城市更新下的青岛姿态

李雯

对于青岛这样的滨海名城，近年来正加速全方位融入国家发展战略，建设现代化国际大都市是中央对青岛的指示要求，因而其城市更新和城市建设必须加速度。

航向明确、风劲帆鼓。在城市更新和城市建设三年攻坚行动的新赛道上，聚力推动现代化国际大都市建设实现新突破的青岛，正以奔跑的姿态奋斗前行。从居民入住的“暖屋子”，到上班通勤的“车轮子”，涉及的每一项行动、每一个项目都犹如春天播下的一粒“种子”，在这片充满希望的热土上，逐渐萌发。

与时间“赛跑”

万象更新，春满山海。让历史城区成为“文化客厅”、三年清零市区2000年以前老旧小区和城中村改造、推进“快速成网、节点立体、主干改善、次支贯通”为核心的“15515+N”工程、全域推进地铁沿线TOD综合开发，加快推进21个TOD项目落地……青岛已经站在新一轮的开端，一批批着眼城市更新和城市建设的工程推进，正与时间“赛跑”。

历史城区保护更新成为老城区蝶变重生的重要目标。一场实现青岛历史城区“百年嬗变”的历史性战役已经打响，加快推进历史城区保护更新，打造时尚活力的历史街区，推动邮轮港区启动区建设全面起势。2020年以来，青岛老城区更新成果相继落槌，广兴里、馆陶路踏准时代节拍，化身青岛工业设计中心、青岛新金融街。被市南区列为“一号工程”的中山路步行街的前期工程更是频频出招，中山路天桥拆除、济南路拓宽工程启动、国风大酒店拆除、中山路片区违建拆除……一系列历史城区的改造行动，传承着城市百余年的历史文脉，通过保留原汁原味的历史风貌，将历史城区成为“文化客厅”。

城市更新三年攻坚战，如何让“城中之人”共享这座城市的发展红利？老旧小区的大力推进，成为很多老青岛人的福利。青岛作为全国城镇老旧小区改造试点城市，旧城旧村的改造已如火如荼。资料显示，2021年青岛市改造老旧小区项目216个、面积601万平方米，惠及居民7.3万户。未来三年，青岛将改造城镇老旧小区共1108个、30万户;启动改造城中村81个、5.5万户，重点推进市北区、李沧区、崂山区范围内的27个城中村、2.4万户改造工作。力争在三年内，将市南区、市北区、李沧区以及崂山区的2000年以前建成的老旧小区改造和现有城中村拆迁基本清零。

一个好的城市环境，不仅要使群众宜居，还要有一个顺畅便利的交通脉络。当下，青岛正着眼构建“快速成网、节点立体、主干完善、次支贯通”的市政路网体系，重点推进实施944121工程，即9条公路，4条铁路，4处港口工程，一个通用机场，两处交通枢纽，一条高压燃气管道，三年内全面构建北上融入京津冀，南下联通长三角，西进辐射沿黄流域，东出日韩经济圈的综合立体交通网，加快建设交通强国示范城市和国际性综合交通枢纽城市。

一座城市的地铁通车里程和在建项目映射着其经济发展速度和活力。过去一年，“轨道上的青岛”交出了一份优秀答卷：去年9月，青岛地铁三期建设规划项目成功获批，青岛轨道交通获批里程达503公里，进入全国先进城市行列。同年底，青岛地铁1号线南段开通，2号线二期、5号线、7号线二期开工，青岛轨道交通三期建设规划项目拉开建设大幕。未来三年，青岛要全域推进地铁沿线TOD综合开发，力争至2024年年底实现21个tot项目落地。

着眼城市“微更新”“微改善”，青岛正从方方面面打磨着一座独具特色的公园城市，让城市宛如在公园中生长。构建一个城市绿道网络，整治200个公园绿地，推进300处立体绿化等，一个生态空间山清水秀、生活空间宜居适度的公园化城市正逐渐显现。

企业的新赛道

一个个民生工程项目的正加速落地，推动着城市品质实现全面提升。房企作为城市建设与运营的重要主体，也成为了城市更新的主要参与方。尤其在“三条红线”等政策陆续出台下，倒逼不少开发商开辟多元路径。顺应形势、势不可挡的城市更新也成为越来越多开发商补充土地储备不可或缺的一大重点赛道。

以头部房企为先，各大开发商纷纷踏点出动，参与这股城市浪潮之中，陆续成立城市更新业务部门、城市更新公司等。据克而瑞数据显示，百强房企已有约47%的企业涉足城市更新领域，其中TOP50房企涉足占比达61%。

不止房地产企业，随着城市更新市场化程度不断开放，参与主体也更多丰富，一些头部建工企业也逐渐展露头角，开始操盘城市更新项目的运营。在潍县路19号和青岛商会旧址更新改造项目中，青岛市南区尝试了EPC+O模式与中建八局达成合作。EPC+O模式意味着，除了项目的设计改造外，中建八局四公司还将起承担项目后期运营等一系列工作。

一家以工程建造闻名的建筑公司，怎样承接并自主运营老城里院项目？建筑企业为何投身其中，跨界“轻资产”运营？中建八局城市投资运营管理有限公司青岛分公司项目总经理苏士淼表示，“对于中建八局来说，转型是依托现有主业，实现相关多元化。”据介绍，六年前，中建八局开始操盘上海重固镇城市更新项目，从2016年签约至今，早年规划蓝图如今已变为美好现实。据介绍，青浦区重固镇新型城镇化PPP项目，是当年上海入选国家发改委PPP项目库的唯一重点推荐项目，项目涵盖规划策划、土地整治、基础设施、公建配套、保障房建设、城镇更新和产业服务运营等诸多方面。

正如中建八局方面介绍所说，操盘运营青岛老里院，只是企业从单一建设企业向城市更新、城市运营企业转型的一个缩影。当下，“投资+施工”逐步向“城市运营服务商”转型，已成为众多大型建筑企业的共识。其中，以中建系为代表的国企，不断进行着轻资产运营项目的尝试，一个“品牌输出”轻资产运营的远期规划，已拉开帷幕。

城市“进化”之路

深圳、广州、上海……在不断向前的城市化进程中，一个个宏伟的城市更新行动在多个城市推开。对于青岛这样的滨海名城，近年来正加速全方位融入国家发展战略，建设现代化国际大都市是中央对青岛的指示要求，因而其城市更新和城市建設必须加速度。

如何让城市持续焕发生机与活力？城市更新，不失为一剂良方。实施城市更新行动，目的在于推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，推动城市结构调整优化，促进城市品质提升。

“城乡建设需要从量的增长彻底转向质的提升，从‘有没有’转向‘好不好’，走高质量绿色发展道路。”住房和城乡建设部总经济师杨保军表示，城市更新的第一项任务是要调整城市的空间结构、优化城市空间布局、完善城市功能，从国家尺度的空间结构、城市群都市圈以及单个城市3个层次来关注城市的空间结构， 让老百姓看得见山、望得见水、记得住乡愁。

城市更新对城市功能完善和经济活力的作用几何？住房和城乡建设部原副部长仇保兴建议，城市更新进程中，通过推进生态修复、城市修补，倡导“有机更生”，加强微循环改造，让城市实现“更低碳前进”。他认为，推行“微循环”改造是城市增强弹性和经济活力的主要途径，是“城市双修”改善人居环境的必由之路。仇保兴还表示，通过智慧城市建设，将各种“分布式、微循环”的硬件进行协同、评估、反馈和共生，进一步完善城市“微循环”体系。

城市的更新升级，不仅要关注物质空间的构建，还要关注当地传统非物质文化遗产的留存。中国工程院院士何镜堂表示，“文化是城市的灵魂，更是城市赖以延续和发展的根基。”城市更新既要激发当地活力和繁荣，又能守护和延续地域文化，建构和强化地方认同，为文化自信提供坚实支撑。这种对地方文化资本的激活，不仅会反映城市的文化和历史，提升市民的文化自觉，也将帮助人们重新考虑城市更新发展的方式，甚至思考城市建设发展的未来。

让城市既留得住记忆，也看得到未来。 城市更新，是城市化建设进程中的一道新题，既关乎人民群众的获得感、幸福感，也是城市从“增量扩张”到“存量更新”的转型中，必须答好的时代之问。

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