江苏民宿经济发展情况调研报告

□郁 洁

民宿具有产业链长、带动性强、惠农富农效果好的特点，发展乡村民宿，是助力乡村振兴的有效手段，是发展全域旅游的有效支撑，是实现城乡融合发展的关键抓手，更是落实 “绿水青山就是金山银山” 理念、实现乡村绿色发展和高质量发展的有益探索和生动实践。为深入分析问题和诉求，我们调研了江苏省内多家不同档次民宿酒店的经营情况，尤其是新冠肺炎疫情发生以来的经营情况和相关诉求。调研结果显示：当前江苏民宿产业仍处于起步阶段，监管体系仍需完善、经营成本较高、品质差异明显是民宿产业发展面临的主要困难。

｜江苏民宿经济发展现状

（一）受疫情影响，今年以来经营情况普遍下滑

此次调研的民宿酒店覆盖了中高端和经济型民宿。从营业额来看，1—7 月，大部分调研企业比去年同期下降20%左右，部分中高端企业由于有强大的营销团队积极扩展营销渠道，经营情况与去年相比能够持平甚至稍好；从利润来看，几乎所有的调研企业都表示2022 年是近年来遇到困难最大的一年，疫情多次反复导致企业出现停转，由于固定的开支成本，利润空间不断被压缩甚至出现亏本情况；从客流量情况看，今年的平均客流量只有正常年度的一半左右，其中三、四月份由于疫情防控升级导致整月无客流。疫情得到控制后，客流逐步恢复正常，但是主要为本地客人，外市、外省客人占比急剧下降。

（二）业务范围广泛，主要依托当地特色资源

从业务范围来看，江苏民宿可细分为三大类：一是自然资源依托型。主要以山河湖海等自然旅游资源为依托，为成熟的景区提供吃、住、娱乐等配套功能，为游客提供当地有特色的服务，如南京汤山温泉旅游度假区、镇江句容茅山、扬州瘦西湖等周边旅游民宿。二是人文景观依托型。借助区位优势，发挥历史古迹、古典园林、宗教文化、古镇古村等重要人文景观优势，如南京夫子庙、苏州园林、周庄古镇等周边旅游民宿。三是城郊休闲依托型。以休闲农业为主题，依托农业生产形成的景观资源，为游客提供山水美景观光、田园观光、农事体验的住宿接待设施，如苏州吴中、常州溧阳、无锡宜兴、南京江宁等地的旅游民宿，已初步形成集聚规模。

（三）民宿经营主体多样，政府企业农户多方参与

从经营主体来看，民宿主要分为三大类：一是家庭自有经营型。此类经营模式由居民自身作为投资主体，利用自家宅基地或房屋经过改造装修后开办旅游民宿，人员构成多为家庭成员及其亲属，主要定位为中低端旅游民宿。二是共享共建联营型。此类经营模式为政府组建，企业与村委会以及农户作为共同投资主体，村委会和农户提供土地和劳动力，政府提供政策和平台支持，公司提供资金和管理支持，进行统一规划和管理培训。这种经营类型多集中在乡村民宿，与乡村振兴结合紧密。三是承包租赁经营型。此类经营模式是一个或多个投资主体承包租赁一定的流转土地或闲置房屋进行投资建设，采取企业化的经营管理模式，外聘相关专业人员进行客源招揽、住宿服务和餐饮服务等工作。

（四）营销渠道主要集中在线上，以携程、美团为主

民宿的营销渠道以线上为主，主要集中在携程、美团两个平台。民宿的入住群体偏年轻化，提前线上订房便于规划路线、安排行程，线上订房符合大部分人的消费习惯。某民宿负责人表示，该民宿超过85%的订单来自于线上，携程和美团两个平台约占了96%的线上订单，其中携程占了65%的订单量；飞猪、驴妈妈等其他平台也有投放，但营销力度不如携程、美团。携程和美团均对订单收取抽成，携程抽成比例约15%，美团抽成比例约10%。规模最大的八间房民宿线上和线下订单占比基本相当，线下订单来源于承接企业单位的团建、年会活动等，一般已形成了相对固定的合作关系。

（五）品牌建设倾向塑造自身特色，对评级关注较低

此次调研的民宿经营者大部分对现有的民宿评级并不看重，因为现有的等级评定内容硬性限制较多，一味追求评级甚至会影响企业发展的特色和增加运行成本。另外，民宿消费主体的年轻客户更加看中的是民宿本身的特色以及与传统星级酒店的差异性，所以大部分民宿经营者并不执着于星级评定。另外，对于连锁品牌的发展，更多是高端民宿企业的考虑范围，其中最具代表性的连锁品牌当属宜兴市龙隐系列，该企业的负责人表示未来还会继续加强品牌建设并将于其他地区新开龙隐系列的酒店。

（六）民宿经营者预期偏弱，创新及扩张意愿不强

从发展预期看，疫情不确定因素影响较大。随着经济的发展，城市居民对民宿及农家乐旅游产品的需求日益旺盛。随着城镇人口规模和收入增长，旅游的需求也与日俱增，城镇化进程加快，城市交通拥挤，生活节奏紧张，回归大自然成为城镇人口的重要需求之一，这给农家乐旅游在需求端带来了大量的客源，民宿及农家乐旅游拥有巨大的发展契机。但疫情的不确定因素对民宿农家乐的发展有极大影响，大多数民宿经营者或投资人（尤其是农户个体经营者）在经营中持保守策略，没有继续追加投资的计划，个别明确表示已在缩减人员、减少开支，并且有关闭农家乐的倾向，有继续追加投资的多为有当地政府扶持的企业。

｜民宿经营面临的主要困难及诉求

（一）监管职责边界模糊，制度体系亟须完善

目前江苏省民宿产业仍处于初步发展阶段，监管制度尚不健全。一是民宿监管立法缺失。尽管部分市如苏州创新突破，出台 《苏州市农家乐管理办法》，但由于缺乏上位法支撑，实际推动执行时困难重重。二是民宿划分标准不统一。各地关于民宿的概念、性质和规模等未进行明确界定，民宿准入门槛、审批办法标准不一，给民宿监管工作带来一定的难度。三是监管职责边界模糊。民宿的管理涉及文旅、公安、住建、卫健、市场监管等部门，多部门权责不清、交叉管理容易导致监管效率不高的情况。四是违法惩罚机制不健全。民宿经营违法违规成本过低，民宿违法经营特别是 “无证经营” 情况得不到有效遏制。

（二）工作日空房率高，平台营销成本负担重

此次调研中，多家民宿经营者反映，民宿季节性经营特征和天气影响因素叠加，普遍存在 “旺季人满为患，淡季空房待客” “节假日一房难求，工作日一房难售” 的经营潮汐现象，淡旺季乡村民宿入住率相差最高能达40 多个百分点。入选南京市首批职工疗休养基地的某民宿经营者反映，疫情防控常态化下，工会客源不断流失，外加职工疗休养政策难以普惠，工作日空房率高成为 “单打独斗” 的民宿经营者心头之痛。同时，无论是公司代运营还是民间资本投资者，均普遍反映平台营销成本高昂，平台抽成比例较高，希望能在政府层面帮助宣传，从而增加客源，带动收益。

（三）乡村配套设施比较落后，居住舒适度差异较大

基础设施建设滞后是当前制约乡村民宿发展最大障碍之一。一是交通设施有盲点。如苏州太湖度假区、阳澄湖旅游度假区等乡村旅游胜地，虽自然资源很好，却不在各市（区）中心1 小时交通圈内，且缺乏轨道交通与公共交通，游客很难到达。二是居住舒适度较低。乡村缺乏停车场、餐厅和购物娱乐场所等配套设施，且厕所、餐饮卫生以及住宿条件也与游客的需求有差距。三是污水集中处理难。目前污水管网未能做到乡村民宿全覆盖，存在某些民宿排水系统不到位，直接把污水排入水系的情况，污染环境。

（四）同质化现象严重，产业融合层次较低

一方面民宿缺乏个性化创意。目前市面上乡村民宿大多数是借鉴成功的民宿案例进行改进式模仿，经营模式较为单一，主要提供住宿和餐饮服务，个性化服务水平不高，缺乏记忆点。另一方面是产业融合层次较低。部分乡村民宿开发了休闲农业、旅游农业等农旅融合产品，但也主要集中在简单的农业采摘、植物观赏、农产品售卖等方面，季节和天气限制因素较强，客源旺季与淡季落差较大。民宿对乡土文化、乡风民俗等挖掘不深，特色品牌体现力不够，使回头客大量流失。

（五）经营保障成痛点，融资困难制约发展

随着疫情防控常态化，乡村旅游也逐渐恢复生气，这期间民宿主的保险意识也有所增强。据了解，目前市面上民宿相关的保险还属于新生事物，主要是保障民宿的财产损失、营业中断损失、租客、旅客的人身伤亡和财产损失，也有保障民宿经营对周边第三者造成的财险损失。此次实地调研中，南京市某民宿经营者反映，咨询过多家保险公司，目前没有接触到针对民宿产业的社会保障较高的综合性保险，民宿财产、客人人身安全、工作人员的保障成了经营中的痛点。此外，民宿经营者由于融资渠道不畅通，融资成本高，民宿融资贷款难对扩大经营规模望而却步，甚至直言已错失一些发展良机。民宿经营者反映，现有的融资帮扶还辐射不到民宿行业，甚至在南京市基本还处于空白。

｜对策建议

（一）加强制度体系研究，提高监管服务水平

建议政府及相关部门加强监管制度的探索谋划，在现有意见和办法的基础上开拓创新，进一步规范民宿行业发展，营造良好营商环境。要加强研究，细化民宿行业标准，制定民宿专项管理办法。要明确主管部门，强化文旅、公安、农业、住建、应急、市场监管和消防等相关部门之间的统筹协调，形成部门齐抓共管、上下联动的工作格局。要建立权责清晰、职能明确的管理服务机制，简化开办民宿的审批流程。要建立违法惩罚性赔偿和罚款制度，畅通投诉渠道，打击违法经营。要发挥行业协会职能职责，订立行规行约，引导行业自律。

（二）完善民宿配套服务，做好产业融合文章

建议各地相关部门结合自身特点和优势，准确定位，推动民宿产业品质和市场竞争力不断提升。一方面，要结合乡村振兴战略，盘活各类政策，整合各类资金，深入推进农村配套基础设施建设，整治乡村环境，夯实民宿发展硬件基础。另一方面，要深挖各地水乡文化、农耕文化、园林文化等特色资源，打造民宿特色品牌。推动民宿与农业、文旅、体育、教育等产业深度融合，发展 “民宿+文创” “民宿+亲子” “民宿+研学” “民宿+运动” “民宿+美食” “民宿+康养”等民宿新业态，建立民宿休闲度假集聚区。

（三）政府企业共同发力，出台民宿奖补政策

为重拾民宿行业经营信心和发展动力，减轻经营者租金税费压力、现金流紧张等问题，建议：一是政府企业和社会共同发力，完善基本公共服务设施建设，招揽集团运营，吸引民资入股，通过PPP 等项目形式共促民宿发展。二是通过发放消费券、开展系列文旅促消费活动帮助提升市民休闲旅游消费需求。三是相关部门出台民宿补贴政策。可对经营规范的民宿给予租金、床位和餐位补贴；对年客流量达到一定标准的民宿给予奖励资金等。

（四）充分彰显本地特色，因地制宜创新发展

一是创新民宿+娱乐休闲模式。可以打造系列特色休闲娱乐活动，如泰州市打造了溱潼芒禾音乐节、水城水乡国际旅游节、兴化千垛菜花旅游节等，满足不同群体对旅游的不同需求，扩大旅游的人流量，从而提升民宿业的经济效益。二是创新民宿+文创购物模式。独具特色的文化产品易令外地游客眼前一亮，譬如泰州的空竹、风筝、微雕、根雕等，将文化产品融入到民宿的设计当中以吸引游客，提升消费的同时又带动民宿营业额的增加。三是创新民宿+特色餐饮模式。如扬州、淮安、泰州是全国闻名的水乡，水产资源非常丰富，江鲜、河鲜知名度较高。可以结合当地特色名菜和早茶文化，培育民宿餐饮品牌，通过住宿+餐饮的模式，基本解决游客的生活需求，更好地留住游客。