物业资产相关的税务风险分析及纳税筹划探讨

卢玉花 长城物业集团股份有限公司广州分公司

近年来，物业资产的管理也日益受到物业行业的关注，成为各物业企业的巨大商机。但是，在我国，许多企业的物业资产管理方面仍处在初级阶段，仍然有许多不完善之处，与国外的成熟制度比较，尚且存在着许多问题。随着我国城市化的加速和市场经济的日趋完善，企业要想在经济上取得持续的发展，就必须不断地提升自身的经济效益、降低企业的成本、增强企业的市场竞争力。在现代企业的物业管理工作中，税务问题显得日益重要，实施科学的税务筹划不仅可以降低企业的运营成本，而且可以有效地提升企业的管理水平和竞争能力，尤其对于涉税种类繁多的物业管理企业来说，其重要性更为凸显。因此，各企业要进行深入的税务风险研究，寻找出行之有效的纳税筹划方法，以提高企业的竞争力，促进企业的长远发展。

一、我国各企业物业资产管理

(一)具体表现和内涵

我国各企业的物业资产主要分为六大类：1.建筑物；2.正在建设的项目工程；3.土地；4.租金；5.自然资源；6.除上述5种以外的其他财产的工厂和设备的附属部分。对于不同的地区，其定义和分类可能会有差异，但内容却是大同小异。面对迅速变化的市场经济，很多企业都做出了相应的战略和结构调整，在此过程中，物业资产被视为继资本、技术、人力和信息之后的第五大战略资源。企业的物业资产管理是指规划、使用、管理、处置、经营等活动，目的在于促进企业的资产管理与企业的总体战略相适应，从而获得资产增值[1]。

(二)现状与存在的问题

1.市场不成熟或市场失灵

目前，中国房地产市场化程度、专业化程度和产业化程度尚不完善，中国的物业资产管理业务仍以消费和自用为主，占据了全部资产总量的三分之二；而投资与经营的商业房地产，只占中国物业资产的10%—20%，不足三分之一[2]。这表明，我国的物业资产管理的市场化尚处于初级的萌芽期，其市场化程度并不高，市场总体上还处于不完全的竞争状态，这就是所谓的竞争“失灵”。例如，具有投资型、经营型的办公楼、商业用房、酒店及公寓等类型的投资者，仍是以“建设与管理”一体为主。从近几年来物业项目的招投标情况来看，90%—95%的商业地产都处于“谁投资、谁管理、谁收益”的状况。

2.专业化人才匮乏

根据不完全的数据统计，中国大部分的物业管理从业人员和大部分的物业企业，都从事基本的物业管理和物业维护工作，对物业资产管理有一定的认识，而从事实务操作物业资产管理的人员却不到3万人，较为系统地研究物业资产管理的专业人士不满300人[3]。目前，我国物业资产管理专业研究尚处在初级阶段，专业人员缺乏，专业知识、专业技能和专业培训尚未形成，使得中国物业资产管理仍缺乏一定的专业性。

3.缺乏必要的资本金

中国房地产企业的发展极大地促进了中国经济的发展，但尽管房地产企业取得了长足的发展和迅速的积累，物业企业的先天“营养”仍然很少，既没有充足的资金，也没有足够的原始积累，甚至缺乏相应的金融资本，要想通过兼并、整合、收购等方式，实施物业投资、资产经营、设施管理、资产评估与处置以及财务管理等活动，其难度很大[4]。

4.法律与政策不够完善

在我国，将不良资产交给专业机构进行大规模的处理是一项全新的业务，其中涉及的法律问题很多，而且缺乏法律与政策上的支持，甚至与现有的法律制度格格不入。同时，国内和国际资本市场的融资状况也不容乐观。

二、物业资产相关的税务风险分析

(一)税率偏高

目前，物业管理企业仍然属于服务业，税率有5%，比其他产业的3%要高许多。但是，从企业盈利角度来看，物业管理企业的运营利润要比其他服务部门低得多，所以把税率定为5%显然不太合适。如此高的税收税率、相对较低的收益，无疑是一个重大的税收风险问题，严重地限制了物业管理企业的发展，给企业带来了巨大的压力。由于我国物业管理企业大多处于发展的初级阶段，且其利润空间较窄，加之税率过高，以及国家并没有出台相关的税收优惠政策，使得物业企业的非盈利的经营程度达到40%以上[5]。

(二)税务管理人员能力不足

物业管理是一个特殊的产业团体，它在城市的建设与发展中起到了积极的保障和服务的作用，而现行的物业资产税制改革，则是政府政策的外在影响。只有对这种影响进行深入的分析，才能够确定相关的政策对物业管理企业的影响，从而推动物业资产的发展，同时也可以提高相关从业人员的专业素养。财务人员的税务筹划，首先是监督各个部门的经营活动的合法性和合理性，确保物业资产管理的合法、合理，同时也要防止税务人员在税务筹划的时候出问题。另外，财务部必须严格按照相关的规定来处理税务问题，绝不能放过任何不合理的行为。其次是要对企业的全部资产进行全面的监控，确保企业的财产不被侵犯。由此可以看出，税务筹划是一个系统性的、综合性的工程，它要求有先进的教育和高素质的人员，但目前，物业管理企业的财务主管还达不到这个程度，也不具备从各个方面来制定税务筹划计划的能力。

(三)管理层的重视不够

首先，管理的理念较为模糊是引起税务风险的一大问题，大部分的企业仅仅把物业资产看作是一种生产性的资源，并没有把它当作成本和利润的核心。在这种情况下，企业的剩余财产不能充分发挥其作用，缺乏多元化投资所产生的利益。其次，对于物业资产的管理形式较为保守，目前，我国的物业资产管理机构大都与财务部门合并，虽然保留了物业产权的所有权，但在实行经营管理上仍然太过保守，经营收益也被推到了第二位，利益最大化不能达到，有时甚至会使企业分心，从而引起一定的税务风险。此外，由于部分税务主管部门对税务筹划工作缺乏深入的认识，将其与逃税、漏税等违法活动混淆在一起，不仅会给物业企业的税务筹划工作带来很多问题，也会使管理层对物业资产的税务筹划工作产生阻力，误导物业对税收筹划的理解。由于物业企业并没有把物业资产的税务筹划放在很重要的地位，从而使企业的管理者对相应的税务筹划工作产生了偏差的认知。物业企业的领导们对税务筹划持偏见，觉得这样做既不光彩，又会弄巧成拙，还不如把更多的精力放在推动生产力上[6]。

(四)税务筹划方案缺乏科学性

在进行税收筹划时，除了要具备健全知识储备的财务管理人员外，还必须参与到物业企业的税收筹划方案的设计工作中。然而，企业在与其他部门的协作方面，却存在着一种不协调的现象。由于物业原来是由财务主管自行完成，所以税务筹划方案设计不合理。现行的方案设计者在提出筹划方案时，存在部分工作人员缺乏积极性，无法提出有建设性的建议的情况[7]。结果就是使物业主管不了解具体的业务流程，也就不能根据业务流程和税务法律来制订适当的税务筹划方案。此外，因为财务主管忙于处理日常的金融事务，所以较少地将日常工作时间用于物业资产的税务筹划汇总，而研究税务筹划，大多数时候都需要和外部专家进行商谈，双方彼此推脱也会造成一定的税务风险管理的不足。

三、物业资产相关的纳税筹划策略探讨

(一)组织财务团队培训，加强人才培养力度

经营管理活动最终要靠人来完成，管理人员的职业素质与专业水平会直接影响到企业的资产经营效益。我国已逐步建立并实施了物业管理人员的资质认证，这不仅为企业招聘人才提供了一定的保证，而且为注册资产管理师的诞生打下了良好的基础。企业要加强对财务团队的培训力度，并定期考核，可以通过激励员工参与职业评估，不断更新自己的知识结构，从而为企业和社会带来更多的效益。要想处理好物业资产的税务方面的信息，企业管理人员必须有丰富的专业技能。所以，企业要注重培养目前的财会人才，全面提高员工的素质，引进适合物业资产发展的优秀税务人才。这些优秀的人才可以带领物业企业的不同部门，为物业资产制定合理的税务筹划方案，以减少各种费用，从而达到最大的经济效益。

(二)完善企业内部管理制度

首先，资产管理必须要有一个良好的管理机制，接受客户与社会各界的监督，并建立一个公开、透明的金融体系；其次，财政收支清晰，设立相应一个监察机构，以保证收支由不同的人员负责，这样可以减少许多风险；第三，要进行年度审计，一切的账目都要按照企业的规定来进行，审批流程、审计均按规范的样板进行。从硬件上来看，企业要对物业资产种类进行精炼，对物业进行多样化的投资。将闲置、未充分使用的物业资产与企业经营中的资产进行分离，以挖掘其潜在的投资价值，从而获得更大的利润。一方面，适时地对企业的资产进行适当的处置，比如可以依据市场、政策的变化，对其进行适当的投资组合或可盈利资产的剥离。另一方面，聘请专业咨询人员，组建健全的物业资产管理组织。打破现有的管理体制，由各部门自行协商，形成内部租赁，从而有效地减少运营费用。甚至可以聘用具有一定经验的外部专业咨询人员，为企业的物业资产提供有效的建议。此外，在对硬件进行管理的同时，也要做好相应的软件支持，为客户提供丰富的后勤服务，让客户可以集中精力进行非核心业务的运营。专业的物业管理能经受住时代的检验，能使物业主的项目得到长久的增值和保值；另外，租赁也是一种管理，租赁不单指租出去，而是要给租客提供一个良好的工作环境[8]。此外，为客户提供全方位的服务，例如，定期对顾客进行资产评估，改善硬件、软件等方面的不足，从而提高客户的投资收益。

(三)建立良好的税企关系

企业在进行税务筹划的过程中，其实就是税务局财政和法律执行的一场博弈。物业企业所制订的规划，都是以私人利益为基础，而税务部门的执行人员，基本上不会从整体上考虑税制，而有时部分不违背税法的行为，也会得到执行机构的认同。如果企业所制订的纳税筹划方案没有得到税务部门的证实，那么物业就会被认为是偷税漏税，会受到一定警告，并有可能被税务部门惩罚。所以，企业的税务人员要认真看待与物业资产有关的税收风险和税务筹划，以便与税务机关、税务部门、执法机关形成良好的税企关系[9]。

(四)合理减税、避税

企业税务部门要根据国家相关税务政策提交必要的减税、退税神申请，按照固定期限纳税选择以1个月或1个季度的纳税期限。此外，通过大程度分摊费用可以达到减税的目的。费用分摊是指物业企业在确保日常开支的同时，尽量将费用分摊到成本中，以达到最大程度地减税的目的。此种形式可以选择减少固定资产的折旧年限，也可以采用加速折旧方法进行折旧；另外，企业可以提高坏账准备金的提款比例，因为坏账准备金要计入管理成本，降低利润，可以降低所得税。除了运用现行的体制和费用分摊的方法，还可以采取合同的方法来进行合理的避税。比如，如果租约的租金比较高，可以分成租金和管理费，这样，税收就会相对更低。另外，若合约为场地使用费，则可开具服务发票，以减少税率。因此，运用合同进行税收筹划，对物业企业的税收筹划来说，是一种合理且行之有效的避税手段。此外，还可应用转移定价避税，转移定价是指在企业经营活动中，由于没有按照市场价格进行交易，因此使得企业之间的利益成为一种自我定价的度量的方式。一般情况下，当税收水平不同，并且有一定的关联关系时使用，比如某物业企业将小区的绿化维护工作委托给下属分公司，那么这个养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的税率缴纳税款，由此可看出，实际向分公司缴纳的绿化维护费标准越高，而相对应的，企业的所得税也就降低了[10]。

四、结语

综上所述，我国的物业管理资产相关的企业存在的税负高、重复征税等问题，严重阻碍了企业的稳定发展。因此，除了在企业内部制订出一套行之有效的税务筹划方案外，还需要政府有关部门结合我国国情，结合物业管理行业的特点，制定出科学的物业管理税收政策。通过企业自身的科学规划，以及良好的外部政策环境，提高企业整体的经济效益，为广大业主提供更加完善的物业管理服务，从而促进企业健康、长远发展。