市场比较法在房地产估价中的应用

文／俞益 吉翔置地集团有限公司 浙江嘉兴 314400

引言：

以市场比较法、成本法、收益法等方法为房地产评估方法，由于其直观、易操作而为业内所普遍采用。市场比价法的关键在于，以同类房地产的市场销售价格为参照，对同类房地产的市场售价进行类比和修正。随着我国房地产市场日趋成熟、日趋完善，房价指标既能反映当前的供求关系，又能客观地反映出消费者对房地产市场的认同。但是，在运用市场比较分析法的过程中，我们必须注意到这种方法所带来的困难。同时，由于时间滞后等诸多因素的影响，使得市场比较方法很难准确地反映当前的实际价格。比如，由于房地产项目所拥有的物业管理程度不同，因此，在同一地段，其价格水平必定会有差别。又如，由于一、二、三线城市的房价上涨，导致前后两个月的同类楼盘的价格相差甚远。

1、市场比较法的理论依据和特点

1.1 理论依据

市场比较研究是基于经济学的基本原理。在当前市场经济条件下，多数经济主体都是以利益最大化为目的的，而购买产品的目的是获取效用的需要，当市场上有同样的产品时，两者可以互相替换，但是价格不同，消费者往往会倾向于较低的一方；当两种产品的价格相同，但是在效用上存在差异时，购买者倾向于购买更多的效用。因而，在市场的这种竞争和供给机制的互动中，具有同样效用的物品可以互相替换，从而使得在一个经济市场中，具有同样效用的两个产品可以形成一个统一的市场价格。这种替代原则在我国房地产行业中的运用，其具体表现为：具有相同的价格条件和相同效用的产品可以互相练习，从而使其价格趋向相同，因此，在估价对象的时候，往往会根据短期销售的同类商品的价格来决定。也就是说，在同一类别的物品中，可以用来代替交易实例的价格，从而推断出房地产的潜在价格，这也是我国房地产业中的“市场比较”思想的来源。

1.2 房地产评估特点

房地产估价是以房地产价值为基础的，而非以房价为依据。在经济学中，价格可以表现出外部的价值，而在估价报告中，可以将其作为数据的参考。但在房地产估价方面。如果误差在容许的范围之内，难免会有错误。市场比较方法是比较精确的，其计算结果比较科学，如果有很大的变动，则会使评估结果与现实不相符合。房地产估价不仅要求专业技术人员具备一定的专业知识，还必须建立在科学的方法和理论基础之上，综合考虑各种因素与工作人员的工作经历，得出房地产市场的最终定价。公司的各个部门，为了客户的利益，共同努力，使公司的市场运作变成了各个部门的工作。

2、市场比较法评估的一般程序

2.1 收集类似交易实例资料

由于搜集了大量的成功案例，使得比较方法具有更强的可信度和可操作性，并且搜集了许多案例，包括房屋布局、房屋结构、房屋周围环境、买家出价、卖方出价、成交价格等等。

2.2 选中可比交易实例

当遇到此类交易时，工作人员要从大量数据中找出与待估价房屋条件相近的案例，在选定的案例中，最好是四至八个案例。此外，在挑选一个交易案例时，评估者也要留意下列要点。首先，所选取的案例必须具备与待评估房屋同等的功能；其次，要保证所选房屋与待评估房屋的结构一致；第三，所选取的案例与所评估房屋的地理位置相近；最终，所选取的例子是在普通环境中发生的事务。

2.3 对交易实例中各因素进行修正

工作人员在大量的数据中，选择的案例和待评估房屋的某些特性非常类似，但并不能100%保证完全相同，所以必须对这些不同的因素进行调整。该修订的内容很广泛，具体包括：修改交易状况、修改地区、修改交易日期、修改个人因素、修改住房年限、修改容积率。不仅如此，要把要评估的房子和面积单位和房价单位相结合。

3、应用市场比较法面临的挑战

3.1 面临价格锁定的挑战

前面已经介绍了市场比较法的要点，可以参考同类楼盘的市场销售价格，并对该楼盘的房价进行微调。作者认为，这里会面临着一个难题，那就是没有注意到房地产项目的特殊性，而盲目地将其与同类楼盘的价格进行比较，从而忽视了域外房价的变动对区域内房价的影响，以及周期上升的可能性。

3.2 面临可视对比的挑战

当前，国内外有关文献均能反映出市场比较法的运作过程，但作者相信，这种以建筑品质检验为基础的评价方式，会遇到视觉上的反差，因为人们只能将自己能看到的要素进行比较，而忽视不能看到的。比如，之前提到的房地产经营要素，买房子就是购买物业服务。物业的质量，是要在生活中慢慢体验的，不是用肉眼就能看到的。此外，物业质量好的小区其价格水平也比较高。

4、应对挑战的着眼点

4.1 着眼于提高类比的同质性

市场比较方法要求相似的时间范围比较，要加强相似度，就必须加强相似度。本文认为，除房地产项目目的的房龄、区位条件外，还应当将开发商、户型面积、户型结构、小区住户人员结构等因素进行类比。作者认为，当前购房人群对居住环境的满意度越来越高，而人员结构的结构将直接影响到居住环境的舒适性。

4.2 着眼于软环境的类比

在进行类比时，也要注重对软环境的类比，这一点在房地产经营中得到了体现。实践证明，物业管理的好坏会对社区的居住文化和邻里关系产生直接的影响。一位有责任心的物业管理人员可以帮助构建一个和谐的社区。因此，在运用市场比较法时，必须把对标的房地产项目进行类比。

4.3 着眼于动态跟踪域内房价

运用市场比较方法，必须在一定程度上尊重价格的市场供需关系，而价格的波动受消费群体的主观偏好、消费周期等因素的影响。所以，这里面也有必要对区域内的房价进行动态跟踪，以便对房价进行调控。

5、市场比较法的相关问题

5.1 各主管部门的要求不一

房地产估价在国内起步才20-30 年，它的主要价值是土地、建筑物和地上的定置物，属于一个新的产业，法律法规还不健全。目前，我国有三个主管房地产估价的机构：建设部、国土资源部、财政部。不同的评价对象，其收费标准也会有差别。当以房产作为评估目标的时候，要按建设部的标准进行评估、收费，当评估的对象是土地资产时，要按国土部门的规定进行评估、收费。企业或个人常常不了解这些细节，在评价机构与管理当局之间来回奔波，大大降低了评价的效率，增加了工作的负担。

5.2 缺少符合国情评估理念

当前，我国现行的市场比较方法能否顺利地应用，其关键是信息技术和专家技术。这个时候，就必须要有专门的人才，有资料。我国的房地产估价行业发展的比较缓慢，起步比较晚，而且随着社会的不断发展，房地产估价行业的发展也越来越滞后。与西方发达国家相比，我们的经验和经验都太少了，只能照搬和借鉴欧美国家的房产估价，在实践中往往会出现一些问题和缺陷，这就需要我们进行深入的思考了。

5.3 评估机构与从业人员素质偏低

随着我国社会的不断发展，我国的房地产市场也在不断的发展和蓬勃发展，房地产市场的规模也越来越大。然而，有的房地产评估机构并未按相关法律法规聘用或仅有两个专职评估人员，这将直接影响到评估工作的正常进行与执行。在房地产市场中，不合格的评估人员和不规范的评估机构都会给房地产市场带来很大的负面影响。在这方面，目前的房产评估人员都是通过了统一的考核，获得了评定的资格。而一些新入职的房产评估师，因为没有足够的资历和实战经验，很容易出现评估失误和扭曲的情况，甚至还有一些评估师，单纯的按照自己的方法去做，导致了房地产估价的结论太过粗糙，很难让人相信。

5.4 信息流通受阻

在评价实践中，必须对信息流通进行有效的管理，而在评价工作中，信息流通是一个不容忽视的环节。然而，目前国内房地产市场尚缺乏一个透明、开放、相对完善的交易信息平台，因此，评估机构仅依靠房产中介、广告报刊等中介机构的报价，并没有深入的研究和研究。此外，现在很多人对房地产的投资热情都很高，人们对房地产的过度热情，导致了房价的泡沫，一些房产在估价的时候，往往会被各种因素所左右。而且，房产中介之间的竞争也非常的激烈，每个中介机构都有自己的渠道，但是他们之间却没有任何的帮助，也没有任何的沟通和合作，甚至还有一些中介公司会对自己的交易进行屏蔽，从而导致市场上的竞争。

6、相关解决办法

6.1 强化房地产市场交易信息流畅传播

当前，要切实做好房地产市场的评估，就必须要搭建一个完善的交易信息交换平台。现在是一个大数据时代，评估公司迫切的需要相关的数据和信息，然而，房产交易市场太大了，为了保证信息的实时、透明和公开，必须要有一个统一的信息交换平台。这是为了让相关的工作人员在收集信件的时候不会太过辛苦，同时也可以保证这些信息的真实性和可靠性。其次，建立一个交易平台，可以让同行、委托人、社会工作人员都能得到更好的监督，这样才能有效的防止在评估的时候出现回扣和违规。

6.2 政府部门加强协作以及统一化管理

在现在的房产评估市场上，经常会有一些违规行为，比如乱收费等违规行为，这都是因为我国目前还没有建立起一个相对完善的、健全的房地产评估管理体系。在相关的管理体系尚未健全之前，政府相关部门和评估行业的专业机构都要发挥自己的作用，尤其是对评估机构进行全面、全面的审查，需要对评估单位的人员编制、资金、业绩水平、评估实力等等诸多方面进行全面的核查，对于一些不符合相关标准和条件的，必须责令其停产整顿。情节轻微者，可降低其评定资格。对情节较重的，责令整改不及时改正的，可以撤销其资质，也可以吊销其经营许可证。另外，对合格的评审单位，也要给予相应的奖励。

6.3 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源

为使房地产市场得到有效的规范和发展，避免因市场不规范、房价虚高而造成的市场法律适用不足，从而降低房地产市场的评估风险，必须加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和健全房地产市场预警、预警、信息披露体系，对房地产市场的发展态势进行监测和判断，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。此外，还要积极地为房地产信息的多元化提供信息，积极推进信息公开、公开、公开、信息化。

6.4 政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响

在政府层面上解决信息不对称问题。加强体制、法规的建设。制度和法律法规是保证市场正常运转的重要保证。由于我国的房地产业发展历史较短，且发展速度较快，因此，现行的房地产交易纠纷一直未能得到有效的解决。行政当局和立法机构应该加速推进，以充分体现市场的公平性和有序性，这是推动楼市发展的两大根本标志。比如：在出售信息时，应该制定与《反欺骗法》、《真实披露法》等相关法规相一致的法规。健全监管体系。房地产监管制度一直以来都是一个软肋。监管机制的缺失，只能说明市场不够透明。健全的监管机制，既能确保各项制度与规范的贯彻与执行，又能确保各项规范的合理运用，又能确保市场运作的透明性与公平性。

7、市场比较法在房地产估价中应用难点分析

在房地产估价的实际操作过程中，比较法的应用也存在一些困难，主要表现在以下几个方面：

7.1 选择可比实例

比较实例的选取必须与评估目标的地理位置相近、用途、产权、建筑结构、规模和级别一致、交易日期尽量与评估时和正常价格相近。因为在图书馆中，买卖事例的数量和品质都会受到影响，所以比事例的选择要困难得多，比找出事例、做比较或选择来满足顾客的要求要高或低，所以，比较事例的选择是否适当，决定了评估结果的合理性。

7.2 交易情况更正

房地产市场是一个不完全的市场，其交易价格很容易被某些特定的因素所左右，从而偏离了正常的价格。

7.3 房地产调整

房地产是一种结合了不动产、权益和位置的资产。在实际生活中，并不存在两种完全一样的房地产，因此，对房地产的状态进行调整是比较法学的一个重要内容。同时，由于工作量的原因，通常仅列举了不同的主要要素，以确定房地产市场的现状。同时，这些因素的权重也需要由评估人员的经验对其进行定性和定量分析，因此，这也是比较评估中的另一重要问题。

8、市场比较法的应用

8.1 完善和增设类别的对象

细化和增加分类目标的目的是：（1）为房地产项目定价的运用提供有效的支持；（2）类推的对象愈多，则可以得到更多的相似资料。作者认为，可以增设开发商和小区人员就业结构这两种类比。首先，挑选同一家开发商开发的楼盘，以增强同类楼盘的类比。其次，就是根据开发商的市场品牌知名度，以及房地产开发商的名气来确定价格。社区工作人员的职业构成直接影响到社区的生活气氛，因此，在类似情况下，可以做一个加分或减分项。

8.2 增大物业管理分值权重

实践证明，高质量的物业服务质量是提高住宅价格的重要因素，但在运用市场比较方法时，往往忽视了这一点。在进行类推时，应当在网上搜集物业管理相关的相关资料，并在网上挖掘出相关的物业管理信息（舆情），综合研判该物业管理对小区房价的影响。如果该楼盘的物业管理水平高于与该楼盘相匹配的楼盘，则可以在该楼盘的对标价格基础上，将价格上浮。价格上涨的幅度可以通过房地产经营水平和价格的相关性来衡量。

8.3 建立月度房价报告制度

在区域范围内，必须建立一个每月的房价变动情况汇报系统，相关部门要以区域内房地产的品牌价值为基础，通过计算区域内的月平均房价来确定房价的变动程度和趋势，从而为房地产市场的评价提供参考。最常见的基本公式是：房地产估价以可比实例的实际成交价格＊成交情形修正系数的调整因子＊市场状况调整系数。

9、比较法使用中的重点

比较法是一种以房地产市场价格为导向的替代原理，它是一种实用的、实用的、通过“测试”房地产市场上相似的价格来计算被评估对象的价值或价格。比较方法适用于具有一定可比性的同类房地产，如住宅楼、办公楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。最适合的比较法是数量大，具有良好可比性的全套住房。然而，比较方法难以对房地产进行比较，如特殊厂房，机场，码头，博物馆，教堂，寺庙，古建筑等，如学校，医院，行政办公楼等，而房地产的可比性比较低，比如建筑。

房地产是土地，建筑物和其它附着于土地上的东西的统称。这是物理对象，权益和地点的组合。根据统计，房地产具有“数量大、范围广”的特点，其价值通常在全国或区域内占据50%-70%。在中国，2002 年，土地和不动产分别占据了74%和64.39%。房地产已不再是一种重要的资源、物、产品或消费品，而是一种商品或资产，它是人们最主要的交易、投资、房地产的价格和价值，因而引起了大家的普遍关注。当前房地产评估的主要方法有：比较法、收益法、成本法，以及假设发展法、长期趋势法、线路价格法等。在基础评估中，比较法是以市场上同类房地产的真实交易价格为基础，得到的结论更易于被人接受。比较方法是目前房地产评估实践中普遍采用的一种方法。

结语：

市场比价法的关键在于，在邻近时间点，以同类房产的市场售价为参照，对当前房地产的定价进行类比和修正。随着我国房地产市场日趋成熟、日趋完善，房价指标既能充分反映当前的供求关系，又能客观地反映出消费者对房地产市场的认同。当前，运用市场比较法还必须面对两个挑战：定价锁定和视觉对比。通过专题研讨，改进了市场比较方法的运用方式，即：细化、增加物业管理分值权重，建立月度价格报表。