城市轨道交通上盖物业项目可持续性评价——以南京地铁三号线白鹭洲站上盖物业（A地块）为例

文/刘斌 刘任棋

城市轨道交通沿线土地是十分宝贵的资源。通过对城市轨道交通站点周边、车辆段上盖进行土地综合开发，将地铁建设带来的巨大外部收益返还给地铁自身，是地铁项目可持续发展的重要基础[1-2]。如何科学挖掘利用土地价值获得良好的收益回报，是当前国内外城市轨道交通建设运营主体竞相破解的难题。以南京地铁三号线白鹭洲站上盖物业（A地块）项目为例，从市场环境、商业定位、运营模式三个方面对项目运营现状进行分析评价，并提出相应对策和建议。

一、项目概况

南京地铁三号线共有29座车站，白鹭洲站是由南向北的第13座车站。白鹭洲站位于长乐路和江宁路交叉口处，紧邻白鹭洲公园和武定门城墙，沿三号线向北为夫子庙站，向南为雨花门站，地下三层，呈南北向敷设，详见图1。

图 1 项目区位示意图

白鹭洲站上盖物业项目在空间上分成 A、B 两个地块。A地块作为本次研究对象，分为南楼和北楼，两幢建筑均采用框架结构。其中，南楼为地上三层、地下一层，北楼为地上三层。总建筑面积 7309平方米（含地下1600平方米）。本项目投资估算为8613.92万元（含土地成本2800万元、财务费用900.31万元）。

二、可持续性分析

（一）市场环境分析

1.现状环境

项目开发定位为小而美的社区级商业中心，主要业态涉及时尚餐饮、便利零售、教育培训、连锁酒店等，服务范围覆盖周边社区居民及老门东商圈的部分外来游客、商务人士。本项目南楼、北楼均为地上三层，建筑形态与区域“老城南”历史风貌协调统一。从建成运营情况看，本项目作为社区级的小型商业建筑，发挥了较好的客流导流及吸引效应。

2.市场环境评价

项目周边成熟的商圈、良好的交通条件和稳定的居民消费需求为项目可持续运营奠定了扎实基础。根据福布斯公布的“2018中国大陆最佳商业城市”排行榜，南京市排名仅次于北京、上海、广州、重庆之后，位居第五。作为辐射苏、皖两省的特大型省会城市，南京市居民的消费能力在全国始终居于前列，在2019年南京市政府工作报告中明确提出，要争取国际消费中心城市试点[3]。据有关研究机构公布的2020年1-6月全国主要城市人均社会消费品排名显示，南京市人均消费水平排名第一，这表明基于稳定的经济社会发展环境以及在南京市良好的政策保障下，全市居民生活及消费水平受疫情影响较小。总体来看，随着区域环境不断完善提升以及南京市及项目周边居民消费能力的不断提升，项目市场环境将持续向好。

（二）商业定位及业态配置分析

1.商业定位

根据项目规划、可行性研究报告、商业策划等资料，项目商业定位为周边大众家庭及每日路经本设施的上班人群都喜欢停留的商业设施（即社区商业）[4]。根据行业通行分类，社区商业设施根据建筑规模及辐射能级，一般分为邻里商业、居住区商业和社区商业中心三大类，见表1。具体如下：

（1）邻里商业

面积一般在 3000平方米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在 1.5 万人以下。

（2）住区商业

面积一般在 3000-20000平方米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3-5万人。

（3）社区商业

面积一般 20000-50000平方米，以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般为 8-10 万人。

2.业态配置

根据行业通行业态配置原则，不同社区商业类型的业态配置具有不同的组合方案，详见表2。

表 1 社区商业设施分类标准

表2 一般社区商业设施业态配置方案[5]

3.周边业态

项目所在地属南京“老城南”片区，是主城区内人口较为密集、传统商业氛围相对浓郁的地区之一。项目周边尚无其他成型的社区商业设施，目前道路及街巷中主要分布中低端餐饮（人均消费在50元以下的小吃、快餐等轻餐饮）、小商品批发、日用小百货、社会生活配套（书店、花店、银行、理发店等）、中低档宾馆、快捷酒店等功能业态，以面积较小的临街商铺为主。因此，周边亟需补充业态完整、运营成熟的体系化商业配置。

4.商业定位评价

通过现场实地调研和百度地图搜索，项目周边2公里范围内分布着长乐花园、白鹭新村、转龙车小区等居住小区，人口密集，结合地铁自身客流，项目辐射区域人口约 8万人。

参考“表 1 社区商业设施分类标准”，项目服务核心群体确定为经过武定门地铁站的上下班人群，辐射乘坐地铁的旅游、商务人群和周边居民。项目商业业态配置主要为餐饮、生活配套服务、时尚连锁酒店、超市等，见表3。总体来看，项目定位及业态配置充分考虑了自身特点及区域业态分布现状，具备差异化发展优势，商业定位科学精准。

表3 项目与周边商业定位情况

（三）运营模式评价

自工程竣工至 2019年9月，本项目采用了物业自持、自主单间租赁的运营模式。2019年9月之后，地铁资源公司引入整体租赁方江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司，并逐步将运营模式调整为物业自持、整体租赁的运营模式。对于地铁资源公司而言，物业自持、整体租赁的运营模式具有权利责任边界清晰、租金收入稳定、自有风险较小、管理强度低的特点，有利于将管理压力、招商压力有效转移给整体租赁方，从长远角度来看，还能充分享受到房产保值增值的红利。

整体租赁方江苏汇鸿国际集团中天控股有限公司作为江苏最大省属外贸企业江苏汇鸿国际的核心成员企业，具有国企背景，在商业运营和物业管理方面具有专业化的运营团队和丰富的实操经验。汇鸿中天采用的“商业运营+物业管理”一体化模式，能有效降低物业管理成本和商业运营管理成本，能够充分发挥出其在商业运营管理方面的专业优势，有效弥补地铁资源公司在业态策划、商户管理、商管团队建设、物业服务等方面暂时存在的相对短板，使地铁资源公司在现有组织架构、人力资源条件下，有效规避自主经营模式所蕴含的潜在风险，保证了项目收益的稳定性。

采用物业自持、整体租赁模式以来，地铁资源公司在本项目上的各项成本逐步减少、管理强度大幅降低，良好发展态势进一步得到巩固提升，商铺出租率已接近 100%，已入驻商户正进入较为稳定的发展状态。

（四）可持续能力分析

1.发展趋势

受疫情影响，2020 年上半年南京部分商户经营出现困局，租金压力较大，全市平均市场租金出现阶段性下调。知名行业研究机构第一太平戴维斯（南京公司）研究指出，疫情后全市社区商业将呈现以下两大发展趋势，一是社区商业发展将迎来新机遇。与发达国家 60%的社区商业占比相比，我国目前社区商业占比仅 30%，仍有较大发展潜力。社区商业因其紧挨消费者日常出行场所、居住地的特点，使其可承担家庭“第二客厅”的功能。二是社区商业“线上+线下”融合发展趋势明显。疫情期间，餐饮、娱乐、健身、美容美发等业态受影响较大，依赖线下消费的实体商业整体经营情况不乐观。但纯线上模式仍无法取代线下商业的体验感，线上线下结合将是未来社区商业的大趋势[6]。

2.可持续能力评价

经调查，樱桃鸭、CoCo都可茶饮、老娘舅、麦当劳、久雅口腔、东方娃娃等商户不仅为知名市场品牌，且均建立了“线上+线下”服务模式。东方娃娃、久雅口腔、亚朵酒店等在建立线上平台引流渠道基础上，依托地铁交通便利的优势，建立了地铁沿线布局的商业发展模式，客流保障及经营效益保障能力得到大幅度提高。

三、对实施同类项目的建议

总体来看，本项目运营模式得当、商铺运营状态良好，有效利用了南京地铁三号线白鹭洲站A 地块的上盖资源，发挥出较好的经济效益、社会效益，实现了国有资产的保值增值，是地铁资源公司非票务资源经营开发的一个成功案例，为南京地铁可持续发展提供有力支撑。本项目的成功实施可归纳四方面的经验，一是重视上盖物业与轨道交通的良好衔接；二是充分挖掘利用项目优势条件；三是选择合适的项目运营管理模式；四是充分发挥外部专业力量的支撑作用。在实施同类项目时可借鉴本项目的经验，并重视以下三方面问题：

（一）高度重视运营期的考核管理

成功的上盖物业开发需要树立可持续的经营意识，在运营期内提供统一营销、统一服务、统一物管，积极适应外部环境变化，持续优化调整项目的经营思路和业态布局。整体租赁方应通过规范化、精细化的经营管理，把松散的入驻商户和多样的经营业态统一到一个经营思路上来。在自持物业、整体租赁的模式下，地铁资源公司应在招商时确定明确的目标，在建设过程中充分体现不同业态的空间需求，在运营过程中则通过完善的绩效考核机制对承租方形成激励和约束，一方面要防止承租方做“甩手掌柜”，从“商业管理”演变为只剩清洁、保卫、收费的“物业管理”；另一方面要激励承租方发挥主观能动性，根据市场环境变化适时调整和优化业态配置，确保上盖物业项目具有持续的核心竞争力。

（二）着重凸显项目整体商业形象

城市轨道交通上盖物业项目应根据不同的规划定位，塑造整体形象。以本项目为例，受到空间布局条件的制约，本项目南楼、北楼分散在不同地块内、相距较远，造成项目尚没有形成完整的形象标识，外部引流作用偏弱。特别是缺少类似于南京市其他片区“环宇城”“虹悦城”“中天荟”“景枫 KINGMO”这样专属、响亮的商业符号。因此，本项目虽地处南京老城南的人口密集区，也有三号线夫子庙站每天近 10万人次的客流资源支撑，但在区域业态中的知名度相对不高。建议同类项目应重视塑造具有项目特点的 IP 形象，强化市场推广和包装，多种途径增加曝光度，以扩大项目知名度和美誉度，吸引更多的客流、人流。

（三）逐步优化经营权的评选方式

受限于国有资源经营权采购的有关规定，目前商铺招商、整体租赁权多采用最高价优先的评选方式。该方式容易造成价格上的恶性竞争，而忽视对各潜在投标人在类似业绩、人员能力、专业水平、经营理念、资源整合能力等领域的全方位比较，并且会过度挤压下游入驻商户利润空间，不利于商业项目的可持续发展。因此，建议同类项目在招商时优化招租评比方法，尝试并逐步采用综合评比方法，适当降低租金报价部分的权重，从多维视角来评判整体承租方的综合实力。