论冒名处分不动产的法律效果

郑 通，李鲲鹏，叶禹成，叶少伟

（华东政法大学 研究生教育院，上海 200042）

一、问题的提出：实践中的冒名处分不动产问题及其争议

近年来，随着房地产市场的兴起与发展，二手不动产交易盛行的同时也暗含递增之风险。实践中陆续出现有人通过窃取、骗取或其他方式获取真实权利人的权属证件，伪造其身份证并冒用其身份，为自己与不知情的第三人交易的情形，因而被学界抽象为冒名处分不动产并被广泛讨论。本文所欲讨论之冒名处分为：冒名人冒用被冒名人的名义，为自己与不知情的第三人实施交易、处分该不动产并成功办理产权登记的行为。冒名处分行为应至少涵盖以下构成要素：（1）冒名人未事先获得被冒名人的授权但擅自使用其名义，且被冒名人对此不知情。（2）相对人为善意。冒名人通过伪造身份材料或者利用与当事人特定关系获得的真实身份材料，使相对人相信其就是被冒名人。（3）冒名人是为自己与相对人实施法律行为并处分不动产，相对人不知代理关系之存在。（4）相对人基于冒名人所具有的权利主体的外观，善意且无过失地相信其有处分权并付出了合理对价。此外，鉴于学界对我国是否存在独立的物权行为尚有争论，对于“处分”的内涵，本文且解释为“以变动物权为内容的债权行为”与“为使物权发生变动的登记行为”相加的整体行为，变动内容既包括所有权之移转，也包括抵押权之设立。

实践中冒名处分不动产存在多种样态，在此试举二典型案例说明。例一：甲和乙系父子关系，二人共有一套房屋。甲因急需用钱，便利用其持有房产证、户口本及乙身份证的便利条件，让丙冒充乙并与其共同和不知情的A 公司签订借款合同与抵押合同，同时成功办理了抵押登记。乙发现上述事实后向法院起诉请求确认用其名义签署的抵押合同无效。①例二：甲与丙共有一套房屋，甲生前与丙共同委托乙代为出售该房屋，但房屋尚未卖出甲即死亡。甲死亡之时委托合同理应解除并由唯一继承人丁继承。但乙故意隐瞒丁并利用其持有甲身份证的条件，冒充甲并伙同丙与不知情的第三人戊签订了房屋买卖合同并办理了登记。②

可见实践中既存在冒名人利用特殊亲属事实关系之便利而伪造身份并处分财产的形式，也存在冒名人利用特定法律关系创造之条件而处分的情形。上述被利用之事实关系多为父母子女关系或同胞兄弟姐妹关系，而冒名人可利用之法律关系呈现多样化，如委托关系、居间关系、租赁关系等皆为实践中被利用之对象。此外，冒名处分中还多见扮演被冒名人的帮助人之参与，使之呈现更为复杂的四方结构。此足见冒名处分问题之复杂，也给司法机关带来不少法律适用之挑战。

在法律适用方面，实践中法院对冒名处分不动产行为的定性并无统一意见，对是否符合《合同法》第52 条的法定无效事由，或适用第49 条所设表见代理制度，甚至适用《物权法》第106条所设善意取得制度仍存争议。如在鑫诚小额贷款有限公司与杨杰抵押合同纠纷案中二审法院认为，冒名处分行为不得类推适用表见代理，被冒名人不存在过错，冒名人与帮助人的行为属于恶意串通损害第三人利益，故认定抵押合同无效。但再审法院认为，被冒名人对冒名情况的发生存在过失，基于对交易安全的保护应类推适用表见代理。又如在王昕悦诉陈玲房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为冒名人与帮助人是以合法形式掩盖非法目的的违法行为，因此认定合同无效。学术界目前也未存统一定论，有学者提出冒名处分实质上就是一种无处分权却进行处分的行为，构成无权处分；也有学者认为冒名处分虽不与无权代理的构成要件完全相同，但应类推适用无权代理制度。因此，本文将在归纳整理相关学术观点的基础上，对冒名处分不动产的法律效果作出分析与讨论。若无特殊说明，后文所提及的“冒名处分”皆指代“冒名处分不动产”，本文暂不涉及其他冒名处分动产之情形。

二、有关冒名处分法律效果的不同学说

在冒名处分行为的法律适用上，国内学者们采用了不同的学说进行论述，法理基础和论证逻辑各不相同，以下将分别介绍各学说的理论观点。

（一）无权处分说

我国物权法在规制无权处分行为时并未将冒名行为排除在外，因此部分学者，例如王利明教授认为可将伪造权利主体有关证件、冒用其名义实施处分不动产的行为认定为无权处分。我国《物权法》第106 条（今《民法典》第311 条）并未明确规定不动产善意取得以登记错误为前提，也没有排除冒名处分的情形。[1]戴永盛教授从不同角度论述了此观点。一方面，就第三人而言，其购买房屋看重的应该是房屋本身，而非根据权利人的特殊身份选择房屋；另一方面，就冒名人而言，其是为了自己的利益、以自己的名义与相对人实施法律行为，而没有为被冒名人代理的内心意思与表示意思。此外，在外观上交易一般都是以面对面的方式进行的，不会存在相对人因对被冒名人存在一定联想而仅愿意与被冒名人交易的情形。因此交易的双方当事人应是冒名人与相对人。但冒名人无处分权却处分了房产，应落入无权处分的规制范畴。[2]

除了直接论述冒名处分行为是否属于无权处分，更多的学者将重点放在了冒名行为能否构成善意取得的问题上，对此问题的看法也大致分为两种意见：

1.冒名处分不构成善意取得

傅鼎生教授认为，首先，从制度设计目的的角度出发，不动产善意取得制度的设计目的是为了保障不动产物权公示方法，即不动产登记制度的公信力，进而维护与促进交易安全。因此不动产善意取得的构成必须以“登记错误”为构成要件之一，但冒名处分当中并不存在任何登记错误的情形，所以不能适用善意取得。其次，从风险控制与可归责性的角度出发，分析现有法律规定的善意保护制度，例如表见代理、表见代表等，权利人通常可以控制被善意取得的风险，并且对善意取得的发生存在过错。但冒名处分当中，权利人被未知第三人冒名的风险是过于巨大且无法控制的，一般也不应认为其对证件与信息被盗存在法律上的过错。而相对人仅须审慎核实具体交易方的身份，这种风险相对而言更为可控。再次，从价值衡量的角度出发，并非所有善意都应当被保护。若冒名处分可导致善意取得，会造成登记正确但权利人丧失所有权的情况，并使其他权利人陷入权属不稳定的恐慌当中，此时再保护交易安全将失去意义。最后，从行为合法性的角度出发，善意取得以“转让合同无效”为前提，但造成合同无效的原因只能是无权处分而不能是其他内容违法的行为。但在冒名处分当中，冒名人实施的行为是为自己谋取不正当利益的违法诈骗行为，是非正当交易，因此不能构成善意取得。[3]此外，冉克平教授从异议登记制度的角度，认为不动产善意取得的阻却事由之一便是真实所有人在错误的不动产登记上设立了异议登记。但是在冒名处分中不存在不动产登记错误，如能构成善意取得会导致权利人缺少一种可以对抗第三人善意的方法，这无疑是不公平的。[4]

2.冒名处分可以构成善意取得

戴永盛教授在前述成立无权处分的基础上认为，首先无权处分作为善意取得的一个构成要件仅指在客观事实成立。其次，因为不动产登记机构对不动产归属的登记具有公信力，那只需受让人对以下两方面存在认识且无重大过失的，即应当被认定为善意：一是受让人合理相信登记的权利人无误，二是受让人基于合理信赖认为冒名人确为不动产所有人。登记簿登记错误不是不动产善意取得的构成要件，其他足以使相对人善意相信其有处分权的情形也应构成善意取得。此外，不动产善意取得的立法例中并不存在类似于动产善意取得制度中有关遗失物、盗赃物不能善意取得的规定，并且因欺诈、胁迫而由对方主动给付的财产并非盗赃物，因而不能类推适用《物权法》第107 条而阻却善意取得，相对人的善意应当受到法律保护。

（二）类推适用无权代理、表见代理说

虽然在构成要件上冒名处分明显无法直接成立无权代理，但根据德国民法界的普遍观点，冒名处分行为的法律后果可类推适用无权代理。[5]依据梅迪库斯的观点，由于都属于被冒名人没有作出任何意思表示但被他人使用了其姓名实施法律行为，冒名处分与无权代理的利益关系具有较大的相似性。[5]而弗卢梅教授对上述情况作出了进一步限定，认为当冒名人所使用的名义具有决定性意义时，其法律效果应归属与被冒名人与相对人，此时冒名人应承担无权代理的责任。[6]

孙维飞教授同样主张可以类推适用无权代理、表见代理的处理方式。孙维飞教授认为，在冒名处分中应首先解决买卖合同在谁与谁之间成立的问题。这一问题应通过“温和解释主义”规则对意思表示进行解释来解决，即以理性相对人的立场对意思表示进行解释。[5]经此解释方法解释后，孙教授认为冒名处分中应视为被冒名人与相对人的意思表示一致，因而合同在此二人间成立。但被冒名人的意思表示瑕疵可能使合同不生效。由于冒名处分并未呈现出无权代理所表现的“三方结构”，因此其不是严格意义上的无权代理。因此在无现有法律可适用的情况下，可以类推适用无权代理。在物权的归属上，因法律关系归属于被冒名人与相对人，故不能适用善意取得制度，如符合表见代理的要件可构成表见代理。[7]

郭明龙老师和冉克平教授对于类推适用无权代理、表见代理的论述较为相似，二人都认为冒名处分既不符合无权代理也不符合无权处分的构成要件。其不属于无权处分是因其并非“以自己的名义”，不属于无权代理是因其并无有代理权的外观。[4,8]但郭明龙还认为无权处分以登记错误为前提，但冒名处分当中不存在此种情况。由于既不属于无权处分，也不属于无权代理，但相对人的信赖利益仍值得特别保护，那只能类推适用无权代理或善意取得。但二人都主张在判断是否构成表见代理时要同时考虑第三人的善意信赖和权利人本人的可归责性，而不是仅考虑前者，因此类推适用无权代理制度更为合适。

杨代雄教授认为，在冒名处分中可以推定相对人只愿意与被冒名人实施法律行为，如果相对人是善意的，该法律行为应当是在被冒名人和相对人之间成立并且生效。虽然该法律行为是冒名人所作出的，但最终合同约束的对象是被冒名人与相对人，因而相对人获得房屋所有权是依照“有效的处分行为”而取得的，那自然没有善意取得制度的适用余地。[9]杨教授并未直接回应冒名处分应构成无权处分还是无权代理，但由于冒名人是实际实施法律行为的主体且并未表达任何有关代理的身份与意思，而杨教授认为被冒名人才是该法律行为效果的实际承受人，因此杨教授的观点本质上属于类推适用表见代理说。

三、冒名处分行为的法律效果归属

要判断冒名处分构成无权处分还是类推适用无权代理，首要任务是解答双方通过意思表示达成合同的法律效果的归属问题，即合同的当事人是冒名人与相对人，还是被冒名人与相对人。考虑到冒名处分当中仅存在冒名人与相对人作出的意思表示，若此种法律效果归属于被冒名人与相对人，则有机会成立或类推适用无权代理；若法律效果直接归属于冒名人与相对人，则有机会成立无权处分，或类推适用无权代理。必须明确的一点是，类推适用的前提应是现有法律没有设计明确的路径可以执行，而只能参照适用最为接近的路径。因此，若冒名处分可成立无权处分或无权代理中的一种，则无类推适用其他制度的可能与必要。

（一）对冒名处分的法律效果归属的主要观点

对于冒名处分当中的法律效果归属的问题，德国民法学界已有过激烈的讨论，本文在此列举说明以下主流观点，作为论证笔者观点的主要依据。

1.归属于冒名人与相对人

从当事人的真实意愿出发，王泽鉴与弗卢梅认为，如果冒名人有为自己实施法律行为的内心真实意思，相对人也愿意与冒名人实施民事法律行为，并且相对人对行为效果的实际归属对象在所不问（不介意交易方为何人）时，那么法律效果原则上应当归属于冒名人与相对人。[6,10]

从交易场景出发，拉伦茨认为，如果民事法律行为是在冒名人与相对人当场面对面进行的前提下，其所作出意思表示的行为应当被看作是在场双方的行为，法律效果原则上应归属于冒名人与相对人。同时从交易习惯出发，拉伦茨认为如果冒名人习惯在交易中以他人的名字从事民事法律行为，那么法律效果原则上应当归属于冒名人与相对人。[11]

2.归属于被冒名人与相对人

从当事人的真实意愿出发，王泽鉴等学者认为，如果冒名人有为自己实施法律行为的内心真实意思，而相对人只愿考虑与被冒名人交易而不愿意与其他任何第三人交易，或被冒名人的资格对相对人而言具有决定性意义，但相对人并不知情冒名人冒用了被冒名人的名义，那么法律效果归属于被冒名人与相对人。[6,11]

此外，从交易的形式出发，拉伦次还认为如果交易是通过书面方式或电报方式作出的，由于意思表示的发出者可以由书面的姓名而被直接准确判断，则原则上法律效果应当归属于被冒名人与相对人。[11]但是梅迪库斯认为，如果被冒名人同意冒名人冒用自己的名字与第三人从事民事法律行为，那么由此产生的法律效果应归属于被冒名人与第三人，冒名人所使用的形式并不影响法律效果归属的判断。[5]

（二）冒名处分的法律效果应归属于冒名人与相对人，构成无权处分

在确定冒名处分不动产的法律效果归属应适用上述哪一学说时，应当先明确判断法律效果归属时应当主要与次要考虑的因素。根据民法学界的通说，民事法律行为的成立一般需要当事人、意思表示、标的三个构成要件，要式行为需再满足特定的形式要求这一要件。[12]在本文提出问题中的冒名处分情况下，标的要件与特定形式要件一般不会出现问题，而因冒用他人名义这一意思表示瑕疵导致的当事人认定的困难才是产生归属问题的根源。因此，在判断法律效果归属时应重点考虑冒名人与相对人的意思表示，在表达的意思具体明确的情况下应重点考虑其内心的真实意愿。而对于其他因素，例如交易双方的习惯、交易的形式等，只能在难以确定其真实意愿的前提下，作为推定其真实意愿的手段予以次要考虑。因此，拉伦茨的上述有关以交易习惯、交易方式与交易场景作为认定法律效果归属判断之依据的观点存在一定不妥当之处。

在本文所要论述的冒名处分不动产当中，冒名人的内心意思和表示意思是一致的，其意思指向的交易对象都是其自身。冒名人虽然使用了被冒名人的名义，但其主观上想要为自己实施法律行为，并且对相对人表达了相同的意思。相对人至始至终都认为其是与冒名人在交易，且不知道有任何代理关系的存在，冒名人也从未表达出任何为他人代理的意思。因此，冒名处分中应重点判断的是相对人是否属于只愿与被冒名人交易的情形，还是属于相对人对行为效果的实际归属对象无所谓的情形。笔者认为，在冒名处分不动产当中，相对人一般只在意其交易标的物，即不动产本身的质量的好坏，而并不在意实际与其交易的人具体是谁。只要相对人确定其中意的不动产属于对方，相对人即会与对方交易。即使相对人可能对不动产的所有人有一定的条件要求，但这相对于不动产本身而言是居于次要地位而加以考虑的。因此，笔者认为应当认定冒名处分中的相对人对法律行为的效果实际归属对象无所谓，进而认定法律效果应归属于冒名人与相对人。

有学者认为冒名处分当中相对人只愿意与不动产登记簿登记的所有权人交易，而并非接受交易的对象可以是任何人。[9]笔者并不同意此观点。持有此观点的学者在解释相对人的意思表示时已经自动预设了一个前提，即相对人已经参与特定交易当中并知情不动产登记簿中登记的权利人身份。此种前提下，因为不会有任何一名相对人愿与虚假的冒名人交易，任何相对人都只愿意与被冒名人进行交易。这将导致在所有的冒名处分当中，“相对人对效果实际归属于何人无所谓”这一条件将无任何适用的空间。抛开这种预设的前提，在相对人与被冒名人之间没有任何其他关系的前提下，例如双方之间存在挚友等特殊的身份联系，作为一名理性的卖家，对其交易起决定作用的应仅限于交易的标的物本身。

综上所述，冒名处分中的法律效果应归属于冒名人与相对人。买卖合同关系应在冒名人与相对人之间成立，并且根据民法学通说与我国《民法典》第136 条的规定，在法律没有其他规定、当事人无其他约定的情况下，合同自成立时生效。但是冒名人对不动产并无处分权，因此其出卖不动产的行为构成无权处分。这种情况便可直接按照无权处分的规则处理，无须再多此一举类推适用其他制度。有一点需要注意的是，我国《民法典》删除了原《合同法》第51 条③的规定，该规定认为行为人的无权处分未被追认以前合同效力待定。删除该规定后冒名人与相对人间成立的合同一般可直接生效。这也符合民法学通说，因为有无处分权并非合同生效的要件。民事法律行为的生效要件中只要求行为的标的是可能实现的、明确的、不违反法律规定与公序良俗的[12]，冒名处分当中仅存的意思表示瑕疵（欺诈）仅能使合同被撤销而非效力待定。因此在我国《民法典》的规定下，应当认为冒名人与相对人的买卖合同有效。

值得一提的是，前文有观点认为无权处分的构成要件之一是“以自己的名义”，并将此视为无权处分与冒名处分的根本不同之处。笔者同意前半句，但认为后半句对此概念存在误读，即误将“以自己的名义”等同于“用自己的名字”。我们必须区分“以他人的名义”（imfremdenNamen）和“用他人的名义”（unterfremdenNamen）两个概念。前者是代理制度中的概念，内涵在于公开表达法律行为的效果归属于被代理人（他人）而非其自身[9]；而后者的内涵在于使用他人（已存在的特定人）的名义进行法律行为，并意欲将自身身份与他人身份相混淆。从对“以他人的名义”这一概念的解释中可推得“以自己的名义”的内涵在于：公开表达法律行为的效果归属于其自身而非其他第三人。冒名处分当中，冒名人无疑属于“用他人的名义”。但是正如上文所述，冒名人公开表达的意思是为自己实施法律行为，即明示行为效果归属其自身，并且相对人对此意思表示也不存在误解。因此，笔者认为冒名人的行为同时也符合“以自己的名义”。

四、冒名处分能否构成善意取得

（一）善意取得制度的设计目的

社会经济的发展，很大程度上仰赖于人与人之间日益频繁的交易。法律作为一种社会行为规范与社会秩序保障，其目的之一就是保护交易等各种社会行为的安全，从而使社会经济生活保持在良好的状态。交易的发生在法律上主要涉及两种权利，即债权与物权的发生、变更与消灭。因此，以法律促进商品经济发展的根本在于制定符合参与主体预期、最优化平衡各方利益的债权与物权变动规则。债权是相对权、对人权，权利主体利益的实现只需要特定主体的配合；而物权是绝对权、对世权，权利主体利益的实现需要除权利人外的所有不特定对象的配合。为了更好地使义务人履行义务、使物权人的利益能够被完整地实现，现实生活需要特定的制度来对物权人的地位加以显示，这就产生了物权的公示制度。

所谓物权公示，指的是物权的归属以一种公众所知的方式进行公开，产生物权确认或变动的效力。[13]具体而言，动产的公示方法是占有，而不动产的公式方法是登记。当法律要求物权的变动都需要通过公示制度才能实现时，这种公示便当然地在交易中具有了公信力。但有时因为特殊情况，公示所显示的信息与客观事实并不相符，而这种不一致会对交易秩序产生难以估量的影响。为了维护交易的安全、保障第三人对公示的合理信赖，原则上当公示的信息不真实时，对于善意第三人而言应以公示的信息为准而发生法律效力。此时，作为不动产公示方法的登记制度将不仅仅承担信息记录的职能，其作用还在于表现出的近乎绝对的公信力。为了保护不动产物权公示方法以确认其公信力，兼顾动产与不动产公示方式的差异化，动产与不动产善意取得制度被设计为两种关联但有区分的制度。这种制度设计目的可以明显地体现在下述国家的有关立法当中。

《德国民法典》的第891 条第1 款④和第892 条第1 款第1 项⑤共同确立了不动产善意取得制度，构成要件如下：（1）无权处分；（2）须有效办理不动产移转登记；（3）相对人的取得需基于法律行为；（4）相对人须能在处分时被推定为善意。善意指登记簿登记错误的消极不知，对原因的不知情也可被认定为善意。[14]其特点在于，其一，以不动产物权的公示公信为基础建立善意取得制度，善意第三人基于此信赖的善意受法律保护；其二，将第三人的信赖与某种客观事实相联系，判定第三人取得的不动产是否受法律保护的标准是对不动产登记的信赖，即第三人的善意仅能解释为是基于对不动产登记信赖的善意，这种善意判断标准也被称为“客观善意主义”。[13]

瑞士民法中，第973 条、第974 条⑥共同构建了不动产善意取得制度，构成要件有：（1）须有不动产登记簿登记之内容与实际权利人不符，除此之外不得主张。（2）取得人须为善意。取得人应就登记错误为善意，且善意须与登记簿之登记事项有关，并以处分行为发生时为判断时间点。（3）须基于法律行为取得。（4）须受让人依相对人无权处分取得。[14]可见除细微差别外，在相对人是善意的前提下，瑞士与德国在构成要件上都要求不动产登记簿存在错误或有瑕疵。

综上，早期设计不动产善意取得制度的国家均以不动产登记簿发生错误为前提，目的都在于保护交易相对人对不动产公示的合理信赖。而我国《民法典》第311 条中虽对动产与不动产两种情形进行了区分设计，但并未明确将公示错误作为构成要件之一，是在学习他国善意取得制度立法的过程中忽略了对其立法原意的把握从而存在疏漏。故笔者建议对此法条作限缩解释，即不动产善意取得须以登记错误为前提。

（二）善意取得制度设计中的利益平衡

善意取得制度所须平衡的利益为两种，一是物权人因拥有物权而获得的财产利益，可将其简称为一种“产权利益”；二是交易相对人因信赖而与相对人交易的可得利益，可将其简称为一种“交换利益”。在具体个案中，保护产权利益即保护具体的物权人，但其背后代表的利益是整个物权制度的根基，即保护所有人对物的所有。在具体个案中，保护交换利益即保护具体的交易相对人，但其背后代表的是物在经济交易中的流转安全与流转效率。所以，善意取得制度设计的背后，不仅是立法者对个人的产权利益与交换利益的价值衡量，更意味着对背后长远利益与宏观制度设计的考虑。

表面上看，善意取得制度的是牺牲了物权人的产权利益以保护安全及第三人的信赖利益。但实际上根据上文对制度设计目的的论述，善意取得制度实际是为了保护公示方法的公信力。因此不难发现，善意取得制度巧妙协调了对产权利益与交换利益的保护。善意取得制度是通过保护公示公信所代表的产权利益的方式来保护交换利益，即保护交换利益是以保护公示制度为前提。

具体到不动产，不动产善意取得的构成要件是不动产登记发生了错误，基于对虚假权利外观的信赖善意相对人得以取得相应的物权。若善意相对人非基于这种虚假的权利外观却能善意取得物权，会导致一种物权权属不稳定的状态与恐慌，此时再仅一味强调保护交易安全将陷入“皮之不存毛将焉附”的窘境。因此在冒名处分当中，由于并无任何登记错误的情形存在，不应使相对人能够善意取得不动产，否则将以牺牲不特定多数人的产权稳定性期待与潜在的产权利益为代价，保护交易安全的目标也将落空。同时，如果相对人能够善意取得，物权人将付出过大且不确定的代价去防范任意第三人可能的冒名行为；如果相对人无法善意取得，其只需要付出更小的代价，对有限且特定的合同相对人尽到审慎注意义务即可规避风险。因此，基于这样一种价值衡量也应当认为冒名处分当中相对人不能善意取得不动产。

总之，并非所有的信赖利益都值得善意取得制度的保护。善意取得制度设立的实质在于对产权利益与交换利益的平衡，将产权利益的一部分利益让渡出来，对交换利益中的一部分，即基于不动产登记簿的公示公信力产生的交换利益加以保护。也正因如此不应支持冒名处分中的相对人善意取得不动产。

（三）冒名处分不能构成善意取得

要判断相对人能否善意取得不动产，还须回到对善意取得构成要件的分析。根据我国《民法典》第311 条确定的规则，不动产善意取得的构成要件为：（1）行为人为无权处分；（2）受让人受让时为善意；（3）不动产完成移转登记；（4）已支付合理对价。冒名处分案例中，冒名人无处分权处分他人不动产，冒充他人并利用登记机构的疏忽完成了过户登记，相对人支付了合理的对价，均可满足构成要件1、3、4 的要求。但笔者认为不满足构成要件2 的要求，原因在于如上文所述，善意取得制度所保护的善意必须是基于对不动产登记信赖的善意。如交易中不存在不动产公示错误，即不动产登记簿登记错误的情形，则不符合善意取得的构成要件。

有认为冒名处分可以适用善意取得的学者提出，假冒权利人身份无权处分他人不动产时存在一种权利外观，即一种冒名人具有处分权的权利外观。基于对这种权利外观的合理信赖而产生的善意应该得到保护，故应适用善意取得制度。[2]这种观点将“无权处分人具有权利外观”作为善意取得的构成要件之一，而忽略对善意的限缩解释。但是，笔者认为冒名处分中这种所谓的“权利外观”其实是“权利主体的外观”，即冒名人具有作为不动产物权主体（被冒名人）的外观，而非拥有特定物权的外观，因为冒名处分的重点在于冒充身份而非“冒充物权”。因此，即使认为善意取得的构成要件之一为“无权处分人具有权利外观”，也不应认为相对人能够善意取得。

五、结语

冒名处分中，由于相对人只在意交易的标的物为特定的不动产，而并不在意具体的交易对象是何人，在无其他瑕疵的前提下产生的法律效果应归属于冒名人与相对人。但是冒名人并无对物的实际处分权，因而构成无权处分而非无权代理。不动产物权的善意取得制度通过保护了不动产物权公示的公信力，从而实现了产权利益与交换利益的进一步平衡。我国《民法典》第311 条中虽对动产与不动产两种情形进行了区分设计，但并未明确将公示错误作为不动产善意取得的构成要件之一，属于立法缺陷，应当得到纠正。从制度设计目的与价值衡量的角度综合考虑，不动产善意取得应以不动产登记簿发生错误为前提，基于此的信赖利益才值得该制度保护。将具有权利外观即保护善意相对人上升为一种普遍原则而任意扩大适用，会造成特点权利人的巨大损失，也会使其他不特定权利人陷入所有权不稳定的恐慌当中，更有违善意取得制度的设立初衷。相对人不能适用善意取得，并不意味着不救济相对人的权利。其可基于有效的合同关系，并根据《民法典》第597 条1 款⑦的规定向法院要求解除合同并追究冒名人的违约责任，也可根据《民法典》第148 条的规定撤销合同并请求冒名人承担缔约过失责任，还可根据我国《民法典》第222 条第2 款地产规定⑧要求有过错的登记机关赔偿。

注释：

①详见雅安市天全县鑫诚小额贷款有限公司、杨杰抵押合同纠纷再审民事判决书，四川省高级人民法院，（2018）川民再450号。

②详见王昕悦诉陈玲房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，（2018）沪01民终2307号。

③《中华人民共和国合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

④“在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。”参见傅鼎生《不动产善意取得应排除冒名处分之适用》，《法学》2011年第12期。

⑤“对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利上的权利的人，为其利益，土地薄册的内容视为正确，但对正确性的异议已经登记，或不正确为取得人所知的，不在此限。”参见傅鼎生《不动产善意取得应排除冒名处分之适用》，《法学》2011年第12期。

⑥“因善意信赖土地登记簿之登记，取得所有权或其他物权者，其取得应受保护”。“物权之登记不正当时，第三人知其瑕疵或可得而知者，不得基于其登记为主张。无法律原因或因无拘束力之法律行为所为之登记，为不正当之登记。因此登记，其物权被侵害者，得直接对于恶意第三人，主张其登记之瑕疵”。参见史尚宽《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年第1版第45页。

⑦《中华人民共和国民法典》第597条第1款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

⑧《中华人民共和国民法典》第222条第2款：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。