新市民新增点

王硕

作为城市化过程中规模扩张最快、发展潜力最大、消费增长最强劲的群体，新市民政策将对中国城市化和产业聚集产生深远的影响，也是共同富裕中重要的一环。

经济增长需要寻找新的发动机。

3月2日，中国银保监会主席郭树清出席国新办新闻发布会时表示，“银行业和保险业将更有针对性地支持扩大消费、扩大投资”，这其中就包括做好对“新市民”服务工作。3月4日，银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》（银保监发（2022）4号，下称“《通知》”），以引导金融机构加强满足对“新市民”在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。

《通知》称，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有3亿人。

根据新市民产业与创新研究院对新市民群体构成进行的画像，数据显示新市民群体以城乡流动人口为主，占比约七成，高校毕业生及新落户城镇居民占比仅一成。

作为城市化过程中规模扩张最快、发展潜力最大、消费增长最强劲的群体，新市民政策将对中国城市化和产业聚集产生深远的影响，也是共同富裕中重要的一环。新市民将逐步融入到大城市中，未来可能会逐步选择向城市集群以及一些优势城市进行聚集、定居、生活，享受对应的医疗条件、教育条件、购买住房、居有定所等等。

而满足新市民的安居需求，既是房地产市场稳中求进的重要抓手，又是提高国家新型城镇化建设质量的必然要求。新市民这股力量进入到房地产市场以后，对整个房地产市场的影响也是长期的。

上世纪90年代，中国流动人口开始大规模进城务工，农民工、外来人员、流动人口的词语出现并指代这一群体。2000年后，很多地方，尤其是经济发达的地区，意识到外来人口对当地经济社会发展有着重要及长远的贡献，而农民工一类的称呼有一定的身份色彩，所以青岛、西安、佛山等地纷纷将这一群体称为新市民。十八大后，新市民作为一个群体，越来越多地出现在国家级政府文件中。2021年3月，全国人大四次会议中首次在政府工作报告中提到了新市民的概念，报告指出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

在此背景下，《通知》针对新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求，鼓励引导银行保险机构积极做好与现有支持政策的衔接，结合地方实际，因地制宜强化产品和服务创新，高质量扩大金融供给，提升金融服务的均等性和便利度。

《通知》包括以下九个方面内容：一是要求银行保险机构始终坚持以人民为中心的发展思想，按照市场化原则，完善金融服务。支持配合各地政府有效发挥引导作用，推动银行保险机构提高金融服务新市民水平。二是明确新市民范围，鼓励银行保险机构加强对吸纳新市民较多区域和行业的金融支持。三是支持鼓励银行保险机构扩大金融产品和服务供给，促进新市民创业就业。四是支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求。五是支持鼓励银行保险机构落实相关政策要求，助力新市民培训及子女教育。六是支持鼓励银行保险机构加强与政府部门合作，充分发挥商业健康保险的补充作用，提高健康保險服务水平。七是支持鼓励银行保险机构丰富养老金融服务产品，合理满足养老服务机构的融资需求，加大新市民养老保障力度。八是支持鼓励银行保险机构优化基础金融服务，提升基础金融服务的便利性和可得性，增强新市民获得感。九是要求银保监会派出机构和人民银行分支机构加强与政府部门的协同，推动金融政策与财政、就业、住房、社保等政策有效衔接，发挥政策合力。

那么，新市民包括哪些群体呢？

按照《通知》的描绘，新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。

按照中国人口与发展研究中心的研究，新市民的规模和分布，取决于对它的定义。2021年研究者以外来务工人员估算，有2亿左右的新市民。2022年央行以更宽的口径估计，数量在3亿左右，其中男性大致上是1.59亿，女性是1.41亿。

在新市民的就业分布方面，制造业、建筑业、批发和零售、交通运输、仓储和邮政、服务业、软件和信息技术服务业等，是新市民尤其是年轻新市民就业的主要的行业。具体例如快递骑手、网约车司机、带货主播等新就业群体，也是大量新市民存在的就业行业。

新市民的省级分布方面，与国家的人口分布状况及人口流动情况紧密相关。在宽泛的新市民定义下，广东的新市民的数量经估计超过4000万，浙江和江苏接近2000万，四川、河南、山东、安徽、福建、河北大致超过1000万。此外，由于受到户籍各方面的限制，北京作为特大城市，新市民的数量在600万-700万，上海在700万-800万。不同省份间分布差异很大，将来新市民的公共服务投资机会也需考虑省级分布的情况。

新市民的年龄分布方面，根据最新的人口普查资料，新市民的分布不是完全正态的，两侧有尾巴。大多数集中在15岁到57岁，这一段中30岁左右占比最高，反映了新市民大部分以务工为主。近两年，新市民的年龄分布也发生了一些变化，0-15岁的人口开始增加，正处于幼儿园、托儿所、义务教育阶段，15岁以上的比例下降，因为高中教育与户籍联系密切，需按户籍参与高考;同时60岁以上逐渐有下降趋势，但到更高年龄又稍有上升。新市民群体从单纯的外来务工人员扩展到大学生，再扩展到随子女迁移等，后两者比例在逐渐提升。

2022年3月5日，李克强总理作政府工作报告，明确2022年GDP增速目标设为5.5%左右。但2021年四季度GDP增速仅为4%，经济增长面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，其中需求收缩压力尤为突出，而新市民群体有望成为刺激需求的新主力。

国海证券表示，内需收缩之下，解决新市民融入城市的痛点，从金融端服务其就业创业、居住、子女教育、医疗、养老等实际需求，能更好地激发三亿新市民群体的消费动能。

3月11日，中国人民银行发布2月金融统计数据报告及2月社会融资情况。数据显示，2月末，广义货币（M2）余额244.15万亿元，同比增长9.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和0.9个百分点;狭义货币（M1）余额62.16万亿元，同比增长4.7%，增速比上月末高6.6个百分点，比上年同期低2.7个百分点。社融方面，2月社会融资规模增量为1.19万亿元，前值为6.17万亿元，比上年同期少5315亿元，社融分项中，信贷、企业债、专项债等均对社融有较大拖累。

信贷方面，2月住户贷款增速再次下降，显示住户需求持续走弱，值得关注。2月企业贷款新增1.24万亿元，累计增速22.18%（前值31.01%）。分部门看，住户贷款减少3369亿元，累计增速-64.55%（前值-34.11%），其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元;企（事）业单位贷款增加1.24万亿元，其中，短期贷款增加4111亿元，中长期贷款增加5052亿元，票据融资增加3052亿元;非银行业金融机构贷款增加1790亿元。

数据来源：新市民产业与创新研究院，中泰证券研究所

红塔证券认为，居民短期贷款持续偏弱除了近期国内疫情反复制约线下消费之外，在经济面临下行压力时，居民消费意愿弱、储蓄意愿强也是重要原因。中长期贷款转负更值得市场关注，这也是有统计数据以来，居民中长期贷款第一次转负。这背后体现出的是现在居民的购房意愿极弱。

山西证券认为，企业贷款增速与住户贷款存量增速和累计增速剪刀差创2016年以来新高，主要是住户贷款增速表现较差。占比较高的住户中长期贷款累计增速-49.94%（前值-24.07%），主要和1-2月商品房销售不佳有较大关系。

国金证券表示，2月新增居民中长贷净减少459亿元，为有数据以来首次出现负值。一方面，缘于居民购房需求总体偏弱，1月新增居民中长贷也指向类似结果，同比下降超2000亿元;另一方面，出现如此极端情况，可能有些类似2020年2月，2022年2月全国不少地区疫情出现反复，或导致看房购房活动明显减少。

数据上看，2月，30大中城市商品房销售面积下降27.30%。根据媒体报道，1-2月前100房企实现权益总销售金额同比减少43.1%，降幅较1月扩大6.4个百分点。边际看，3月1日至11日，30大中城市商品房销售面积较2021年同期仍下降46.01%，从这个角度看，3月住户贷款增速可能仍难以好转。

3月15日，国家统计局公布的数据显示，2022年1-2月份，社会消费品零售总额74426亿元，同比增长6.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额67305亿元，增长7.0%。扣除价格因素，1-2月份社会消费品零售总额同比实际增长4.9%。

机构普遍认为，疫情反复仍是消費恢复的主要制约因素。2022年1-2月国内疫情有所扩散，可能会对消费修复带来一定的压力。截至3月12日，全国共有36个地方（城市）公布确诊病例，并大多采取了相应的管控措施。

中泰证券表示，对于疫情防控如何影响社会零售总额，尚缺乏直接的数据联系，只能通过前期部分城市的数据进行大致推算，典型对标的城市可以为北京。2021年10月份开始，北京出现本土新增确诊病例，并采取了较为严格的管控措施，与之相对应的是11月和12月北京社会消费品零售总额当月同比增速出现了负增长。

假设疫情覆盖面不再扩大，目前出现疫情的36个地方（城市），采取与北京2021年11月和12月同等的严格程度，且管控严格程度持续一个月，那么月度差值可能达到1266.7亿元，约相当于2021年全国社零的0.3%，相当于影响全国社零0.3个百分点。

3月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，近期，多地出现了散发疫情，部分地区疫情形势有所趋紧，客观上会对当地经济恢复造成一定影响。但是从全国来看，全国疫情防控形势总体稳定，经济运行保持基本平稳。从近两年中国疫情防控总体经验和情况来看，中国疫情防控已经积累了丰富经验，采取的一系列措施也能够有效阻断疫情传播，对经济的影响会逐步得到控制。由于疫情变化还存在一些不确定性，下阶段对经济的影响还需要观察。

因此，新市民作为城市化过程中规模扩张最快、发展潜力最大、消费增长最强劲的群体，已成为稳定消费乃至整体经济的重要一环。

同时，新市民也是共同富裕政策下的重要群体之一。加快推动共同富裕进程有三个途径：一是高质量发展做大做好“蛋糕”，通过合理制度安排把“蛋糕”切好、分好;二是促进和扩大社会流动，扩大中等收入群体;三是社会福利全覆盖、均等化。这其中，就离不开新市民这一庞大的人口。

随着中国工业化、城镇化和农业现代化进程的深入推进，数以亿计农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，融入当地成为新市民。2020年，中国常住人口城镇化率63.9%，户籍人口城镇化率45.4%，“缺口”部分就是新市民群体，虽然在统计中已经属于常住城镇人口，在城镇居住，但还没有户口，或者刚刚拿到户口不足两三年，目前这一群体的规模有3亿多人。就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等都是新市民的实际需求，但在解决过程中存在许多困难。

国海证券表示，新市民因收入不稳定，缺乏抵押物，被传统金融服务忽视。一方面，新市民多采取灵活就业，没有稳定的工作岗位，平均在一个岗位的工作时长只有半年，很难提供稳定的收入证明，个人信用信息缺乏，授信研究困难。另一方面，一些新市民由于房产、车产等本地资产不足，缺少有效抵押物，非传统金融机构“优质客群”。

中国人口与发展研究中心专家认为，新市民的需求包括：一是就业需求，新市民以务工人员为主，就业的需求非常大，对新业态的发展也起到了重要作用，且新市民中有很大部分属于灵活就业，就业需求包括技能提升和社会保障;二是教育需求，低龄新市民比重上升达到7%-8%，义务教育、职业教育、教育公平需求增加;三是医疗需求，包括异地就医和异地结算问题，历次人代会及政府五年规划都将其作为重点，已经有了很大的进展。但基本医疗无法满足部分收入较高的新市民，因此商业医疗保险也在不断发展;四是养老需求，保障养老服务、包括弱势群体的兜底保障都需要政府安排;五是住房需求，没有取得户籍或取得时间较短的新市民对住房的需求都非常大，但新市民的收入水平和购买能力有限，无法全部通过购买商品房解决住房问题。近年政府积极发展保障性租赁住房，逐步解决新市民的住房问题。

如何破局？国海证券认为应以市场化原则为主，由商业银行和保险机构提供金融服务，政府部门提供政策支持。商业银行加强信贷支持，适当让利，增加政策灵活性、新市民金融服务获得性;保险机构提供保障服务，同时用保险对新市民进行增信。支持手段主要涉及创业、就业、住房、教育、医疗、养老等重点领域。

创业就业：鼓励商业银行加强对自主创业的新市民、吸纳新市民就业的小微企业的金融支持，促进新市民创业就业;鼓励保险机构对新市民较为集中的行业开展保险产品创新，扩大保险保障覆盖面。行业上，聚焦制造业，建筑业，批发和零售业，交通运输、仓储和邮政业，居民服务、修理和其他服务业，信息传输、软件和信息技术服务业等行业，加大金融支持力度。

住房安居：一是助力增加保障性住房供给。支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。此前，银保监会和住建部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，也强调加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持。二是合理满足新市民购房信贷和消费信贷需求。

优化新市民子女教育金融服务，支持托育和学前教育发展，鼓励银行、保险机构加强相关金融服务和产品供给。

扩大商业健康保险覆盖面，提高健康保险服务水平。

丰富养老金融服务产品，加大新市民养老保障力度。

国海证券表示，新市民住房问题并非《通知》首提，满足新市民房屋租住、子女教育、社会保障、医疗等基本公共服务需求问题早有关注。

2014年7月，国务院常务会议指出，对于长期居住在城市并有相对固定工作的农民工，要逐步让他们融入城市，成为“新市民”，享受同样的基本公共服务。此时新市民指向进城并由有固定工作的农民工，已经开始关注其对基本公共服务需求的满足。随着城镇化的加速推进，更多人才流向大城市，新市民范围有所扩大。早在《全国住房公积金2017年年度报告》中，将农村转移人口及新毕业大学生等归为新市民。

2020年广州与建设银行等签发的《发展政策性租赁住房战略合作协议》，指出要着力解决广州新市民，特别是非户籍常住人口和新落户新就业大学生的住房问题。《十四五规划》提及“着力解决困难群体和新市民住房问题”。2020年12月，中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年重点任务之一，提出要高度重视保障性租赁住房建设。2021年政府工作报告提及“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

“高校毕业生、新蓝领等新市民、青年人是中国城镇化进程中的关键群体，对促进城市新业态发展、稳定社会就业发挥着重要支撑作用。”全国政协委员、中央党校（国家行政学院）马克思主义学院院长张占斌在2022年两会上表示，解决好这部分重点人群的住房问题，既是解决大城市住房问题的关键所在，也是实现人民安居乐业、社会安定有序的需要。

首创证券认为，关于3亿新市民范围的认定，其根本是源于现存户籍制度与“以人为核心的新型城镇化”导向不相适应，而通过对新市民群体的认定标准、购房资格等加以完善，通過户籍制度改革促进社会性流动有望成为重要增量突破口。考虑到现阶段风险管控依然为政策着力点，无论对于需求总量还是房价而言，流动人口的增量支撑预计可避免房地产风险的进一步演化，通过“新模式”来匹配人口下一阶段的流动将成为政策探索的主要方向。

首先，购房资格限制的放开将得到实质性突破;其次，针对新市民的住房金融领域给予支持，对于有购房资格和购房能力的新市民，既要合理满足其房贷的需求。又要合理确定首套房按揭贷款标准;此外针对该类群体，依然需要保障性租赁住房、公租房、老旧小区改造等领域加快建设及完善，行业未来发展导向将逐步向“保民生”方向探索。

中国人口与发展研究中心专家表示，新市民群体是比较特殊的群体，其收入水平、消费能力都有自己的特点。因此，关于新市民的房地产的安排，国家有一系列的考虑。有兜底方面，是政府要做的;有过渡方面，是保障性租赁住房要做的;有安居方面，新市民想要安居，可以购买共有产权房;但有些新市民如果在城市时间比较长，如果要改善住房，肯定将是商品房市场。

新市民这股力量进入到房地产市场以后，对整个房地产市场的影响是很长期的，不单单是首付比例降低等方面的放宽。房地产还是要从长期考虑，包括房地产的长效机制，国家调控的方向是非常明确的。因此，针对这个问题，不是从根本上刺激房地产的。

国海证券表示，解决新市民住房问题要靠建立租购并举的住房制度，金融服务新市民要依靠商业银行和银行保险机构两大部门，以推动保障性住房、租赁住房建设和实行差异化信贷政策为抓手，满足新市民安居需求。

金融支持保障房以保障性租赁住房为主。《通知》提到通过公租房、保障性租赁住房、共有产权房三类保障性住房解决新市民住房问题，其中，共有产权房数量和范围较少，公租房面向户籍人口。因此，解决新市民住房问题还是以保障性租赁住房为主。

《通知》提出，“支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给。”此前，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》等文件已出台。结合来看，金融支持保障性租赁住房建设主要有四大举措：

一是加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

二是支持银行业金融机构发行金融债券用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。如天津市发布全国首单租赁企业可持续发展挂钩债券，募集金额5亿元，期限2+1年，票面利率3.19%，较同期市场中长期债券发行利率低22个基点。

三是支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设，利用长期资金促发展。

四是未来公募REITs试点有望扩容住房租赁。2021年6月底，国家发改委958号文将公募REITs试点范围扩大到清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等领域，而非试点范围则删除了“公寓、住宅”;11月26日，国务院发布《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》，明确提出“支持发展保障性租赁住房REITs”，释放了公募REITs扩容住房租赁的积极信号。

地方也在积极扩大保障性租赁住房供给。北京2022年第三批次供地开始配建保障性租赁住房;上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增的保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右;合肥市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房15万套（间），占新增住房供应总量的30%以上;山东、甘肃、厦门等省市均陆续发布关于加快发展保障性租赁住房的意见。

从购房端来看，差别化信贷政策促进新市民购房需求释放，推动楼市回暖。“因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”，“合理满足其购房信贷需求”，预计伴随后续新市民购房金融服务政策的落地，有望释放购房需求，推动楼市回暖。

2022年两会政府工作报告中提到，2022年地产政策主基调仍然是“稳中求进”，保持“因城施策”的方案，尽可能保障购房者的合理住房需求。此外，增加了新型城镇化的提法，2022年提出“坚定实施扩大内需战略，推进区域协调发展和新型城镇化”。其中，“提升新型城镇化质量”要求有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。由此西部证券认为，满足新市民安居需求，既是房地产市场稳中求进的重要抓手，又是提高国家新型城镇化建设质量的必然要求。

西部证券表示，事实上，新市民的概念最早由住建部于2014年提出，时任住建部部长陈政高表示2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。”

而新市民也成为2015-2016年中国房地产市场去库存主力。2015年下半年至2016年，中国房地产市场企稳回升，但分化严重，一线城市的房价有了明显的上涨，但是三四线城市的库存量依然很大，去库存成为当年中央经济工作会议上确定的供给侧结构性改革五大重点任务之一。面对当时的房地产形势，住建部表示新市民有改善性需求、有刚性需求，而且量非常大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是当时房地产市场平稳健康发展的前提条件，由此确立了新市民为三四线城市房地产市场去库存的主力军地位。

在2017年国新办举办的房地产和棚户区改造新闻发布会上，陈政高表示，新型城镇化是去库存根本途径、重要途径。2016年有的城市农民工和农民买房占整个买房量的50%，有的县城达到70%。中国商品房待售面积累计值于2016年3月达到顶峰后回落，2016年末商品房待售面积累计同比增速也開始转负，表明去库存取得初步成效。而商品房待售面积累计同比增速在2021年6月再次升至0以上，而后持续回升，或说明在楼市低迷情况下，中国商品房去库存压力再次显现。

西部证券认为，当前中国房地产市场平稳健康发展的两大条件并没有改变。

第一，中国城镇化仍有较大空间，尤其是户籍人口城镇化。

一方面，2021年中国常住人口城镇化率达64.72%。若中国GDP能按照年均5.5%的速度持续增长，到2024年就可以踏入高收入国家门槛，而中国的城镇化率目标与当前高收入国家82%的城镇化率仍有一定距离。但随着城镇化率的持续提升以及人口出生率的持续下滑，常住人口的增量空间已然有限。

另一方面，中国常住人口和户籍人口城镇化率之间始终存在一定差距。截至2020年末，中国户籍人口城镇化率为45.4%，常住人口城镇化率为63.89%，两者之间仍存在18.5个百分点的差距。主要原因是许多在城市工作的常住外来务工人员并未取得当地户籍。另外，除外来务工人员之外，本人创业就业、子女上学、投靠子女等因素也会导致常住人口与户籍人口之间的差异，这些新市民也是4号文面向的主要群体。国家发改委在2019年4月放开了大城市落户限制，即城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。预计随着政策效力的发挥，后续户籍人口城镇化会释放更多空间。

第二，中国居民住房的刚性需求仍然比较旺盛。

中国居民当前的住房需求尤其是新市民的住房需求仍然比较旺盛。2022年2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，中国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，我们每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。

2022年两会政府工作报告确定了5.5%左右的经济增长目标，这一目标的完成不仅需要基建发力，地产的稳定也必不可少。2021年四季度以来，中国房地产销售、融资、投资等环节全面转弱，土地市场成交也较为低迷，市场对楼市的悲观预期不断蔓延。2022年初以来，多个城市采取降低首付比例、下调房贷利率甚至放松限购等方式来对冲楼市下行压力。两会政府工作报告中也指出，要“稳地价、稳房价、稳预期”。

2022年1-2月，30大中城市商品房日均成交面积为25.5万平方米，同比下降44.9%。100大中城市土地成交溢价率仍处低位。因此，当前围绕新市民出台的有关金融政策和各地楼市松绑政策基本都是从扩大居民住房需求角度来稳定楼市。在大中城市常住人口增长空间收窄的背景下，有针对性地释放新市民潜在的住房刚性需求对短期提振楼市效果或更为明显。

那么，新市民能拉动多少地产消费需求呢？西部证券对2015年三四线城市去库存的问题进行了研究，认为当时新市民在政策支持下的购房情况对于今天仍有参考意义。

在2015年时，政策高层针对三四线城市库存的问题，提出了“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”的要求，随后各地针对农民工等新市民的购房提供了一系列政策支持。

以四川、广西等披露新市民购房比例省份的经验来看，新市民确实对于房地产的需求有重要贡献。四川与广西等地2016年当年房地产销售中有接近50%的销量由新市民构成。

其中，四川对新市民购房进行了政策方面的支持。一是财政补贴。四川为新市民购房提供不同标准，从200元到300元甚至更高不等。二是信贷支持。目前的银行金融体系是针对城市市民构建的。考虑到农民工收入不稳定，流动性强，收入证明困难等特点，住建厅联合省农行全面推广“农民安家贷”。根据农民的特点还款可以是一年一次，一季度一次，或者是半年還款，较为灵活。三是税费减免。​​从现实情况看，四川除成都市以外的市州农民工的购房占了新增购房50%左右，有些市县甚至达到80%以上。

图2：中国商品房待售面积及累计同比增速

资料来源：Wind，西部证券研发中心

广西则支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。相关数据显示，2016年广西农民工等新市民首次购房18.8万套、1926万平方米，约占全区商品住房销售面积的44.5%。

西部证券认为，目前至少有两点因素会影响本轮新市民群体的购房能力：一是2016年在棚改货币化政策的背景下，新市民的购买力获得了明显的提升。目前，随着各地在因城施策的地产调控框架下陆续推出房地产支持政策，比如，近期郑州明确将实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主。本轮后续会有多少城市跟进，需持续关注。二是商品房价格。以三线城市的价格为例，平均房价较2016年底上涨近40%，走高的房价会抑制部分新市民的购房需求。

结合上述信息，西部证券做出以下假设条件：新市民对于各地房地产新增需求的贡献程度不一样（一线1%，二线10%，三四线30%），其中因政策间接支持（信贷支持、公积金支持、补贴、税费减免）与棚改货币化支持的影响分别占比为33%、67%。考虑到价格的影响，参考2015-2016年的经验，如果各地快速跟进新市民购房的相关政策，其2022年带来的新增商品房需求有望达到3500万平方米。

此外，西部证券认为新市民对于三四线城市的房地产需求影响最大，可以推算新市民新增购房需求对于三四线城市销售的影响。

由于近年官方不再公布各线城市商品住宅销售的具体情况，西部证券在目前可获得信息的基础之上进行测算，数据来源主要是国家统计局公布的全国商品住宅销售面积以及40大中城市中的一二线城市住宅销售面积数据，两者相减作为判断三线及以下城市销售情况的依据。由于该数据在2019年之后便不再公布，需要对2019-2021年三线及以下城市住宅销售情况做一个预测。

从目前已公布数据推算，2017年以来三线及以下城市商品住宅销售面积占全国比重较过去几年出现明显提升，2017年和2018年分别达到71.7%和72.3%。一方面与2017年一二线城市相继受到严厉的地产调控政策影响有关，头部房企加大三四线城市的布局;另一方面，与棚改货币安置的快速推进以及居民返乡置业拉动当地商品住宅销售也有一定关系。随着2019年棚改货币化安置的逐步退出以及三四线城市房价大涨对部分需求的挤压，近几年三线及以下城市商品住宅销售也逐渐归于平淡。假设2019-2021年，三线及以下城市商品住宅销售面积占全国比重分别为73%、74%和75%。由于2021年全国商品住宅销售面积为15.65万平方米，则对应的三线及以下城市商品住宅销售面积为11.74万平方米。

根据西部证券的测算，2016年三四线城市新市民在政策支持下的新增购房需求约为3106万平方米，考虑价格上涨对于购房需求的遏制，其认为2022年三四线城市由于新市民带来的新增购房需要大约在2500万平方米，对于三四线的商品房销售拉动在2个百分点。