基于住宅与写字楼租金的城市空间结构研究——以上海市为例

文/华东建筑设计研究院有限公司城市空间规划院 盛亦文

1 研究背景与意义

城市空间结构研究在规划学科中备受关注。当下，我国正倡导优化城镇规模结构，上海也在积极构建多中心城市体系，逐渐形成“网络化、多中心、组团式、集约型”的空间布局，故从多元视角对其展开研究十分必要。

相较于购买价格，租金剔除了部分投资因素，能更直观地反映市场需求和经济效益。研究以住宅与写字楼租金样本为基础，基于其空间分布情况分析上海市空间结构特征，并结合《上海市城市总体规划（2017—2035）》，参考上海市中央活动区与各副中心连线上的租金变化情况，探究各中心的辐射强度及上海市多中心体系的构建情况，为城市规划及研究提供参考。

2 城市经济学相关理论及研究方法

2.1 相关理论

城市经济学空间理论可分3个派别：古典经济学派、人文区位学派和新古典经济学派[1-4]。新古典主义经济学派起源于20世纪60年代，以研究城市土地使用的空间模式为主，其中最具有代表性的是ALONSO W[5]的竞租理论（见图1），该理论解释了区位、地租和土地利用之间的关系，认为不同属性的土地价值将随着到城市中心的距离增加而下降。而PAPAGEORGIOU G J等[6]在其基础上提出多中心城市竞租曲线，即城市中任意位置的地租均可能同时受多个中心的影响（见图2）。

图1 阿朗索竞租地价空间结构模型

图2 城市多中心影响下的竞租曲线模型

2.2 研究方法

2.2.1 标准差椭圆分析

空间计量分析中的标准差椭圆模型是测量区域经济差异与分析经济要素分布特征的重要方法，其重心代表要素空间分布的平均中心，方位角反映分布的主趋势方向，长轴与短轴为标准距离,分别表示经济要素在主趋势和次要趋势方向上的离散程度。

2.2.2 Kriging插值与等值线、剖面线分析

Kriging插值法原理是基于研究所在区域观测到的样本属性变化和特点结构，预测该区域中其他点的一种方法，研究采用普通Kriging插值法分析样本点的租金数据，通过ArcGIS设置级差生成租金等值线，并在中央活动区与副中心之间建立剖面线，以研究租金水平从城市中心到边缘的变化情况。

3 数据来源与检验

3.1 数据来源

研究所需数据包含各租金样本的价格属性数据及空间属性数据。

分别抓取2019年6月在“租房”“写字楼出租”2个招租类别下的租金挂牌信息。根据其数据总数差异，分别抓取到租房随机样本28000条和写字楼出租随机样本15000条。

3.2 数据检验

因招租信息存在一定偶然性，如部分房主会将价格定在明显不合理的区段，故在分析前采用Z分标准化法对收集的数据进行异常值检验。经筛选，用于后续研究的住宅租金样本为27317条，写字楼租金样本为12110条。

4 住宅与写字楼租金单价的空间分布特征

4.1 描述性统计

分别计算各行政区租金单价的平均值（见图3），得出上海中心城区的住宅与写字楼月租金价格明显高于外围区域。其中住宅月租金单价平均值最高为黄浦区（126.39元/m2），最低为崇明区（27.90元/m2）；写字楼日租金单价平均值最高为黄浦区（5.60元/m2），最低为金山区（1.50元/m2）。

图3 各区住宅与写字楼租金单价平均值

4.2 标准差椭圆分析

分别对两类租金样本单价的空间分布绘制标准差椭圆（见图4）。其中住宅租金样本单价的标准差椭圆重心大致位于静安寺地铁站与世纪商贸广场中间，椭圆长轴和短轴长度相差不大，无明显方向性；写字楼租金样本单价的标准差椭圆重心位于陕西南路地铁站及上海环贸广场附近，其椭圆长轴约是短轴长度的2倍，呈明显的“东北-西南”偏向。

图4 上海市住宅月租金及写字楼日租金单价标准差椭圆分析

4.3 Kriging插值与等值线分析

使用Kriging插值法进行分析，并以5.0元/m2为间隔生成住宅月租金等值线，以0.2元/m2为间隔生成写字楼日租金等值线。

从整体看，上海住宅租金单价的高值呈显著空间集聚性，以单中心模式向周边扩散，五角场、真如、花木等靠近市中心的副中心已与主中心连成一片，在川沙、松江等副中心能看到少许较高值的集聚，虽其单价较主中心处仍低很多，但其所在的行政区具有一定影响力；写字楼租金单价高值呈显著集聚性，从中心向外呈不规则状扩散，从等值线图可得2处等值线密集的圈层，即在此处租金变化梯度较大。其中外圈凸起处分别是五角场、嘉定、青浦、虹桥、莘庄和川沙副中心，新城中心附近无明显的高值聚集。

5 城市主、副中心连线上的租金变化情况

《上海市城市总体规划（2017—2035）》提出：上海将构建“城市主中心-城市副中心-地区中心-社区中心”的公共活动中心体系。其中城市主中心是规划范围约75km2的中央活动区，副中心包含9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。

选取中央活动区的几何中心作为城市主中心端点，研究其与9个主城副中心、5个新城中心连线上的各类租金变化情况，各中心的空间分布如图5所示。

图5 上海市主中心与各主城副中心及新城中心空间分布

5.1 主中心-主城副中心

主中心-主城副中心连线上租金剖面线如图6所示，各剖面线上的租金单价大多呈下降趋势，仅金桥和花木副中心的写字楼租金高于主中心，与其打造的副中心主题侧重商务有关。分析剖面线可得以下结论。

图6 主中心-主城副中心连线上租金剖面线

1）住宅租金 从中央活动区至宝山、莘庄、川沙连线上的租金单价呈较明显的递减趋势；从中央活动区至真如、张江、虹桥连线上的单价整体呈下降趋势，但在中间段有1处小高峰；从中央活动区至五角场、花木和金桥连线上的单价最低值均位于连线中部，其中五角场连线的最低点位于距主中心4.0km处（靠近海伦路地铁站与邮电新村地铁站连线中点位置），花木连线的最低点位于距主中心3.3km处（靠近老码头），金桥连线的最低点位于距主中心3.7km处（靠近东昌路地铁站），除金桥连线整体呈两端高、中间低的趋势，另两处副中心处的租金单价均明显低于主中心。

2）写字楼租金 从中央活动区至真如、宝山副中心连线上的租金单价呈较明显的递减趋势；从中央活动区至花木、金桥副中心连线上的租金单价均呈较明显的递增趋势；从中央活动区至张江、川沙副中心连线上的单价最高值均位于连线中部，至五角场、虹桥和莘庄副中心连线上的单价呈“两端高、中间低”的趋势，但副中心处均明显低于主中心。

5.2 主中心-新城中心

从中央活动区到各新城中心的租金单价均呈明显的递减趋势，其中与松江、青浦、奉贤连线上的住宅月租金单价及与嘉定连线上的写字楼日租金单价在靠近新城中心处略微上升，但新城中心附近的单价均大幅低于主中心（见图7）。

图7 主中心到各新城中心连线上租金剖面线

6 结语

通过研究住宅和写字楼租金单价空间分布发现，上海市仍呈较明显的单中心空间结构，随着与中央活动区距离增加，租金单价整体有所下降，其中写字楼租金的高价集聚性最强，并呈明显的“东北-西南”偏向。除中央活动区外，住宅租金单价在川沙、嘉定和松江副中心处表现出略微脱离中心区的集聚，而写字楼租金则从中心以不规则形状扩散，等值线凸起处为五角场、虹桥、莘庄、金桥等城市副中心。

结合总体规划中所提及的主城副中心与新城中心，观察主中心与各副中心连线上的租金变化情况可知：在写字楼租金方面，五角场、花木、金桥副中心周围已形成较显著的高价集聚；在住宅租金方面，仅主中心与金桥副中心连线上的租金变化较接近多中心城市竞租曲线，而莘庄、松江、青浦、奉贤等副中心周围虽形成一定高价集聚，但其影响力较小，与中央活动区相比仍有较大差距。

由此可看出，2019年上海市“多中心”建设已取得一定成效，在靠近中央活动区的主城副中心中花木、金桥、五角场发展较好，影响范围与中央活动区呈融合趋势，但其他副中心尤其是新城的发展有待提高。