浅谈创新经济时期仓储物流市场投融资策略——以辽宁沈阳市通用仓储物流市场行业为例

崔开轶 李 月 沈阳师范大学国际商学院

2021年末，我国仓储行业设施面积18亿平米，仓储设施总规模与美国相当，冷链仓储市场受部分地区消费升级和城市化进程加快，仍呈现平稳增长；危险品仓储市场中储罐供需平衡，包装件仓库存在需求缺口；仓储设施区域间租金和空置情况分化较大，高端冷链、医药、电商等专业化仓库租金水平较高，因此，通用仓库未来的发展重点是高标准仓库，本文以辽宁省沈阳市为例。

一、沈阳市通用仓储物流市场行业运营情况及现状

(一)仓储行业运营情况

冷链仓储市场随着地区消费升级和城市化进程加快，呈现平稳增长态势。2021年末沈阳地区冷库总容量约0.07万立方米，较上年增长18%。目前，农批冷库总量占比高达39%、分拨配送冷库总量占比32%、生产加工冷库总量占比14%。相关区域冷库总量基本与上年持平，部分区域受城市化进程规模提速、消费升级、生鲜电商需求扩张和食品进出口业务持续增长等因素带动，冷库容量呈现平稳增长。

危险品仓储市场中储罐供需平衡，包装件仓库存在需求缺口。2021年末沈阳市危险品仓储中储罐约0.6亿立方米，其中规模以上第三方企业约62万立方米，同比增长5%；包装件仓库面积约10万平米左右，同比降幅达到30%以上，第三方规模以上企业危险品包装件仓库面积约4.3万平米，较上年增长 10%。整体上看规模以上企业仓储规模有所增加，但社会危险品仓储连续有所减少，其中储罐供需基本平衡，包装件仓库需水求超过0.04亿平米，缺口约50%，高端设施缺口更大。

仓储设施区域间租金和空置情况分化较大，高端冷链、医药、电商等专业化仓库租金水平较高。受用地供应减少影响，各区域土地价格的上涨和物流项目的成本增加，推动租金价格进一步上涨。2021年末沈阳市7个重点区域仓库平均日租金为0.9 元/平方米，平均空置率14.6%，各区域因经济发展水平程度不同差异较大。其中，大东区、浑南区等区域2021年末平均日租金在1.0—1.2元/平方米，较上年增长3%—6%，空置率在5%—11%之间，部分附带增值服务的高端冷、医药、电商等专业化仓库日租金可达1.7元/平方米以上；其他区域平均日租金在1.3—1.5元/平方米，涨幅在0.7—2.3%，空置率在1.4%—27.6%之间。

(二)沈阳市通用仓储市场现状

沈阳市以电商企业、物流公司以及批发商为仓储需求主要来源，2021年末，沈阳消费品市场总体规模持续扩大，社会消费品零售额保持高速增长(网上零售额5万亿元、零售业3万亿元、限上单位商品零售类1万亿元、餐饮业0.4万亿)，随着消费品市场的经济发展，有助于带动沈阳仓储需求增长。

截至2021年末，沈阳市普通仓储行业企业309家(仓储总面积为1 277万平方米，不含在建仓)，仓库资源主要集中在于洪区(仓储面积277万平方米)、浑南区(仓储面积252万平方米)、沈北新区(仓储面积304万平方米)、苏家分析屯区(仓储面积196万平方米)、铁西区(仓储面积109万平方米)、皇姑区(仓储面积56万平方米)、大东区(仓储面积83万平方米)。

于洪区：以现代物流和智能装备基础制造为主导产业，主要的物流企业包括普洛斯沈阳经开物流园、深国际沈阳现代综合物流园、京东“亚洲一号”物流园区、苏宁国际文创智慧产业小镇、安博沈阳于洪物流园、唯品会东北电子商务产业园等。

浑南区：以智能制造、新能源汽车、生物医药与健康医疗、体育休闲支撑产业，主要的物流企业包括普洛斯浑南物流园、普洛斯浑南现代产业园、京东“亚洲一号”浑南区项目、毅都(沈阳)冷链物流、安伯、嘉民等。

沈北新区：以食品加工、装备制造、文化旅游为主导产业，主要的物流企业包括中远物流、平安不动产、易商、宝供物流等。

苏家屯区：会展商贸物流产业、新能源汽车及核心部件产业为主导产业，主要的物流企业包括百利威物流、中储物流、顺丰物流等。

铁西区：先进装备制造业为主导产业，主要的物流企业包括新加坡胜科物流、香港招商局成大物流、中国外运物流等。

皇姑区：以现代服务业为主导产业，主要的物流企业包括国美安迅、国储物流、北方物流等。

大东区：汽车产业为主导产业，主要的物流企业包括顺裕物流、中国物质、汇安物流等。

2021年末，沈阳市通用仓库空置率为12.38%，略高于全国通用仓库空置率(10.36%)水平，整体仓储设施供大于求。沈阳重点区域空置率同比2020年变化巨大，整体呈回升趋势。2021年末，于洪区空置率一跃成为沈阳最高的区，为20.19%；而大东区则成为空置最低的区，仅1.74%。

截至2021年末，全国通用仓库平均租金为23.97元/m2·月，而沈阳市通用仓库平均租金21.37元/m2·月，低于全国通用仓库平均租金水平。其中，备受用户关注的高标仓租金为28.92 元/m2·月。

近年来，沈阳仓储市场一直保持供过于求现状，近期需求不足的问题持续发展，尤其是大宗商品市场受宏观经济下行压力加大、制造业增速下滑、中美贸易摩擦持续对抗、高温多雨天气、新冠疫情等不利因素影响，导致业务需求有所减弱，整体增速放缓。但随着沈阳市人民政府发布的《沈阳市积极推进供应链创新与应用实施方案》提出，加快推进供应链创新与应用，深化供给侧结构性改革，促进制造供应链智慧化，推动供应链上下游企业、物流配送企业有效衔接，实现采购供应、在线生产、需求定制、仓储配送、销售服务等功能于一体的高效运作。相关政策实施后，仓储服务将改变传统方式，积极向上下游延伸，成为供应链的重要环节。未来沈阳仓储市场需求有所增加，空置率将有所回落，而租金则保持平稳增长模式。

二、通用仓储物流市场行业项目准入基本条件

(一)物流园区建设项目准入标准

1.属于经国务院批准设立的海关特殊监管区域保税物流园区，或列入省重点规划建设的物流园区项目，或位于《国家物流枢纽布局和建设规划》中国家物流枢纽承载城市及《全国物流园区发展规划》一、二级物流园区布局城市的项目，或属于经海关总署通关一体化改革确定的长江经济带14个城市海关区域物流园区的项目。

2.综合物流园区须依托空港、海港、铁路枢纽站或大型公路交通枢纽，海关、检验检疫、税务、工商等配套服务齐全。专业物流园区须靠近大型加工制造基地或商贸流通市场，货物集散至少辐射省级行政区域。

各类物流园区规划及可预期的物流强度、交通连接方式、物流信息平台等一般应达到国家《物流园区分类与规划基本要求》(GB/T21334-2017)以及《关于开展物流园区示范工作的通知》(发改经贸〔2015〕1115号)的推荐性要求。

3.新建物流园区项目占地面积不少于150亩，可用于出租的物业面积中，物流运营面积(用于物流营运的面积包括仓储、配载、装卸、分拨、集散场所等物流用途设施，不包括商铺及办公楼)不少于50%。原则上用于建设物流信息平台或建设智能化仓储运输设施等相关信息化设备投资占比不少于10%。项目分期实施的，总体规划及可研应满足上述要求。

4.项目股东应具有相应的资金实力，一般应具有同类型物流园区成功运作经验。股东非物流企业的，应符合其自身所在行业适度进入类(含)以上客户准入标准，配备物业专业管理团队。其中股东为房地产行业客户的，仅限于总行级房地产客户。

5.对于包含商业物业在内的综合性物流园区项目，应主要依靠仓库/场地租金、保管费、装卸费、运输费等物流经营性收入还贷，投资回收期一般不超过15年。其中对于出租物业中采用租户销售额提成付费模式的，应审慎评估交易量可行性，并追加可靠的第二还款来源；采用租售结合方式的物业项目，融资期限与偿债计划应与物业销售计划匹配，且一般自持物业比例不应低于60%。

6.项目规模与当地市场容量匹配，已基本落实入驻企业意向。

7.项目须落实合法有效的担保措施。重要仓储设施应办理相应的财产保险手续。项目应在我行开立收入监管账户，并按融资比例归集资金。

(二)仓储物流项目准入标准

1.项目选址临近城市中心、主要交通枢纽或生产流通基地，符合城市发展规划，市政、管网等配套设施完备。通用仓库设施条件和服务功能一般应达到国家通用仓库四星级(含)以上标准。优先选择高标通用仓、冷链仓等仓储设施予以支持。其中高标通用仓单层层高与立柱间距均不少于8米。

2.借款人或股东符合我行适度进入类客户标准，具备同类型项目成功运作经验。

3.项目资本金来源已落实且合法有效。对于预租客户缴纳的保证金或支付的意向租金，不能作为项目建设的资本金。

4.项目已落实大型企业租赁意向，原则上预租率不低于70%，且首次租赁期一般不少于2年。项目正常运营期预期租金不低于当地同类项目平均水平。须审慎评估租赁意向的真实有效性。

5.项目取得合法有效的开工手续。建筑设计防火规范至少达到国家丙二类标准，危险品仓储设施还应满足国家有关政策标准。

6.落实合法有效的担保措施。重要设施应办理相应的保险手续。项目应在我行开立收入监管账户，并按融资比例归集资金。

7.新建冷链仓储设施的，项目周边应临近农产品产地、加工食品或医药等产业集中地或主要消费地。项目原则上存储量应在1 000吨以上，采用节能环保设备与工艺，具备保鲜、冷冻、低温、超低温(按功效不同，冷区分类包括：保鲜0至15度，冷冻为-18度至0度，低温为-35度至-18度，超低温为-35度以下。一般果蔬类适用0至5度保鲜冷库，海鲜等产品则需要-18至-25度的低温冷库。)等多级功效，并配套冷藏冷冻运输服务。

8.新建危险品仓储项目应符合国家《常用化学危险品贮存通则》(GB15603)、《危险化学品经营企业开业条件和技术要求》(GB18265)等政策条例规定，并满足防火防爆等安全设计要求。项目选址应位于远离人口集聚地的产业园区、专业危险品运输码头等地，配备有专用管道或运输车辆，相关运输企业及司机具备相关危险品运营许可。严禁介入以固废危险品堆放为主要用途，且自身不具备固废危险品处理能力的危险品仓储项目。

9.谷物仓储新建项目优先支持获得中储粮代储或所在省市委托收储资质的项目。

三、通用仓储物流市场行业投融资策略

(一)融资风险分析

1.过度投资风险

政府为拉动投资将单位土地投资强度、税收和建设容积率等作为招商条件，推动行业高速发展，忽视了仓储设施与当地物流市场需求的匹配，盲目招商引资，导致企业过度投资，预期经济效益无法实现。

2.股东运营风险

关注项目股东自身经营状况，对于股东同时新建多个物流项目的，应审慎评价股东出资能力和项目建设资金保障情况。对于股东属于跨界投资经营的，应审慎评估其资源整合及经营能力，持续关注是否存在股东资金占用等情况。

3.区域规划变更风险

部分新建项目原计划用以置换旧城改造的拆迁仓库，但因地方政府换届或其他原因导致城市规划改变，旧仓库未能拆迁，同时城区还新建了其他仓库，导致企业投建项目无法实现预租率。

4.配套设施不到位风险

部分投资者片面追求功能、规模和政策租金优惠,交通配套能力差、水电路等基础设施建设配套落后，不重视对入驻企业的服务与承诺，导致入驻企业外逃，项目后期出租使用率难以达到合理水平，经营困难。

5.监管政策风险

物流行业不同领域受国家安全、环保、规划、用地等监管政策影响。

6.监管政策风险

物流行业不同领域受国家安全、环保、规划、用地等监管政策影响，如道路运输领域受大气排放和“双超”治理影响，须防范由此带来的市场份额和经营收入下降的风险；仓储、物流园区等领域受区域规划调整、用地指标不足、环保安全要求提升等政策影响，须防范由此引发的配套设施建设不到位、项目建设超期限、成本超支等风险。

7.业务运营风险

关注仓储项目预租情况，对于预租客户相对单一、采用定制模式或以自用为主的，要重点分析预租客户或自用单位的经营情况和租赁意向的可靠性。关注运输类、快递类企业市场竞争情况，对价格战带来的企业经营变化和兼并重组提前做好预案。关注与钢铁、煤炭等大宗商品贸易密切相关的仓储及物流园区企业的经营和担保风险。原则上不再介入钢贸市场融资。

(二)具体融资策略

1.通用仓储

持续支持新建的选址合理、已落实大型企业租赁意向的高标准通用仓储项目及股东实力强、资金实力雄厚的优质综合性仓储企业；限制进入手续不全、不符合城市发展规划的低端仓储项目及经营情况不善、功能单一、机械化程度低等低端客户。

2.冷链仓储

随着国家政策导向、消费升级、市场化进程加快及生鲜电商需求扩张等因素带动，冷链仓储的需求有所增加，但考虑受近期新冠肺炎疫情影响，沈阳市政府对进口冷链食品严格管控，适度支持冷链物流技术先进、存储进口冷链食品定点冷库目录内企业。

3.医药仓储

近年我国医药物流仓储面积不断增加，阴凉库和常温库占比较高，但医药冷链仓库面积涨幅较大，受新冠肺炎疫情影响，医药冷链物流的需求不断释放，冷链仓储基础设施建设不断完善，适度支持以疫苗、血液制品、医疗器械市场销售为主中国医药仓储五十强企业。

4.危险品仓储

以前危险品仓储行业企业数量众多、设施和管理相对落后，并且储罐供需基本平衡，谨慎支持全国危险品储罐十强企业。