高房价对消费升级的束缚研究

朱绍学

(中共安徽省寿县县委党校，安徽 淮南 232200)

一、引言与文献综述

坚持房住不炒是我国房产开发的基本政策，然而在市场价值规律的作用下，住房的经济属性被逐渐开发，高额的投资回报收益吸引着居民参与到炒房热潮中，工薪阶层劳动者也被高房价市场变革波及，购房支出占据了社会消费的主要部分，严重挤占了其他的消费支出。高房价对消费需求的影响受到学术界的热切关注，如何协调好房价上涨与消费需求的关系成为社会各界亟待解决的问题。李春风等人在研究中指出，房价的过快上涨导致房产资源除了用于居住外还存在升值的投资属性，这也促使居民倾向于将更多闲散资金用于购房，从而导致房价上涨对居民其他消费产生明显的挤出效应，不利于消费需求的持续上涨。[1]杨碧云等人分析了住房体制改革下的房价经济，认为房价的过快上涨导致居民用于购买的消费支出比重呈现出线性上升趋势，而购房支出比的上升导致居民其他消费支出比的相对下降，从而抑制了消费升级过程。[2]龙少波等人认为房价上涨对居民消费不存在直接影响，但在不同货币政策影响下两者关系呈现出非线性变化，尤其是积极货币政策的出台会激发居民的购房热情，从而带动居民购房支出的增长，挤占其他消费需求。[3]傅东平认为房价上涨是导致消费疲软的主要因素之一，但不同类型的房产资源所产生的挤出效应也不同，其中居民住宅用房价格上涨对消费需求下降的影响作用最大。[4]张冲指出，房价上涨导致居民面临着更高的购房压力，而非购房类支出也会相应减少，从而导致非房产市场的经济出现萎靡现象，进一步加剧消费供需失衡的问题。[5]刘哲希、陈彦斌认为房价的过快上涨是经济快速增长的重要原因，而购房所产生的过高债务导致居民消费需求的快速下滑，难以形成有效的消费需求，不利于消费升级过程的持续推进。[6]

从我国现有研究来看，高房价为居民投资需求的增长带来了时代机遇，而购房支出的增长也对其他消费需求带来了一定的挤出效应。以往研究中大多采用时间序列数据对房价与消费的关系进行探讨，忽略了区域异质性对房价与消费造成的额外影响，这必然会影响研究结果的有效性。本文在以往研究基础上拟做如下拓展：一是借助一般线性面板数据模型对高房价与消费升级的线性关系进行分析，考察高房价是否对消费升级造成约束作用；二是从区域异质性的角度出发，借助门槛效应模型客观分析不同经济发展水平约束下房价对消费升级的影响作用，为房价政策的调整提供参考依据。

二、理论模型与数据选取

为了客观反映高房价是否对消费升级过程具有约束效应，本文拟构建一般线性模型与门槛效应模型，分别从线性与非线性的角度对房价与消费关系的变化进行实证分析，考虑到我国经济发展的异质性，本文采用经济发展水平作为门槛变量纳入到门槛效应模型中，两模型的构建形式如下：

Yit=β1Hit+β2Git+θK+eit+μit

(1)

公式(1)为一般线性模型的表达形式，式(1)中Y、H、G分别代表消费升级、房价与经济发展水平，K为控制变量，e与μ代表常数项与残差，此外，在模型中增加了个体效应项i，以便对截面差异进行控制，从而提高研究结果的有效性。

Yit=α1Hit(G

(2)

公式(2)为门槛效应模型，为了反映不同经济发展水平下房价变化对消费升级的影响作用，在公式(2)中将经济发展水平作为门槛变量纳入到模型中，r1-rn即可能存在的门槛临界值，用于对不同经济发展水平进行阶段划分。

由表1可知，本文采用商品房平均销售价格衡量房价。张浩等人指出，商品房是我国居民购房的主要来源，也是房价上涨较快的房产类型，在衡量房价方面具有很好的指代性。[7]消费升级采用非食品性消费占总消费支出比重衡量消费升级水平，食品消费支出是居民日常消费支出的主要内容，一般而言在居民消费水平较低情况下，食品消费支出占据着居民消费支出的主要部分，随着消费水平的提升与消费结构的优化，娱乐、教育、交通等非食品消费支出比重也会随之上升，从而推动居民的消费升级水平，因此在借鉴李红平等人的研究基础上，[8]本文采用非食品消费支出占总消费支出比重衡量消费升级水平。GDP总量是衡量全国经济发展水平的综合性指标，潘文卿等人在研究中将GDP作为经济发展水平的代理指标，GDP在衡量经济发展水平方面具有简易型、可获得性等优势，也是衡量区域经济实力的有效指标，[9]故本文选用各地区GDP总量对经济发展水平进行衡量。此外，本文采用社会消费、居民支出、居民收入、住房支出与住房支出占比作为控制变量，其中，消费升级、住房支出占比采用原序列，其他变量均作对数处理。

表1 研究变量及数据说明

三、我国房价与消费升级变化的描述统计分析

为了反映我国居民住房支出的时序变化情况，图1给出2005—2019年城镇居民住房支出消费总额及其占总消费支出的比重变化情况。

图1 居民住房消费支出变化情况

从图1可以看到，2005—2019年我国居民消费支出与住房支出总额总体上不断增长，2019年居民消费支出总额超过25 000元，同期住房消费支出达到5 000多元，即居民每年用于住房方面的消费占总消费支出的25%；从住房消费支出占比的变化趋势来看，2005—2012年住房占比基本上保持缓慢下降的趋势，并一直稳定在10%左右，2012—2013年出现急剧上涨，占比达到样本期的最大值35%，尽管在2014年出现较大幅度的下降，但在2014—2019年一直保持在20%以上。这一结果说明，在2005—2019年我国居民住房消费负担经历了多个阶段的变化，在2012年后住房消费负担呈现逐渐加重的态势。

随着经济发展水平的不断提升，房价稳定上涨符合一般价值规律，但当房价上涨速度明显快于经济增速和居民收入增速时，就意味着经济增长结构失衡。图2给出了我国房价、城镇居民收入与GDP增长速度的变化情况。

图2 房价、居民收入与GDP增速变化趋势

由图2可知，2005—2019年我国房价增速出现多个波动变化期，以2011年为节点，2005—2011年表现为波动下降趋势，2012年后呈现出急剧上升趋势。GDP与居民收入增速的变化趋势较为相似，2005—2009年表现为先上升后下降趋势，2010年后总体上呈现缓慢下降趋势。对比房价与居民收入、GDP增速的变化情况可以看到，房价增速波动变化更剧烈，尤其在2011年后与居民收入、GDP增速的脱节现象更加明显。这一结果说明，房价与我国居民收入、经济发展的变化情况存在着一定的失衡性，尤其是2015年后房价过快上涨严重影响了经济的稳定增长，也超出了居民收入的可接受范围。

四、房价对消费升级影响的实证分析

(一)单位根检验

数据的平稳性是保障研究结果有效性的基本前提，本研究采用更为严格的ADF-fisher方法对各变量的数据进行单位根分析，检验数据的平稳性。具体结果见表2：

表2 ADF-fisher法单位根检验结果

由表2中可知，除了经济发展水平在原序列条件下平稳(5%水平上)，其他变量均不平稳，一阶差分后所有变量均在1%水平上通过显著性检验，即各变量为一阶单整序列，符合平稳性的基本要求。

(二)一般线性回归分析

根据公式(1)对消费升级与房价的线性关系进行分析，具体检验结果如表3：

表3 房价对消费升级影响的一般线性回归分析

由表3可知，模型拟合优度为0.866，可以解释模型方差变异的86.6%，具有较强的解释力度。房价对消费升级有明显抑制作用，并且在5%水平上达到显著性，平均每提升1个百分点能够抑制消费升级上升0.016个百分点，说明房价上涨对消费升级存在束缚作用。经济发展水平对消费升级有显著促进作用，每提升1个百分点能够带动消费升级上升0.044个百分点。

(三)门槛效应回归分析

为了进一步反映不同经济水平下房价对消费升级的影响，根据公式(2)再次对房价、经济发展水平与消费升级的关系进行非线性分析。以经济发展水平作为门槛变量，房价为核心解释变量，需要说明的是，单门槛效应显著是多重门槛显著性的前提，当仅存在单门槛效应时按照单门槛结果立论；当存在多重门槛效应时只需按照多门槛结果立论。具体见表4。

表4 门槛显著性检验结果

从表4中可以看到，门槛效应模型在双门槛方法下通过了显著性检验，即可以将将经济发展水平分为三个阶段，并以此为依据对房价与消费升级的关系进行阶段性分析。

表5为双门槛效应下临界值估计结果，由表5可知，以7.727与9.076为临界值可将经济发展水平分为三个阶段：经济发展水平对数值取值小于7.727时为低水平，介于7.727与9.076时为中等水平，高于9.076时为高水平。

表5 门槛个数检验结果

由表6可知，模型的组内R2为0.879，能够解释模型方差变异的87.9%。根据模型的估计结果可以将房价、经济发展水平与消费升级的双门槛估计形式表达如下：

表6 房价对消费升级影响的门槛效应分析

Y=0.411-0.038H1-0.045H2-0.04H3+0.022K1+0.041K2-0.005K3+0.061K4-0.035K5

(3)

从公式(3)中可以看到，当经济发展处于低、中、高水平时，房价对消费升级的影响作用均在1%水平上达到了显著性，并均表现为显著抑制作用，估计系数分别为-0.038、-0.045、-0.04，对比估计系数可以看到，不同经济发展水平下房价对消费升级的影响作用差距不大，但其抑制作用仍表现为先增强后下降趋势，在中等经济发展水平时抑制作用最大，在经济发展处于低水平时抑制作用最小。这一结果说明，房价对消费升级具有显著束缚作用，并且在不同经济水平下具有普遍性意义，但随着经济发展水平的提升，房价的束缚作用会出现波动性变化，因此在不同经济时期和地域下，房产政策应根据地方经济发展实际进行适时调整，减少由于房价过度上涨所带来的负面效应。

五、研究结论

本文采用2005—2019年我国31省区的面板数据，在一般线性模型与门槛效应模型的基础上实证分析了房价、经济发展水平与消费升级的关系变化，得出以下结论：从线性角度来看，房价的持续上升对消费升级具有明显束缚作用，而经济发展水平的提升则有利于消费升级水平的提升；从非线性角度来看，在不同经济发展水平的约束条件下，房价对消费升级存在显著束缚作用，但随着经济发展水平的提升，房价的束缚作用呈现出先增强后减弱的趋势。进入新常态，经济的高质量发展成为现阶段我国经济结构调整的重要目标，而很多大中型城市的经济增长对高房价仍然存在较强的依赖性，高房价抑制了居民的消费热情，不利内需的持续增长，因此要进一步加强对房市楼市的管控力度，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”发展方针，严厉打击非法炒房的开发商和投资者，逐渐降低炒房热度，提高住房的购买与入住比例；同时，要加大推动“租购并举”政策的落实，提高租住房的市场投放比例，逐渐完善租房市场的服务体系建设，提高租房的政策优惠力度，降低居民对商品性住房的购买需求，推动房价回归正轨，为居民消费支出的多元化发展提供政策保障。[10]