存量房贷利率高该怎么办

甄爱军

如果我们只是被动等待银行调低房贷利率水平，这有些不太现实。原因很简单，当初购房者在签订按揭贷款合同时，已经对加点数值进行了约定。所以，改变这种状况还得自己主动想办法，以有效减少利息开支。

存量房贷利率比较高

有些人在前两年房贷利率高的时候借了房贷，现在房贷利率大幅下降了，但他们只能享受LPR小幅下跌的好处，因此感觉非常冤。

针对这种现象，有网友直言：反差太大了！两年前，房贷利率最高达6.4%，今年连续下调，房贷利率普遍为4.1%，最低的城市房贷利率为3.7%。这位网友还指出了另外一个让人感到“扎心”的事实，即存量房利率加点太高，转低可能性非常低。该网友在微博上如此写道：“该还多少，还得还多少！我去年买房，心里特别难受，LPR+155，利率高达6.2%，以后再也不会出现（这么高的房贷利率）了！”

这位网友之所以感到难受，是因为在低利率时代，他却仍然要背负高额利息成本。简单测算一下，最新5年期以上LPR为4.3%，那么该网友在下一年度房贷利率变更后，其房贷利率仍然高达5.85%，较当前普遍4.1%的利率水平要高出175个基点。

两者区别到底有多大？我们以100万元20年期（等额本息）房贷来进行对比发现，两者月供差距为965元，总的利息开支相差23万元。

可提前还贷或换房

面对这种情况，大家应该怎么办？当然，如果我们只是被动等待银行调低房贷利率水平，这有些不太现实。原因很简单，因为当初购房者在签订按揭贷款合同时，已经对加点数值进行了约定。所以，改变这种状况还得自己主动想办法，以有效减少利息开支。总结下来，大家目前可以采用的办法主要有以下两个：

一是提前还贷，减少利息支出。如果手里还有一些资金，原本准备用来改善生活如买车、添置高端家电、旅游等，可先考虑还房贷，等日后手頭宽裕之后再回头考虑这些需求。也可以用这些资金提前偿还房贷，再通过借入低息消费贷的方式进行消费，以降低总的利息开支。

二是在一些“认房不认贷”的城市，通过换房降低利率。目前，包括杭州等40多个城市优化“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷且手中无房的居民，再买房可执行首套房贷款政策。所以，在已执行“认房不认贷”的城市，可以考虑将手中住宅售出，并“清空”房贷，然后再买房，重新申请低利率房贷。当然，这种操作需要付出换房成本，最好在税费较低时换房，并重新贷款。

别掉进“转按揭”陷阱

近日，记者接到自称银行业务员的推销电话，对方称，如果近期有买房打算，或者手上还有房贷未还清，他们可以帮记者“运作”成利率更低的经营贷，贷款100万元可以省下几十万元。

还有这等好事？听到这个说法，虽然近期没有购房打算，但记者还是忍不住有点眼热心跳起来。通过这位业务员的介绍得知，他们可以帮忙将5%或者更高的存量房贷利率“转换”成低至3.25%的经营贷。具体能申请到哪一档利率，还要看资质。记者粗略计算了一下，按100万元、20年期房贷（等额本金还款法）测算，与该业务员所谓的最低3.25%利率进行比较，总共可以节省22.26万元，能买到一辆比亚迪汉汽车。

这位业务员还介绍了操作流程，如果买房，由中介机构帮忙垫资，先让购房者全款将房产买下来，然后再帮购房者以房屋做抵押，在银行办理经营贷款；如果是存量房贷，也是帮忙垫资还清房贷，再抵押办理经营贷。

为了能够让购房者顺利申请到经营贷，代办机构还会帮购房者注册一家空壳公司，当然这些都不能白费劲，购房者需要支付数万元的“手续费”。经过一番讨价还价，这位业务员表示可以只收记者1万元。

有法律人士表示，这种现象在现实中确实存在，但因为风险巨大，不建议采用这种办法。盈科全球合伙人郭韧律师表示，经营贷不是房贷，办理过程中可能有办不出的风险。即使办出来了，按照相关法律规定，钱也不能投入楼市。一旦被发现用经营贷替换房贷，银行及贷款人都涉及违规，银行可能会被处罚，贷款人贷款可能被收回。

郭韧所言非虚，近日，银保监会官网披露，共有包括国有大行和股份制商业银行在内的3家银行合计被罚款1220万元，被罚案由都涉及“个人经营贷款”。

与此同时，中介机构提供资金也需要成本，但它并不会对结果负责，如果最终购房者房贷无法还清，还会欠下高额的过桥资金利息，无疑将会给自己的生活带来巨大的压力。而实际上，经营贷还款期限很短，不可能像房贷一样，可以申请到长达30年的还款期。因此，即便是经营贷利率水平较房贷低，但短期内还贷额会大幅上升，这对购房者来说，也将会承受巨大的资金压力。

我们来举个例子：100万元房贷，20年还款期，按照5%的房贷利率计算（等额本息还款法），月供为6600元。而如果替换成经营贷，假定还款期为5年，利率低至3.25%，但月供将飙升至1.8万元。

郭韧同时特别提醒，这种方式在办理过程中，将会涉及资金转移，这对资金安全也有着很高的要求，所面临的风险其实也不小。“如果涉及的金额巨大，一旦发生中介卷款潜逃，追讨起来极为困难，购房者将会因此而遭受巨大损失。”郭韧说。