房地产开发企业融资现状及渠道分析

翟晨

摘 要：随着国家各项政策的出台，各大金融机构对房地产行业采取紧缩性政策，融资难将会在很长一段时间成为房地产企业发展中的障碍。目前，大部分房地产企业面临资金链承载重和资金紧缺的困境。部分房地产公司面临资金链超负荷，甚至断裂的局面。解决融资难问题将会成为房地产公司延续和发展的重要工作。房地产公司资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款。文章将对房地产行业的融资渠道、融资方法进行分析介绍，并就如何选择融资渠道和组合性融资进行分析。

关键词：房地产行业;融资策略;融资渠道;组合融资

中图分类号：F299.233.42 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）08-0061-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.08.061

1 引言

2019年5月开始，房地产行业融资渠道开始紧缩，大部分房地产企业面临资金链承载重和资金紧缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影响，房地产相关政策得以放松，部分房地产公司得以摆脱融资难问题。然而，以发展的眼光看问题，住房与民生问题息息相关，住房不炒，房价稳中回缓必定成为房地产行业发展的指导方针。作为开发周期长、回资慢、负债高的房地产行业，毫无疑问会在市场宏观调控中承受巨大压力，绝大多数房地产公司将面临资金链超负荷，甚至断裂的局面。因此，解决融资难问题将成为房地产公司延续和发展的重要标准。

2 房地产行业融资渠道和融资现状

2.1 房地产公司的融资渠道和方式

融资是指通过特定渠道，为企业发展、项目开发筹集一定数额资金的过程。在我国房地产公司融资的渠道主要分为两大板块，即内源融资和外源融资。

内源融资是指由公司内部进行的经营活动所产生的资金。主要由企业通过一定的经营活动获得收益后留存的一定比例的收益和资产折旧产生。外源融资则是指企业以一定的方式或渠道向其他经济主体筹集资金。股票、债券、信托基金、银行贷款等都属于外源融资。

2.2 房地产企业融资现状

2.2.1 房地产企业融资的现状

作为房地产企业经营发展的一大支柱——银行贷款，占据了房地产行业项目融资中的60%，是房地产企业依赖性最强的融资渠道。2019年之前房地产企业呈井喷式发展，发债主体不断扩容，在房地产行业高额收益的支撑下，房地产企业可以通过多元渠道进行融资，房地产公司资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款。2015年以来房地产行业的到位资金总体呈上升趋势，国内贷款、利用外资、自筹资金在房地产到位资金中占比均呈下降趋势，其他资金的占比则出现大幅度上涨。融资占比的变化，从侧面反映出各大金融机构对房地产行业的投资持保守态度。

国内贷款是指个人或经济主体以自身拥有的固定资产或特定的投资项目为抵押，向银行或者金融机构借入的贷款。利用外资则是指企业或个人收到的包括港澳台地区在内的外商融资，可以划分为外商直接投资和其他投资。自筹资金则是指企业通过一定的方式在企业内部筹集用以项目建设的资金，包括企业自有资金、股东投资、借入性资金等。其他资金则是指除以上各种融资方式以外获得的用以投资特定项目的建设和购置资金，涵盖无偿捐赠资金、其他单位拨入资金、社会集资等。

2.2.2 房地产行业债券融资的现状

债券是指政府、银行、企业、集体等债务人依据法定程序发售的债券，并向债权人承诺在指定日期归还本金支付一定比例利息的，代表一定金额的有价证券。

通过近些年国家的政策调整，债券公司对房地产企业发行债券的要求越来越严格。2016年发布的《關于企业债券审核落实房地产调控政策意见》文件中指出严格限制房地产企业发行企业债券进行融资，融资所得资金不得用于商业性房地产项目。自此之后房地产行业不再发行大额公司债券。2015年恒大分三批投放债券市场，金额高达400亿元的债券成为房地产行业以债券进行融资的最高规模。2017年房地产企业发行债券大规模回落。从当前房企发行的债券量来看，公司债占比72.02%，短期融资券、中期债券等占比27.98%

2.2.3 房地产行业股票融资的现状

股票融资作为资产证券化的融资方式，对企业资产进行组合，以现金流进行偿付，是一种很好的融资途径。它可以有效地降低企业融资成本，化解因融资所带来的金融风险，使企业资本结构得到优化。然而，在中国房地产行业能够成功A股上市的地产企业寥寥无几，大多数房产企业只能以套壳上市的方法进行股票融资。因此股票融资的方法并不适合每一个房地产企业。随着国家政策的调整，房地产企业通过股票融资的限制也愈发严格。

2.2.4 房地产行业信托基金融资的现状

信托基金是一种以发行基金券的方式，将社会上数额不等的资金集合起来形成一定规模的资产，交由专业人士或机构投资希望以此获得收益的行为。基金所产生的收益与亏损由投资者们共同承担。2015年部分房地产企业开始尝试资产证券化，希望以此达到盘活市场、提高资金使用效率、加速企业成长的目的。2018年出台的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》中提出禁止资金池业务、禁止资产多层嵌套、禁止通道业务。

3 房地产企业的融资策略

房地产企业每一个项目的开发都需要巨额资金支持，因此融资成为房地产公司能否得以存续发展的重要指向。项目的开发设立需要资金支持、项目的实施建设需要资金维持，公司的扩大依然需要资金来支撑，集资成为房地产公司发展运营的重要环节。

3.1 房地产企业成立初期的融资策略

房地产行业素来竞争激烈，新成立的房地产公司想要在市场中立足必须具备大量的资金。而绝大多数房地产公司在成立初期并没有稳定可观的收益来源，企业的固定资产不足以支撑其以贷款的方式进行运作。因此在这个阶段的房地产公司可以通过股权融资的方式吸收资金。公司持有的资金模式以自有资金和股权融资为主。只有通过市场不断吸收大量资金，企业才能够以雄厚的资本竞拍土地，为自身成长提供更广阔的空间。

3.2 房地产企业成长期的融资策略

处于成长期的房地产企业已经具备相对雄厚的资本，基本完成资本的积累。而企业前期投入的大量资金也会逐渐获得收益，以现金回流的方式反哺企业。部分房地产企业在这个阶段会拥有一定的知名度和信誉，企业自身拥有的资产足够支撑自身运转。当然企业如果想要加快发展也可以采用股权融资的方式，吸引投资机构投资。

3.3 房地产企业成熟期的融资策略

发展成熟的房地产企业拥有稳定的市场份额，市场占有率大幅提高，在社会上拥有较高的知名度和信誉度，有利于进一步提高企业竞争力，占据更多的市场份额。除此以外，企业还可以向一些海外投资机构筹集资金。同时，可以采用的融资方式将会更加的灵活，可以在众多融资方式中选用对自身发展更有利的组合性融资。

3.4 房地产企业衰退期的融资策略

在市场上绝大多数企业都有自己的成长周期，房地产企业也不例外。衰退期的房地产企业对自身所持有的项目建设已经接近尾声，前期投资获得的收益使资金大额回流，足以支撑企业的运转，甚至拥有一部分盈余。此时，房地产企业面临的最大难题是如何获得新的盈利点，企业可以选择吸收并购其他房地产公司，以此占据更多的市场份额，打开新的市场格局，使企业再次重回市场。

除此以外，项目开发周期也决定了房地产公司阶段性的融资组合。房地产公司需要结合项目进展及公司现状，决定采用不同的方式进行融资，使企业的资金注入与项目周期、企业房展状态相匹配。

4 面对融资风险的措施

多种融资渠道给了企业更多选择，也更加考验企业管理人员对风险的把控。不同的融资方法、融资渠道、融资占比会为企业带来不同的风险，作为融资性强的房地产企业，对风险的控制也关乎着企业的命脉。

4.1 建立多层次融资体系，扩宽融资渠道

现阶段，我国房地产企业依旧以银行贷款为主，在相关政策的调控下，国内各大银行对房地产企业贷款实行紧缩性态势，这使部分房地产企业压力倍增。可以预见，过分依赖银行贷款，且不能进行有效调控的房地产企业将会在未来的市场竞争中步履维艰，其发展会受到极大的限制，甚至生存也难以保障。企业只有建立一个多层次融资体系，细化企业投资项目，针对不同发展阶段的投资项目进行细分，采用不同的方式进行融资，才能够有效地控制融资风险。

4.2 立足自身情况，适度调整企业战略目标

从近几年国家颁布的政策来看，政府对房地产企业采取谨慎态度，各大金融机构对房地产企业的贷款采取紧缩政策。部分房地产企业负债率高，被各大银行及金融机构拒之门外。而融资难且发展缓慢将在此后很长一段时间成为房地产企业发展的常态。因此房地产企业应放缓扩张脚步，与国家政策保持一致，避免在银行紧缩政策下出现资金链断裂，导致企业出现巨额亏损。

4.3 对新项目的设立持谨慎态度，注意规避市场风险

每一个房地产项目的建立都意味着巨额资金的流出。在紧缩政策下，房地产企业的融资渠道受到极大限制。社会各界对房地产持观望态度，因此项目建设资金不能回流，将会使企业资金被项目捆绑。企业在建立新项目时必须持谨慎态度，进行充分的市场调研，且注意市场饱和度，规避因盲目扩张所带来的资金链紧张以及现金流短缺的窘境。

4.4 关注市场态势，注重产销对路

房屋作为房地产企业所开发的产品，最终目的是要流入市场，被大众消费。而符合市场需要的产品将会在竞争中占据优势。房地产企业要在生产中进行市场调研，重视销售管理，推动产品变现，建造和销售符合市场需要的商品，加快资金回流速度，增加企业可流动资金，降低企業融资比例，避免企业陷入融资困境。

5 结论

面对紧缩政策，房地产企业需要面对日益残酷的市场竞争，需要依据自身发展投资生产。融资方式的多样化，给企业带来发展契机的同时也考验着企业抗风险能力。在促进自身不断成长的同时，密切关注市场变化，使企业发展与市场发展阶段相匹配，从而盘活企业资产，缩短投资周期，加快资金回流;使企业在激烈的市场竞争中保持充分的活力，占据有利的竞争地位，形成良性发展循环。

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