相关土地证、当地政府审批文件、权利人居民身份证和户口本等资料。然后结合收集到的相关数据和资料绘制地籍图以及宗地图，通过当前的现代化信息技术打造权限调查数据库，针对调查的结果进行公示，依法颁发相关证书。

1.2 农村房地一体确权登记的特点

农村不动产确权登记对于农村的土地资源使用以及科学发展有极强的促进作用，当前深受社会各界的关注。与城市的不动产登记进行比较农村房地一体确权登记的流程以及项目更为复杂[1]。需要通过确权登记工作，了解具体的房屋以及宗地使用情况，分析权属管理情况能够进一步解决农村房屋管理的历史遗留问题，同时也可以强化土地管理的规范化以及制度化。对于后期农村打造不动产登记制度以及一体化管理流程有极强的促进作用。

做好农村房地一体确权登记管控，能够为后续的经济发展以及乡村建设奠定良好基础。规范化且制度化的土地管理体系，可以为后续合理地进行土地价值开发奠定有效依据，也可以真正保护农民的合法权益，进一步缩小城乡差距，是当前落实农村深化改革的重要工程。

2、农村房地一体确权登记工作存在的突出问题

2.1 管理体系以及实际环境存在的遗留问题

结合农村房地一体确权工作的实际开展情况进行分析，可以发现其中存在较为突出的主要问题是基层管理混乱。大部分农村的宅基地使用情况较为混乱复杂，一户多宅以及面积超标现象较为普遍；由于建房审批以及相关管理存在不到位的情况，缺乏健全的政策体系以及法规制度进行约束，大部分农村农户新建住宅之后并未拆除原有的住宅；从继承关系角度上来讲，祖辈房产加上自身的房产导致一户多宅现象较为普遍。大部分农村的村民法律意识较为薄弱，购买、赠与等行为未能进行有效制约，这也导致了一户多宅的出现。

此外，手续以及相关文件缺失。比如房主自行购买住宅的时间跨度较久，导致缺少相关变更协议或者买卖合同，无法确定具体的权属关系。这为后世证件颁发工作造成了较大的阻碍[2]。

再者，随着农村农民生活水平以及收入水平的不断提升，住房需求也在显著增加，这也就导致部分物权管理办法以及土地管理办法存在一定的滞后性，并未进行有效的完善和创新，大部分农村农民对原有的土地进行使用时，往往会存在占用耕地或者供应土地的现象，面积超标以及建筑超高问题较为严重。

2.2 确权登记工作管理体系不够完善

从具体的工作流程角度来讲，在给居民登记并且发证之前，需要针对基层的委员会以及村民做好最基础的宣传工作，有效提升农户的不动产管理认知，同时要增强其科学利用土地的相关意识。但是当前大部分的前期准备工作不够完善，未能针对一系列的细节进行管控，部分村民由于管理认知不强，导致纸质材料以及相关信息遗漏甚至丢失；村干部以及相关引导人员素质参差不齐，缺乏对调查工作的深入了解，资料提交不及时，甚至存在工作积极性不高等现象；受到利益等相关因素的影响，部分人员针对面积超占以及一户多宅等问题存在处理不积极的现象，甚至抵触对农村房屋的调查。这些问题的出现，不仅阻碍了房地一体调查工作的开展，也直接影响了部分签字环节的落实，不仅拖延了调查进度，也为后续的农村不动产管理带来了较多的阻碍。

2.3 工作量较大且人员队伍综合能力较差

由于我国农村分布得较为分散且地域差异性较大，受到不同区域复杂环境的影响，在落实不动产统一登记工作的过程中，往往涉及到了大量复杂信息的整合以及处理，整体的业务模式较为繁复，工作量较大，信息较多，这也就导致工作压力较大，所耗费的资金成本以及人力物力更多；另外由于房地一体确权登记管理涉及到了大量数据信息的分类及处理，对于人员的专业性要求较高，但是结合当前部分政府部门或者村委会工作人员的综合能力来看，其专业性不强，缺乏现代化技术以及专业软件的使用能力，这就导致工作进度较为缓慢，甚至存在疏漏问题；除此之外，相关部门未能打造具有针对性的激励制度以及绩效考核制度，这也就导致工作人员自身的积极性不高，相关行为和工作状态较为松懈，这也影响了具体的工作质量。

2.4 乡村房屋建设监管不严

大部分农村住房在建设以及规划的过程中缺乏有效的管理体系，经过调查可以发现大部分农民自建房的主观意愿较强，而集体负责人缺少长远规划的认知，在房屋建设以及农村土地规划的过程中不够合理，整体的规模较为混乱，空间布局分化杂乱无章。另外相关部门监督力度不够，违建现象整改不够透彻，这也加大了房地一体确权登记的难度[3]。

在当前农村深化改革的过程中，进一步加强资金的投入力度，落实好专项技术的创新是重点，但是基层政府的管控力度存在偏重现象，往往将重点放置在经济发展方面，这也就导致了房地一体确权登记缺乏合理的监管机制。

3、农村房地一体确权登记优化策略分析

3.1 打造规范性的基层管理方案

确权登记部门在落实房地一体调查管理的过程中，要严格结合当前的相关政策，进行工作方法以及工作内容的优化，尤其是要针对其中含糊不清的问题进行严格的核查以及登记处理。结合农户的实际使用面积进行细节划分，严格地落实好产权登记，并且颁发相关证书，在这个过程中要收集所有相关数据与信息，最终进行系统存档。

针对一户多宅中的没有建房审批的相关建筑，必须要进行材料补办，若不符合相关规定，需要按照规定进行归还，或者依法进行拆除。由于继承或者赠与等关系导致的多套住宅或者一户多宅等问题，需要结合当前的土地管理办法以及物权法等相关规定进行针对性调整。必须要确定权利人的实际所属关系，按照具体的管理规定进行相关权利人登记，杜绝同等情况不同处理办法等矛盾问题的出现。

对于占地面积较大的建筑来讲，需要引导权利人及时的补办相关手续，重新进行登记，合理合法的处理相关问题，这样不仅可以维护农民住房的实际合法权益，也可以为农村不动产管理的后续发展奠定良好基础。

3.2 强化宣传工作的开展力度，做好前期统筹

农村的房地一体确权管理工作与农民自身的切身利益有直接关系，同时也关系到农村未来的发展建设质量，因此在进行房地一体确权调查以及登记之前，必须要明确主体责任，落实好宣传工作的创新。

以村为单位进行宣传动员，可以充分利用当前的村广播、融媒体、地方公众号等相关方式进行宣传。强调房地一体调查以及确权登记的重要性，分析具体的利弊关系，主要引导村民养成正确的房地产认知以及土地使用意识。针对外出务工无法及时提供相关资料的，可以采取电话录音等方式进行委托办理。

针对不配合以及不理解的农户，必须要有耐心地做好相关讲解工作，充分认识到房地一体确权登记的重要性，同时可以自主地寻找相关部门进行主动登记，全面提升农民群众的配合程度，这样不仅可以为后续房地一体不动产登记工作的顺利开展奠定良好基础，也可以为农村土地以及使用营造良好的环境。

3.3 强化人员团队和综合能力

农村房地一体确权登记工作本身具有一定的专业性，因此进一步强化登记人员以及调查人员的综合素养，落实好职能认知以及权责分化，这样可以为工作的高效开展提供有效动力。

首先从人员招聘角度来讲提升招聘门槛，进一步吸收高素质高质量的专业性人才；其次加强对在职人员的培训以及教育，要学习当前先进的经验、办法、管理模式，结合区域发展的差异性，打造具有针对性的人员培训方案以及培训途径；再次打造明确的制度体系，落实好绩效考核制度以及奖惩制度的创新，树立典型的员工标杆，营造良好的竞争环境，这样才可以促使人员团队具备向心力，也可以积极地提升综合能力[4]。

3.4 构建现代化房地一体确权登记管理体系

由于传统的登记模式以及调查模式较为落后，因此可以借助信息技术打造现代化房地一体确权登记管理体系，全面开发互联网以及信息技术的优势，让村民足不出户便可以完成办理以及登记业务，也能够让相关调查人员通过网络进行数据和资料的整合收集。如图2所示，便是线上不动产调查登记的相关流程。

图2 房地产确权登记网上办理平台流程

农户可以直接向村委会提出相关申请，在平台上完善自身的基础信息，提交相关文献材料。工作人员在网站进行初步审核无异议之后，将其提交到相关的监管部门，由监管部门进行二次审核，针对其中有争议的问题，需要安排专员进行一线核实调查处理。通过审核之后，需要在村委会网站以及相关平台进行公告，同时利用互联网或者纸质文件的方式，给农户发送预登记结果。

有了信息化登记平台以及管理体系，还需要强化信息平台建设维护力度。因此可以打造如图3所示的基础平台维护系统。用户可以直接通过手机终端APP获取材料，这其中手机终端与服务器之间会建立SSL通道，结合用户的个人认证以及相关信息，会生成SDK证书，这一证书能够有效保障数据安全性，确保用户的信息准确无误[5]。证书中的私钥会直接对用户所提交的材料进行签名，打造电子签名体系。签名数据可以直接通过后端接口保存到数据库中，随时等待进行签名验收。在验收之前，所有的数据都不会被额外进行篡改，这样能够有效提升数据的安全性和稳定性，如果最终的审核不通过，会及时地告知用户终止流程，所有的数据会重新返还之前一环节。

图3 信息平台监护体系

在此基础上，还需要进一步提升监管力度，可以设立专门的监管机构，针对农村房地一体确权登记的流程进行细节监督以及全过程管理，明确各方主体的实际责任，落实好过程细节的控制，利用相关政策以及规范条例进行约束，这样可以为后续工作的落实提供有效保障，也可以确保信息具有针对性和安全性。

结语：

综上所述，在当前农村房地一体确权登记工作开展的过程中，必须要针对其中存在的突出问题进行合理分析，要了解农村房地调查以及登记的特殊性和复杂性，打造最有针对性的应对策略，提升人员团队的综合能力，落实好制度体系创新，强化信息技术的使用质量，打造便捷的现代化登记及调查流程。这不仅可以实现农民利益的维护，也可以进一步提升农村深化改革力度。