房价上涨，卖方可以通过支付违约金的方式来解除合同吗?

文/吴磊

■导读之声

近几年来，各地全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，房地产市场总体运行平稳。但在有的地方，受多种因素影响，个别城市出现房地产市场升温现象，在房价大幅上涨时，卖方毁约的情形时有发生。有时，因房价上涨幅度远超违约金数额，部分卖方为达到毁约的目的，直接向买方支付违约金。卖方违约，难道买方只能咽下这口气收下违约金？对于该问题，我们可以从民法典中找寻答案。

■故事聚焦

2020 年12 月，张女士通过房产中介购买了李先生名下的一处房产，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定存量房转让价款为人民币175万元，买方需在2021年2月1日前将全部房款支付给卖方。合同签订当日，张女士向李先生支付了5万元定金。一个多月后，因涉案房屋为学区房，房价大幅上涨，李先生明确表示房屋不再卖给张女士，愿意以支付违约金为代价来解除合同。但张女士不愿意解除合同，想要继续履行合同，双方为此争执不下。张女士想知道，李先生可以通过支付违约金的方式来解除合同吗？她可以要求李先生继续履行合同吗？

■律师有话说

民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”据此，除非存在上面所列三种情形。违约方可以请求解除合同，否则守约方均可以要求对方继续履行。

本案中，张女士和李先生签订了《存量房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。李先生因房价上涨请求解除合同并不符合民法典第五百八十条规定的可以不履行合同的三种情形。另外，一方违约，守约方可以向违约方主张违约责任，但不能以此反推违约方可以通过支付违约金的方式来享有单方解除合同的权利。因此，在张女士不存在违约行为、李先生不享有法定解除权和约定解除权的情况下，李先生无权通过支付违约金的方式来解除合同，应当继续履行房屋买卖合同。■