新形势下房地产金融风险的防范要略

文／任小梅 武汉正煊资本投资有限公司 湖北武汉 430000

引言：

房地产金融与房地产行业是相互促进，也是相互影响的关系。如果房地产金融出现井喷或者急速萎缩，均会影响房地产行业的健康发展。房地产行业作为国民经济的重要支柱，无论就投资而言，还是就民生来讲，其稳定发展都有着非常重要的现实意义。若是房地产行业波动过大，那么国民经济的稳定也将难以保证，甚至会引发系统性风险，造成经济衰退，拉长共同富裕目标实现的时间线。因此，加强房地产金融风险防范要略的研究，具有较强的现实必要性与重要性。

1、房地产金融与房地产业

1.1 内在逻辑

房地产金融与房地产业之间有着密切的内在逻辑，特别是前者对后者有着重要的功能促进，并集中体现在以下三方面：第一，促进资源优化配置。房地产金融能够促使资金在资金盈余、短缺部门之间进行流转调剂，进而有效引导房地产业资金流向，促进行业资源的优化配置；第二，实现风险规避转移。通过金融资产的交易，资产所有者风险将会转移到他处或原地消失。房地产金融额可以为房地产企业提供套期保值、组合投资的市场机会，确保相关市场主体通过金融工具将市场风险转向最佳人员，通过风险再分配完成风险对冲、分散和转移；第三，降低交易成本。在成熟的房地产金融体系框架内，专业金融机构和咨询机构等，可以为房地产金融资产交易提供全方面的服务保障，在增强交易安全性的同时，降低交易成本，包括搜寻成本和信息成本[1]。

1.2 现状审视

近年来，为确保房地产业稳定发展，刺激经济回暖，世界各国纷纷采用调低贷款利率的方式来促进贷款消费。虽然这种方法产生了一定的作用，GDP 也实现了恢复，但也同样带来了明显的副作用，特别是个体及小微企业并没有用贷款恢复生产，而是投机性地将资金投入房地产市场。典型的如深圳市房价的持续走高，使得泡沫越来越大，幸而政府部门的及时介入才避免引发系统性风险。近年来，在“房住不炒”的战略方针下，我国房地产业发展整体稳定，但在多种因素的综合作用下，房地产依然面临着较大的金融风险，如“恒大暴雷”事件、河南烂尾楼事件等。整体来讲，我国房地产业金融与房地产业处于深度互嵌的关系交织中，在整个关系链中，任一环节的失误都会引发系统性金融风险，因此要进行系统审视与研判，加大房地产金融风险防范力度。

2、我国房地产金融风险的主要类型

2.1 系统性风险

20 世纪90 年代以来，我国金融市场得到了快速发展，融资方式日益多元、丰富，如股权融资、信托融资、信用融资、供应链融资等。但我国房地产金融发展较晚，再加上法律建设、政策制定、体制完善等的滞后性，使得房地产企业长期存在融资难问题，基本通过传统银行借贷方式获取资金。单一融资渠道严重降低了房地产企业金融谈判议价能力，进而导致房地产企业融资成本居高不下，而房企高周转、高杠杆的发展模式，导致其偿债风险较高，资金供给安全性、稳定性欠缺，很容易诱发一系列的融资违约风险。尽管早在2014 年，我国银监会就专门发文防范房地产贷款风险，通过“名单制”管理规避因资金链断裂所诱发的系统性金融风险。但上述措施也没能完全杜绝该风险的爆发，自2021 年起，全国百强房企开始陆续出现资金链断裂等经营问题。

2.2 政策风险

所谓政策风险，就是因国家宏观经济政策调整所引发的风险，就房地产金融政策风险来讲，就是因国家金融政策调控带来的房地产企业融资风险。近年来，为了解决房价上涨过快问题，切实保障人民住房权益，我国明确了“房住不炒”的战略定位，逐步加大土地开发控制力度，出台了一系列法规政策，包括房企融资基本条件、限购政策等，给房地产企业带来无比巨大的压力，增大了仍按旧模式运营的房地产企业违约风险。如国家出台的限购政策、限贷政策，包括许多一、二线城市为抑制房价增长过快，都出台了相应的限定政策，使得部分消费者不具备购房资格，已签订的预售合同也会因此而无法履行，最终间接加大了房地产企业的违约风险[2]。

2.3 市场风险

近年来，受经济下行，以及“恒大暴雷”、烂尾楼事件等因素的影响，消费者对房地产市场的悲观态度、观望态度愈加明显，使得新房、二手房交易量明显下降，房价出现波动，甚至引发了新一轮的违约潮，进一步加大了市场风险。本质上来讲，市场风险主要是因房地产价格下降对金融机构安全性产生了本质动摇。就贷款对象而言，房地产金融市场风险主要分为开发商风险和个人风险，前者就是房地产市场价格低于开发商申请贷款时的预期价格时，开发商无法实现盈利，从而出现无法偿还贷款的风险。后者则是购房者在贷款存续期，因房地产价格出现大幅下跌，借款人为“明哲保身”主动放弃偿还贷款的风险。无论是开发商市场风险还是个人市场风险，都会对整个房地产金融产生系统破坏，很容易引发全盘风险。

2.4 资产处置风险

经济新常态下，我国经济发展速度正在让位于发展质量，GDP 增速持续下降，经济周期不断探底，下行压力空前加大，房地产市场竞争也日益激烈，房地产企业盈利空间明显缩小。一方面，在中央和地方的大力调控下，房价始终处于高位平衡状态，但消费者处于观望状态，房产有价无市。这种情形下，房地产企业无法快速回笼资金，甚至部分企业发生资金断裂陷入财务危机。另一方面，房企的自有资金不足以支撑大规模快速拿地的高周转发展模式，所以外源性融资渠道就成为了房地产企业的必然选择。但随着外源性融资规模的不断加大，企业资产负债率也会随之攀升。负债规模作为企业融资到期后偿还债务本息能力的核心影响因素，加入负债利息率不变，那么负债规模越大，需要偿还的本息就越高，所产生的偿债风险也就越大。数据显示，2021 年，我国房地产行业资产负债率均值为67.10%，个别企业接近80%，整体处于高位状态。也就是说，我国房地产企业面临着较高的资产处置风险。

通过对中国各城市房价的动态监测发现，虽然我国尚未出现系统性地产泡沫问题，但区域性泡沫问题却普遍存在，甚至正在变得尖锐。如早在上世纪九十年代，海南房地产就已经发生泡沫化，并通过政策调整将其刺破。还有2008 年，通过有效的市场调整成功挤压全国房地产泡沫，使得房地产市场曾一度陷入停滞。尽管我国政府对房地产市场有着强有力的调控政策约束，金融监管体系也不断完善，但加大房地产金融风险防范却始终都是重中之重，不能有一丝松懈。

3、新形势下房地产金融风险的防范要略

3.1 转变发展模式，规避系统性风险

房地产企业要从高负债率，快速扩张，不停拿地，以周转速度换利润的高风险发展模式中，转变为低负债率，以企业自身实力为上限，评估市场需求，谨慎拿地，精细化运营项目，以品质获利，房地产企业回归到良性发展模式下。另一方面，金融机构，包括民间资本也要加强对优质主体的识别能力，严格遵守国家法规要求，避免资本流向高风险、投机性的房企，充分发挥房地产金融对房地产行业发展的促进作用，而不是“助纣为虐”。同时，全面实施高效化信贷政策，充分利用信贷优势合理控制房地产，确保行业资金流向合理性，以多元形式满足群众个性化住房需求，严格管控投机性资金的流入。

3.2 理性评估项目，规避政策风险

国家出台的针对于房企融资的一系列政策，都是为了避免资本过热，吹大房产泡沫，避免房企负债率过高，出现烂尾风险；围绕购房者出台的一系列政策，都是为了减少房产投机行为，稳定房价，切实落实住房不炒。想规避政策风险，就需要金融机构或民间资本紧跟国家导向，对未来市场趋势进行理性判断，对房产项目现金流进行合理评估。房地产金融业务的突出风险在于抵押物价值变动所产生的直接风险，而在所有的房地产金融业务中，这种风险集中体现为贷款项目规模过大与企业资金规模过小的矛盾中，所以房地产市场小范围价格波动会对房地产企业经营发展产生直接影响[3]。此外，房地产行业是受政策影响最为显著的行业之一，价格波动与特定地块审批流程有着密切关联，这就要求银行对地块开发进度进行动态监管，及时识别潜在行政风险、法律风险等，以充分利用现有资产信息展开深入挖掘并实现实时更新，合理规避政策风险。

3.3 合理规划土地，防范市场风险

政府应统一评估方法，合理规划住宅用地，避免地方政府过度出让土地，避免开发商过度建造造成资源浪费，避免房屋因供大于求导致房价大跌。要确保房价稳定，就要在满足合理刚性需求的基础上，规避投资需求的膨胀，就要全面解决土地、金融等生产要素合理流通的问题，就要制定多元化、长期化方针政策。要精准找出房地产市场金融风险之下的逻辑痛点，站在整体高度进行全面考量，围绕土地、金融、财税、住房四大核心维度，合理构建相应的制度体系。当前我国房地产调控政策的主要思路就是限购、限价、限贷、限售，聚焦住房需求的调控上，价格上涨过快、成交放量过大时进行抑制，反之进行刺激。政府要灵活通过限定购房资格、房贷、税收进行调控，以适当力度刺激需求，确保房价理性回归[4]。此外，地方政府要结合自身实际，合理进行住房建设规划，对商品房、保障性住房进行比例、规模上的科学配置。优化商品房审批流程，提高有效供给能力。做好保障性住房土地划拨工作，同时严格把控建筑标准。在发展快、房价高的地区，要加大公共廉租房、经济适用房建设力度，充分满足低收入群体住房需求，提高民众满意度、幸福感。

3.4 拓宽融资渠道，规避资产处置风险

一方面，国家应完善抵债资产处置管理模式，降低抵债资产处置接收和处置的成本；另一方面，拓宽资产证券化渠道，以提高资产变现能力。通过房地产证券化发展，让更多居民有机会获得金融产品、投资工具，通过居民理财与投资的深层对接，有效拓宽房地产金融的投资渠道和创新空间。特别是经济新常态下，为确保房地产金融的稳健发展，我国必须要加大证券化发展支持力度，积极开展REITs 创新实践，不断探索信托融资新模式、新机制，为房地产企业融资提供更多便利。同时，还要有效平衡国有、民营房地产企业的投资占有比重，以市场需求为导向，持续优化房地产金融结构，为实现房地产行业高质量发展提供核心驱动。在房地产金融的创新发展实践中，要从整体层面入手对价值、局限、风险等进行系统审视，强化金融创新的针对性与实效性，合理规避金融创新风险。在具体创新环节，还要全面考量中国实际国情，充分学习借鉴国外房地产金融创新的成功经验与失败教训，推动金融创新与金融监管的协同发展，在拓宽融资渠道的同时，持续优化房地产金融风险防范体系[5]。

结语：

总而言之，经济新常态下，我国房地产行业发展面临着非常严峻的挑战，其中包含着许多影响房地产业稳健发展的风险因子，其中金融风险就是不容忽视的存在。而在具体的防范过程中，不仅要转变发展模式，规避系统性风险，而且要理性评估项目，规避政策风险，不仅要合理规划土地，防范市场风险，而且要拓宽融资渠道，规避资产处置风险。只有如此，才能在拓宽房地产金融渠道的同时，切实规避金融风险，进而真正助力房地产行业的高质量发展，为实现国民经济的高质量发展提供有力支撑。