市场稀缺优质物业股金茂服务登陆联交所背靠强力股东实现快速增长

3月10日，金茂物业服务发展股份有限公司（下称“金茂服务”，00816.HK）在香港联交所主板上市。

从认购情况来看，金茂服务本次香港发售股份和国际发售股份分别获得1.2倍和1.4倍的超额认购。在全球股市及港股市场近日较为低迷的环境中，金茂服务仍受到机构追捧，取得全面超额认购，有着多方面背景。

首先，从产业背景来看，中国经济产业结构升级和房地产市场转型态势显著。新形势下，房地产将进入存量价值挖掘为主的发展阶段，其中物业服务这一细分领域以稳健发展为特征，符合政策导向和资本市场主流机构产业投资策略调整后的偏好。因此，资本市场对优质物业股情有独钟。

其次，从在港上市新股的供求结构来看，2021年以来物业股上市节奏放缓。据克而瑞物管统计，2021年上市的13家物业股平均用时205天，同比延后约68天。这导致现阶段优质物业新股具有一定稀缺性，金茂服务的发售因此受到机构欢迎。

第三，虽然2021年物业板块PE均值有一定回落，但优质物业股仍能够享有较高的估值溢价，金茂服务无疑是其中之一。对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，金茂服务背靠强力股东中国金茂，可与华润置地旗下的万象生活进行对标。

综合上述因素来看，金茂服务IPO能够吸引资本市场青睐、进而融资规模超预期是完全合理的。在中国中化及中国金茂的全力支持下，金茂服务具有强大的资源获取能力、企业发展优势以及市场潜力。而在金茂服务高品质服务能力的基础上，智能服务系统领先其它物管行业，未来发展潜力巨大。

对于全球发售融资的用途，金茂服务方面表示，拟将其中的约55%用于公司的战略投资及收购机会，并用于扩大其业务规模及巩固领先行业地位;约22%将用于升级智能管理服务系统、智能小区以及智慧城市解决方案的发展;约13%将用于进一步开发其小区增值服务;约10%将用于营运资金及一般企业用途。

城市运营服务行业先驱 依托股东支持实现快速增长

金茂服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的物业组合，涵盖住宅物业及非住宅服务，具备多业态、多业务类型的管理能力。

根据中指研究院的资料，按服务范围、服务标准、服务收费三个维度的多项指标计，金茂服务均为行业领先企业。在经营绩效、规模增速、服务质量等方面，展现了扎实优越的内功实力与增长潜力。

除多项有利的行业和市场背景外，金茂服务能够以优质物业股的“身份”获得资本市场认可，根本上还是依靠公司自身的综合竞争优势。其中，股东优势、先发优势和创新优势是三大看点。

首先，控股股东作为强有力后盾，为金茂服务带来稳定的增量与巨大想象空间。

金茂服务背靠全球500强企业中国中化和一线品牌房企中国金茂，以强大的项目储备实现高可见度和可持续的增长机会。

依托控股股东中国金茂的强大支持，金茂服务布局全国一二线高能级城市，覆盖住宅、商办、产业园及公建的全业态管理，服务管理及合约规模大幅度增长。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓提供的资料显示，截至2021年9月30日，金茂服务合约在管比为1.97，较行业均值高出0.34。唐卓认为：“得益于其母公司中国金茂在土储方面的快速增长，金茂服务的在管面积增长具有很强的确定性，成长潜力较好。”

其次，得益于中国金茂多年在物业领域开拓形成的良好业务基礎，金茂服务成功进入城市运营服务业务领域，成为中国城市运营服务行业的先驱，具有显著先发优势。

中国金茂作为中国领先的城市运营商，目前，已在全国成功承揽34个城市运营项目，涵盖多种物业类型。

为更好地将金茂服务的城市运营策略与中国金茂对接，金茂服务利用卓越的物业管理及客户服务能力，从物业服务升维至城市服务，通过提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，成为中国城市运营服务行业先行者。

目前，金茂服务全国性业务覆盖48座城市，并侧重核心城市高端物业。金茂服务已为中国金茂的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，其中12个项目已投入运营。

第三，金茂服务不断创新，以科技手段成功打造智慧型社区。

在数字科技日新月异的背景下，以科学至上的集团文化为基础，金茂服务通过创新建立了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。

金茂服务的独立数字研究及发展团队由30名人员组成，平均拥有九年经验。该团队运用先进技术打造智慧社区，提升生活体验及优化资源配置，从而提升客户满意度。

上述各项竞争优势为金茂服务进一步市场化外拓与高质量增长提供充足动力，助力公司规模和业绩快速增长。2018-2020年收入的复合年增长率为28.2%，年利润的复合年增长率为110.0%。

在经营规模不断扩大的同时，得益于合理布局、卓越服务和有效管理，金茂服务的盈利能力行业领先。其中，高端市场份额优势、高溢价能力、全业态规模拓展和收入来源广泛是主要原因。

物业管理服务市场价值分布的差异化明显，高端市场份额是检验一家物业股“含金量”的重要指标。作为高端物业管理服务市场引领者，金茂服务高溢价能力及竞争优势显著，增长韧性十足。

金茂服务重点聚焦核心城市。截至2021年9月30日，金茂服务合约面积4573万平方米，一二线城市业务占比高于行业平均水平。高能级城市的强大影响力和居民高消费能力，为金茂服务带来可观的市场先发优势。

从服务价格来看，金茂服务通过卓越服务，取得了高溢价。2018年、2019年及2020年，金茂服务在管物业月均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，显著高于物业服务百强企业同期4.2元、3.9元及3.8元的行业平均水平。

高端及优质服务使金茂服务保持优于行业的高客户满意度、高续约率及收缴率。根据赛惟咨询调查结果，金茂服务2018年、2019年及2020年的客户满意度保持在约90分，处于行业领先水平。截至2018年末、2019年末及2020年末，物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%、94.1%。

2021年，金茂服务在服务范围、服务标准和服务收费三大维度多项指标上，获得中指研究院认定的行业领先高端物业管理企业。

金茂服务作为高端物业服务领域的行业标杆企业，处于行业前列。

全业态布局拓展规模也是金茂服务的一个经营特点。在高端住宅之外，其多元化的物业管理组合延伸至商业物业、工业园以及公共物业。全业态全方位的物业组合，有助于公司获得足以穿越经济周期的可持续增长韧性。

作为超高层写字楼运营管理方面的先行者，金茂服务为上海金茂大厦等高端摩天大楼提供一流的物业管理及运营服务。截至2021年9月30日，金茂服务在管写字楼总建筑面积达170万平方米。

客户的高度信任及高满意度水平使金茂服务得以进一步拓展社区增值服务，2021年前三季金茂服务社区增值服务同比增长73.9%，发展态势良好。未来金茂服务将进一步拓展多元化服务组合，为利润增长奠定稳固基础。

金茂服务的高端及优质服务赢得行业认可与表彰，2020年及2021年荣获“中国物业服务百强服务质量领先企业”，2021年荣获“中国特色物业服务领先企业——MOCO服务体系”，并在克而瑞研究2021中国物业服务力高端服务品牌入围名单中位列第一。在2020中国金钥匙25周年品牌服务大会上，金茂服务荣获“中国服务物业行业领先集团”。2021年9月，中国指数研究院发布《2021高端物业服务发展白皮书》，树立金茂服务作为高端物业服务领域的行业标杆企业，处于行业前列。