房地产开发企业融资问题及管理策略研究

童锋

（永康市城市建设投资集团有限公司，浙江 永康 321300）

1 引言

对于房地产开发企业而言，开发项目业务的正常运转往往要大规模资金的支持。因此，房地产开发企业在运营发展中，往往会对资金提出较高的需求。但是，大量资金支付可能会给房地产开发企业带来巨大的资金压力，且可能出现资金链断裂问题，这样不仅影响房地产开发项目正常运转，还可能威胁房地产开发企业健康、可持续发展。因此，房地产开发企业为满足开发项目建设对资金的基本需求，往往会对资金供给匹配度进行优化调整，且会采取融资方式来保障资金充足供应。但是，由于种种因素的制约，房地产开发企业在融资过程中仍然面临一定的问题，直接影响房地产开发企业融资质量。因此，基于房地产开发企业融资管理水平提升角度考虑，本文从融资问题、管理策略两方面，深入研究“房地产开发企业融资”具有显著的价值意义。

2 房地产开发企业融资方式概述

2.1 金融机构贷款

金融机构贷款是当前我国房地产开发企业融资的主要方式之一，即房地产开发企业通过抵押土地使用权、房屋建筑等方式，向银行等金融机构贷款获得相应的资金支持。近年来，我国房地产行业随着城市化进程加快而不断发展，相应的融资规模也不断扩大，但银行贷款总量占比呈现逐年下降态势，一方面房地产开发企业在运营发展中，对融资方式进行了创新，其融资资金来源呈现多样化发展态势，银行贷款融资占比因此不断减少；另一方面国家基于房地产行业健康发展需求，对房地产市场进行宏观调控，避免出现市场过热现象，在此背景下，金融机构在给房地产开发企业提供贷款时，纷纷提出了更高的标准，使企业贷款资金审批更加规范化、更加严格，由此一定程度上减少了金融机构贷款融资的占比[1]。

2.2 债券融资

在实践中，房地产开发企业可以结合自身运营发展实际来科学控制债券融资。基于债券市场投资表现角度而言，资本市场投资者往往青睐于债券投资，使房地产开发企业债券收益具有较高的稳定性[2]。同时，当前国家针对债券问题，已经出台相关政策措施来推动债券市场深化改革，由此推动债券市场规范化发展，为企业提供了更加广泛的融资渠道[3]。为此，债券融资在未来一段时间内会逐渐成为房地产开发企业最重要的融资方式之一。

2.3 内源融资

所谓“内源融资”，指的是企业资金来源于内部，包括折旧构成、留存收益等。内源融资往往是企业自有资金，具有原始性、低风险、低成本等特点。因此，内源融资常见于市场效益较高的企业融资工作中[4]。房地产开发企业项目开发建设往往要大规模资金的支持，但内源融资资金的规模有限，难以满足房地产开发企业项目建设对资金的基本需求。为此，拓展外源融资渠道是当前房地产开发企业获得充足资金的主要渠道。

2.4 股权融资

相比其他融资方式，股权融资具有资金使用期限长、无到期还本压力等，但在成本方面要高于债券融资。在实践中，房地产开发企业的股权融资具有多样化方式，如IPO、私募股权融资等方式[5]。其中，IPO即为上市融资，具体是通过首次公开发行股份，从资本市场中获得资金。但是，IPO准入门槛较高，且审核工作尤为严格，使一些综合实力不达标的房地产开发企业通过借壳上市方式来实现融资。而私募股权融资则是在不公开情况下，融资负责人私下与特定的投资人、债务人进行洽谈，以招标等方式来获得相应资金的融资方式[6]。

3 房地产开发企业融资问题分析

虽然房地产开发企业融资方式较多，但从现状来看，仍然存在一些有待解决的问题。具体如下：

3.1 融资渠道单一化、融资成本过高

房地产开发企业在项目实施阶段，往往需要历经土地资源获取、项目规划设计和施工、房地产产品预售和交付等开发工作，在此过程中，各环节的工作都要大规模资金的支持[7]。但是，就当前房地产开发企业融资工作落实情况来看，仍然面临融资渠道狭窄、融资成本高等一系列问题，导致其在短期内通过融资方式获得的资金难以维持项目正常运转需求，这种情况下，难以保证房地产开发项目正常运行，一定程度上影响房地产开发企业运营效益的提升[8]。当前，房地产开发企业虽然拓展了股权、债券、金融贷款等融资方式，但是就目前我国房地产开发企业融资角度而言，绝大部分以银行信贷方式为主。在国家大力调控房地产开发市场的前提下，导致房地产信贷准入门槛不断提高，从而导致房地产开发企业在融资方面面临巨大的挑战。除此之外，房地产开发企业在运营期间，往往是同步落实多个项目的开发工作，无形中增加了企业资金压力。在此形势下，房地产开发企业为保证项目顺利落地，往往会考虑资产抵押方式来获得更高的贷款额度。但是，在此过程中，资产抵押需要历经价值评估这一操作环节，要支付大量的评估费用。同时，由于融资贷款规模较大，导致企业既要消耗大量的融资成本，又要面临巨大的潜在财务风险，这种情况下，金融机构因为风险谨慎考虑而要求房地产开发企业使用信贷利率较高的方式进行贷款，进而直接增加了房地产开发企业的融资成本。

3.2 缺乏健全的融资市场管理制度

近年来，房地产行业发展迅速，但是相配套的制度建设存在滞后问题，尤其在融资制度建设方面，更是没有结合市场发展实际来建立相对完善的市场管理机制。在缺乏市场管理制度的支撑下，房地产项目开发和创新受阻，一定程度上影响我国房地产开发行业的健康、长远发展。首先，由于缺乏具体且明确的管理制度和规定，房地产开发行业相关主体单位在项目参与过程中，可能因为利益不同而存在合作、操作等方面的挑战问题，从而对房地产开发企业融资工作的有序展开造成负面影响。其次，房地产政策更新不及时，一定程度上影响项目的有序进行。如在房地产基金出现初期，则备受房地产市场的青睐。但是此刻的基金政策尚未出台，这种情况下，房地产开发企业在金融领域的创新操作都将缺乏有关政策依据导致其金融措施难以落地，自然而然无法通过此金融项目来获得项目资金，从而对房地产开发项目的顺利实施造成阻碍，最终影响房地产开发企业经济效益的稳定、持续增长。

3.3 财务风险高

房地产开发项目资金需求量巨大，无论是投资方面，还是融资方面，都需要庞大规模资金的支持。同时，房地产开发企业在运营期间，因为过度依靠银行信贷，导致房地产行业普遍面临净负债率高的问题，由此导致房地产开发企业面临巨大的债务偿还压力。与此同时，当前，国家基于房地产市场健康发展角度考虑，不断加大对房地产市场的调控力度，由此陆续出台房地产调控政策，这使房地产开发企业始终处于不确定的运营环境中，直接增加了房地产项目开发难度。此外，房地产开发项目一旦受到调控的影响，可能出现滞销情况，进而会导致房地产开发企业面临资金周转问题，这种情况下，房地产开发企业一旦出现资金链断裂现象，则有极大可能出现资不抵债的现象，最终导致房地产项目开发陷入烂尾境地。

3.4 股权融资问题

结合前文分析可知，股权融资是当前房地产开发企业获得资金的重要方式之一，具体是通过股权稀释来增加新股东，并从新股东手中获得一定的资金，以维持房地产开发生产活动正常进行。相比债权融资来说，房地产开发企业的经济效益与股东获得的实际收益息息相关，且由于股东本身是开发生产活动的参与主体，两者之间不存在任何形式的借贷关系，这意味着房地产开发企业无需承担相应的还本付息的责任。正因如此，在房地产开发企业规模扩大时，往往会优选考虑股权融资方式进行上市经营。但事实上，房地产开发企业上市融资是优势和缺陷并存的，尤其基于长远发展角度来看，股权融资只能够保证短期的资金需求，不利于房地产开发企业的长远发展。除此之外，相比其他方式而言，上市融资在市场准入方面具有较高的要求，这意味着部分资金规模较小的房地产企业难以实现上市融资，尤其是证券市场的运行规律，更是使房地产企业面临上市资金周转等问题。

4 房地产开发企业融资管理策略分析

4.1 拓宽融资渠道，降低融资成本

房地产开发企业在融资过程中，应根据项目开发对资金的基本需求，通过创新、组合等方式来拓宽融资渠道，有效降低融资成本。首先，适当放宽股票融资的限制条件，旨在进一步拓宽房地产开发企业资金融资渠道，并实现房地产开发企业资本结构的优化，为其长远发展解决资金渠道狭窄的问题。其次，深度净化债券市场环境，降低准入门槛，同时考虑房地产开发企业资金需求规模庞大的因素，为确保其开发生产活动不受短期资金压力限制，可以考虑以增加方式来调整长期债券的额度。此外，发挥供应链作用，做好供应链各环节的管理工作，由此降低房地产开发企业在项目运行中面临的短期资金压力。不仅如此，房地产开发企业还可以根据自身运营规模情况及特点，积极探索适合自身的融资渠道。总之，不同的融资方式具有相应的优缺点，要求房地产开发企业因情况而做出科学的选择，才能保证融资资金的充足性，同时有效降低融资成本，为房地产开发企业正常开展项目建设活动提供资金支持。

4.2 完善融资市场管理制度

当前，房地产开发市场秩序规范化、制度化是房地产开发行业健康、长远发展的重要保障和基础。房地产开发市场的规范化、制度化发展，离不开健全融资法律法规的支撑。因此，完善房地产开发企业融资市场管理制度至关重要。首先，加强对现有房地产融资管理制度的解读，且在研究分析房地产开发融资市场现状的前提下，有针对性地加快完善房地产融资管理制度[9]。但是要值得一提的是，在房地产融资管理制度完善时，一定要结合区域实际情况，有针对性的立法，才能保证法律政策的可行性和可操作性。当然，在制度完善的前提下，还要遵循动态完善原则，针对融资市场管理制度实施中的问题，及时根据房地产开发企业的实际发展状况进行纠正，才能最大程度保证制度和法规的可操作性和可行性，为融资市场规范化、制度化、法律化发展保驾护航。其次，根据房地产市场变化需求，对法律政策进行优化和调整[10]。当前，房地产开发市场发展迅速，在不同发展阶段面临的挑战和机遇都存在显著的差异性，这使得法律政策在适用性方面会发生变化。为此，为保证房地产开发融资行为的正常进行，往往要根据实际情况进行调整，以确保法律政策与房地产开发市场相匹配，进而才能为房地产开发企业融资、投资等主体创造更好的资金环境，充分发挥出管理制度的引导、监管等职能作用，为房地产开发企业融资创造良好的市场环境。

4.3 加强财务风险管控

房地产开发企业在融资行为发生时，应增强财务风险管控意识，不断完善财务风险防范机制，以提高房地产开发企业风险防范能力。首先，房地产开发企业应加强预算管理，通过全面预算管理来实现企业资金的优化配置，以期在提高资金利用率的同时，降低财务风险发生概率。其次，房地产开发企业应建立科学完善的风险预警系统，将风险控制在合理范围内，以便房地产开发企业时刻关注潜在的财务风险，并制定具体可行的防范措施，将财务风险控制在最低水平。在实践中，房地产开发企业可以对现金流变化进行全方位监控，并关注企业偿债能力变化情况，以此为房地产开发企业财务风险预警信号。此外，建立风险反馈机制，详细记录房地产开发企业在运营期间面临的潜在财务风险，具体记录好风险识别、风险控制和风险防范措施等，目的在于积累房地产开发企业风险防控经验，为后续发生类似风险问题的及时解决提供支持，由此才能在今后的项目实施活动中提前采取措施予以应对，这样即可明显减少房地产开发企业财务风险的发生，为房地产开发项目正常实施提供充足的资金支持。

5 结语

综上所述，房地产开发行业随经济社会发展而快速发展，房地产开发市场环境日渐复杂，房地产开发企业需要通过融资来保障资金的充足，为房地产开发项目顺利实施提供支持，并实现企业的长远发展。为此，房地产开发企业在运营期间，需要正视融资问题，且要在融资行为发生后，积极落实拓宽融资渠道，降低融资成本、完善融资市场管理制度等措施，才能提高企业融资质量，进一步为房地产开发企业正常运营提供充足的资金支持。