公共租赁住房运营社会管理模式

章旭美

公共租赁住房由政府提供政策及资金上的支持，规定住房的建筑标准及租金标准，为城镇中符合租赁条件的人群提供较为稳定的住房环境。公共租赁住房的创办理念是解决城市中等偏下收入人群的住房问题。但是，随着房价的不断攀高，公共租赁住房已经入选2017年度的民生话题热词榜，成为很多在城市打拼人口改善居住条件的途径之一。在租赁的过程中，住户只有使用权，产权归政府所有，而且租赁就代表着不是无偿使用，而是要收取费用，并且承担相应的责任，这些在我国的管理办法中已经有明文规定。由此可见，公共租赁完全是一项惠民工程，这样伟大的工程要想长远运营下去，为更多有需要的人提供服务，就离不开完善的运营管理体制，目前各地区正在努力探索社会管理模式，希望能够将社会力量融合到公租房的运营管理当中，以便形成更加完善的管理模式。

一、公租房运营管理内容

1.房源管理。现阶段公租房可简单分为两种，一种是新增房源，这类房源比较容易管理，只需要根据相关条例实施管理即可;另一类房源就是现有房源，有些房源已经使用多年，因此在管理的过程中问题会比较多，需要不断完善管理条例。

2.准入范围管理。目前我国城镇公租房的准入范围不断扩大，其中包含城镇中等偏下收入居民、新就业大学生、在职无房人员、公交环卫人员等都在准入的范围内。

3.申报程序管理。目前我国公租房的申报程序比较繁琐，需要进行层层审核才能获得入住资格。首先，申请人需要向户籍所在地或者社保缴费地的行政服务中心提出申请，经过审查、公示后将材料递交至住建部门的住保办。其次，住保办需要通过网络或者其他方式向民政、公安、税务等部门查询情况后完成二次审核。再其次，符合条件的申请信息再由住保办对信息二次审核完成第三次审核并且拟定具有分配资格的名单进行公示。最后，公示没有问题的人员才能被纳入到轮候的范围内，申请人也将接到通知等候分配住房。

4.公租房保障方式管理。目前公租房的保障方式采取实物保障和租赁补贴并举的形式，稳步开展实物保障的情况下尽可能推行租赁补贴，这样才能更好的为困难群体提供住房的需求。采取两种保障方式并行是为了更好的满足不同人群的需要，但是先需要确认的是保障人群符合保障条件。

二、公租房运营管理中常见问题分析

随着我国公租房数量的增多以及使用群体的扩张，公租房建成后的运营管理问题显得十分重要。公租房的性质较为特殊，既要体现出社会福利保障的特性，让住房困难群体受益，又要收取微利润，这样才能为公租房的建设和管理筹措到部分资金，让这项事业能稳步的运营下去。这就对运营管理模式提出了更高的要求，管理的难度也更大。现阶段，社会局势正在发生变化，传统的运营管理模式在实施过程中已经显现出了很多问题，这些问题必须得到妥善的解决才能确保公租房发挥社会服务效用。

1.管理不到位。我国为保证公租房的质量，在建设过程中投入了大量的人力和财力，从施工过程到质量验收都由专业的监理机构负责。但是公租房投入使用后，通常会将管理权交付经租管理单位，由于人力资源紧缺，职权范围有限等问题，在管理过程中往往会存在很多问题。比如房屋的转租转借、房屋二次改造、停车位收费等问题，这些问题都是由于管理不到位导致的。

2.服务不到位。我国对公租房的构想是除了在租金方面有明显优惠外，其它公共资源都与其它居民无异，因此公租房内的居民在教育、医疗、治安及小区卫生等方面都应享有与其它小区同等的待遇。但是在实际使用的过程中，经租管理单位受到社会职能的限制，仅仅能解决在职权范围内的工作，至于医疗、教育、治安等问题都需要专职部门协同完成，这就导致小区居民经常遇到子女上学困难，医疗没有保障等问题，严重降低了小区居民的生活质量。

3.运营管理机制不完善。目前我国为了能够充分体现出公租房的价值，已经出台了很多办法制度，这些办法在运营管理中起到了一定的规范作用。然而，目前的法律法规仍然比较宽泛，对于一些细节问题并没有进行详细的规定，这就给一些人留有可乘之机。例如很多住户在入住后，很快就找到了归属感，认为住房的产权归国家所有，只要他们按期缴纳费用就可以终身使用，因此可以随意改造或者卷养宠物，而相关法规又缺乏强制性，所有造成了管理缺失的现象。

三、推进公租房运营社会管理的依据

目前，世界上有很多国家已经将公租房的运营管理推向了一个较为规范化的轨道上，随着我国社会管理模式的日渐成熟，已经有越来越多人开始探究公租房运營管理的新模式，这必将能够促进我国公租房运营管理找到更加多元化、更加成熟的管理模式。

1.物业管理模式日益成熟。目前，我国从事小区管理的物业公司越来越多，并且规模逐渐变大，管理模式正向系统化、规范化的方向发展，物业公司内无论是人员配置还是管理制度、服务范围、服务质量都已经得到了小区居民的认可，物业公司以严格的制度管理和超强的应急事件处理能力为小区建设作出了不容忽视的贡献，同时兼顾到了业主和住户的利益。不仅如此，物业公司还在不断给自己提出更高的要求，管理更加严格，呈现出半军事化的管理模式，管理水平不断提升。中国物业公司的快速发展为我国公租房运营实现社会管理提供了有利的保障，将我国的社会管理模式向前推进了一大步。

2.运营管理理念的创新。市场经济的发展为我国的公租房运营管理提供了全新的思路，有关管理模式的探究更加多元化，很多人开始探究更直接有效的管理方式，公租房的运营管理将会向着精细化、深入化的方向发展。例如在管理的过程中，经常会因为服务人员紧缺而导致服务不到位，可以在住户中挑选具有服务能力的人，比如同一家申请单位的单位经办人作为问题的集中反馈者，和物业或者经租管理单位的相关条线人员直接沟通，降低问题的重复性也防止了问题的进一步扩大和矛盾的激化，引导大家合理、高效地解决问题，降低12345信访率，提高经租管理单位的运营管理效率。

四、公租房运营社会管理模式

在传统运营管理模式出现问题，物业公司迅速发展的情况下，负责公租房运营管理的机构广开言路，不断探索全新的管理模式。于是，政府部分或全面的下放一些管理权限，不断完善管理制度，以政府为后盾，经租管理单位为主导，利用物业和社区的力量共同参与到公租房的管理当中，全面探寻社会管理模式的应用策略，提升公租房的服务功能。

1.探究公租房管理与专业物业公司合作管理的模式。目前我国大部分小区都是依靠专业的物业公司实现运营管理的，因此公租房的运营管理工作也可以探究聘请专业物业公司来进行统一管理的模式，这样才能实现更全面的管理及服务。众所周知，物业公司的运营是依靠收取物业管理费用来支付工人工资及其他费用，确保企业持股人利益，这样才能确保物业公司正常运营。然而，公租房性质特殊，小区住户的经济能力有限，大部分管理费用都需要政府承担，如果聘请专业的物业管理公司，政府所提供的费用根本不够，因此必须探究更有效的管理模式。在公租房小区有很多沿街的商铺，商铺可以采用市场化运作，按照招投标等方式以正常市场价公开经营租赁，补贴公租房盈利上面的短板，达到经租管理单位与物业公司双赢的效果，公租房的运用管理效率也会得到提高，社会管理效率由此得到体现。

2.鼓励公租房租赁业主实现自助管理模式。这种管理模式是目前最直接有效的社会管理办法。鼓励租户中有能力又有意愿参加运营管理的人员参与到小区的管理工作当中，这样一方面能够解决小区的管理问题，另一方面使经租管理单位、申请公租房的相关企业和物业管理单位这三方的联系更加紧密。鼓励租赁业主参与到运营管理工作中的另一个优势是他们更熟悉本小区的情况，了解哪些问题急需解决，哪些人需要帮助，这样管理目标更明确，管理更精准，效果也就会更加明显。在选择租赁业主作为管理人员时，一定要确保参与者有担任这项工作的能力并且是自动自觉的从事此项工作，不是被迫或者暂时性的，更不是滥竽充数抱有不良目的。租赁业主本身就是小区的一份子，鼓励他们参加到社会管理活动当中也是培养小区的人文情感，让小区更有家的感觉。

3.倡導社会上有爱心的群体参与到公租房运营的社会管理模式当中。目前，社会上最需要的就是正能量，政府可以倡导组织或者个人参与到管理活动中，为社会提供更多的正能量。公租房本身就是社会公益的一部分，为了能够让公租房得到更好地管理，政府或社区可以鼓励社会人员以各种形式献上爱心，比如卫生清洁、义务诊疗、爱心捐赠等，这样便可让社会管理的力量无限扩大。

五、结束语

自古以来，吃、穿、住、行是人类生存面临的头等大事，目前我国人口的吃、穿、行问题已经得到解决，而公租房就是为了从根本上解决城镇中特殊群体住房条件简陋的问题。公租房的创意很好，但是在运营过程中，由于管理不善经常会遇到一些问题，这些问题的存在严重降低了公租房的价值，因此政府提出了社会管理的构想，社会管理并不是政府推卸责任，而是为了整合社会优势资源实现对公租房更科学的管理，以便发挥公租房应有的作用，帮助更多人。在这个过程中，政府的角色是坚实的后盾、组织策划者及最严格的监管者。

（作者单位：杭州钱塘新区保障房管理有限公司）