小区车位“首先满足业主的需要”释论

2022-02-12刘凡

社会科学动态 2022年2期

刘凡

一、问题的提出

有关车位、车库的讨论在《物权法》出台前便已开始，并最终形成了《物权法》第74条共计3款的规定。其中，第1款可被称为权利行使规则，其余两款则属于权利归属规则。也许是意识到了平稳的权利流转应当建立在明确的权利归属之上，《民法典》将《物权法》第74条第1款单列为第276条，法条表述仍为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但除此之外立法者未作进一步阐述。“首先满足业主的需要”这一表述规定得过于简单与概括，缺乏可操作性的问题依然存在。

对此，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权司法解释》）第5条引入了判断开发商的行为是否已经满足业主需要的配置比例标准。但现行制度仍没有明确以下问题：单一的配置比例限制是否缺乏弹性？开发商能否对外出售、出租车位？若可以，又应当对其附加哪些限制条件？“首先满足业主的需要”的法律性质如何？开发商是否为唯一义务主体？上述设问实质上都指向了一个命题：如何限制开发商的权利以及限制的限度何在。

二、“首先满足业主的需要”的价值导向

对权利予以限制存在两大前提：一是开发商确为权利主体，二是确有权利限制的必要。这就决定了必须首先明确车库、车位权利之归属，只有明确了《民法典》第275条所造就的利益状态，才能测算出“首先满足业主的需要”这个涉及业主方的“砝码的重量”。

（一）对开发商实际拥有所有权的证成

《民法典》第275条规定了“法定共有＋约定所有”的归属规则，依照其第2款的规定，地面车位与架空层车位属于业主法定共有，其权利一般由业主通过业主大会表决行使，本身争议也较少，本文在此不作讨论。而对于占比巨大的地下车位，学界长期存在争议。地下车位主要有两种：一种属于占用结建人防工程的人防车位，另一种属于可办理登记的产权车位，以下分类展开论述。

针对人防车位的权利归属问题，我们以“国家所有说”为通说。最高人民法院也认为，“人防车位权属不应当按照车库的权属来处理”。①因此，人防车位不在《民法典》第275条第1款语意涵射的范围之内，这里不再加以讨论。②

针对产权车位的权利归属，学界存在“业主共有说”、“开发商所有说”、“约定所有说”与“区分说”四种学说。③其中前三种学说在利益考量上偏向了不同的主体，而“区分说”则认为应区分配置比例内的车位与比例外的车位，前者归业主共有，后者归开发商所有。④最终《物权法》第74条第2款采用了貌似为业主共有留出一条道路的“约定所有说”：“在有约定的情形下，车库车位的权利归属由开发商与业主约定；在没有约定或者约定不明的情形下，若地下车库的建设成本已经被计入房屋价格，或车位面积被分摊进入公摊面积，则属于业主共有”。⑤但在实际操作中，这种学说面临着三重挑战：其一，法院常以车位购买合同中约定了“开发商对车位享有所有权”为由认定开发商在事实上享有了所有权，但这一认知顺序不符合所有权设立与变动的逻辑。依照《民法典》第209条的规定，不动产物权的设立经登记发生效力。车位车库不会因为合同的约定便确定由业主或开发商所有。约定所有说实际上回避了车库、车位的权利原始状态。⑥相比来说，地下车库的所有权为开发商原始取得的说法在逻辑上较为通顺。⑦其二，未约定情形下法院多以业主无法证明建造成本已被纳入房屋价格，无法证明车位建筑面积被计入公摊面积为由判决业主败诉，从而得出开发商仍是真正权利人的结论。其三，没有约定或者约定不明指向的究竟是“全体业主均未与开发商达成一致”，还是“部分业主未达成一致”有待商榷。若以前者则业主购房的时间点并不统一，恐怕不存在可让业主达成一致“对抗”开发商的可能；若按后者则只能形成一种部分共有、部分专有的局面，对于已经购买车位的业主，反而不公。因此，“约定所有说”本质上即“开发商所有说”。⑧

（二）对权利限制的证成

《物权法》采“开发商所有说”的立场，但学者热衷于各类偏向业主共有的学说，这是因为通常开发商已将车库的建造成本纳入整个房屋的成本，业主在支付房价时便负担了这一成本。⑨另外，开发商建造地下车位、车库是为了吸引买方，增加自身竞争力乃至于售出更多房屋。⑩因此规定“业主共有”并不会损害开发商利益，倒是“开发商所有说”让业主付出高昂成本购买车库、车位，这并不符合人们的公平理念。

遗憾的是，“业主共有说”承载的公平理念当前已难以在权利归属的条文中得到体现。《民法典》第275条第1款的规定让开发商出卖出租、业主购买承租的模式已成为定局。更重要的是，立法者若将已经进入市场交易并形成巨大经济价值的车位车库改为“业主共有”，的确会使不少价格更低的车位涌现，但随之导致的价格走低损失的不仅是开发商的利益，还有已经付出了高昂成本的业主的利益。因此，保护业主利益的重心便需要尊重实际地后退一步，从权利归属转向权利行使。此时，第276条对权利进行限制的合理性便可以凸显出来。

综上所述，《民法典》第275条第1款偏向了开发商的利益，而第276条主要是为平衡开发商与业主之间的利益而设。在解释第276条时，采取一种“内部平衡”的态度尚不足够，经济实力雄厚的开发商已有处分权，而且开发商的获利需求与业主的居住需求还极不对称，只有采用“大幅度向弱者倾斜”的态度解释第276条，才能真正地向平等靠拢。学界针对权利归属的问题已讨论多年，却没有意识到发挥第276条的制约作用可能是比疾呼“业主共有”更加务实的做法。因此，接下来要探讨的重点便是如何正确地理解与适用“首先满足业主的需要”。

三、对“首先满足业主的需要”的细化解释

《民法典》既已出台，则消解“首先满足业主的需要”这一规定的简略性更依赖于解释论的工作。在诸多解释方法中，文义解释具有优先性，故学界多从概念拆分入手，分别阐述“首先”“业主”“需要”三个概念的含义，本文亦将沿此进路进行详略有当的论述。

（一）可以明确的概念——“首先”与“业主”

“首先”与“业主”的概念内涵在论争中逐渐清晰。“首先”意味着业主享有一种整体性优先权，在没有满足业主需求的前提下，开发商不得向第三人出售或出租车位。⑪以售卖为例，若开发商提出一个价格较高的方案，业主可能因为囊中羞涩放弃购买，使得业主独有的缔约机会暴露给了第三人，同等条件下的优先购买权无从体现。换言之，该条规定希望达到的不仅仅是程序正义，更是结果合理，即居有其所、车有其位的稳定状态。就业主的定义而言，此处的业主是否能被理解为仅购车位之人尚有争议。依照《区分所有权司法解释》第1条、第2条的规定，仅购买车库、车位之人也是业主。亦有学者持这种观点，并认为“此种业主的表决权是受限制的，他不能参与除管理车库之外的其他区域的表决。”⑫但第276条中的“业主”应当被限缩解释为“享有房屋所有权”之人。⑬这一论断与房屋和车位之间的功能关联有关。房屋满足人的居住需求，车位满足人的主要动产的停放需求，也是为生活工作的高效便利谋福祉，在通常情况下，房屋与车位应当同时发挥上述功能，法律不鼓励纯有车位的情况出现。⑭这一法律精神可以从法院判决体现⑮，当业主提出解除商品房买卖合同之时，法院认为“《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位使用协议》的目的亦无法实现。”类似的判决实际上是认定“购房合同”与“购买车位合同”之间形成了主从关系，这传达了要让车位尽可能服务于小区业主的司法倾向，由此可推出更值得此条保护的，便是有房屋之业主。

（二）亟需探讨的概念——“需要”

目前，学界对“需要”的解释尚未达成共识。过度扩张的解释可能不利于物尽其用，过度限缩的解释又使“弱者愈弱”，于公平有损。因此，必须先明确“需要”的价值导向，再辅以合法有力的手段，方能从理论上、从实践中构造精巧的利益平衡体系。具体而言，以利用方式为标准可划分出“使用需要”与“投资需要”，以时间点为标准可划分出“现实需要”与“潜在需要”。⑯在处分权几乎归属于开发商的客观情况下，对业主的需要应当是“尽量满足”。

其一，关于使用需要与投资需要。开发商应当首先满足业主的使用需要，而鉴于多买可能会导致全体业主的需要无法被平等地满足，车库、车位原则上不能成为被投资的客体。但关键的问题是，业主的投资心态不易被察觉，开发商也无法从稍微超过配置比例的购买行为中（如配置比例为1:1，一个业主购买两个车位）推断出业主的真实需要。在实践中，为了解决这个问题存在两条进路：一是通过立法强制规定售卖比例；二是由法院结合案情进行个案判断。

对于第一种方案，学者亦有提及，其观点可被总结为：若配置比例不足或等于1:1，单个业主购买多个车位可能导致有业主得不到车位，权利受损的业主有权请求开发商担责，开发商为避免担责享有拒绝权，其余比例依次类推。⑰这种制度设计与部分地方性法规的规定相符。在25部对“首先满足业主的需要”作出规定的地方性法规中，重庆、广东、贵州、海南、江苏均对购买比例作出了详略不等的规定。⑱其中，广东、贵州、海南、江苏四省规定的相同之处在于，它们都明确了当配置比例低于或等于1:1时，每户业主只能购买一个车位。这样的规定有其合理性，但配置比例反映的是一种均等状态下的饱和需求，而非实际需求。配置比例低于或等于1:1时，只能说明若每一户业主都想购买车位，此时一户一个的配比将是最公平合理的配置。但现实中业主的需求既不同时存在也不均等，单一的限制不仅不能保证物的高效利用，而且会使得真正有使用多个车位需求的业主不得不付出高昂成本另寻车位。实务中亦有法院认为过度机械的限制并不公平，《上海市住宅物业管理机动车停放管理暂行规定》（已失效）第3条明确规定“配置比例不足1:1，一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位”，但上海市第一中级人民法院在判决中同时指出：“即使有此规定，并非一套住宅的业主一概不能购买两个或两个以上车位。”⑲类似判决凸显了粗线条设计的不合理性。相比之下，重庆市的规定更加精密且具有弹性，它在限制时先假定存在与配置比例相同的需求状态，若需求大于总量，则在六个月时间内“一户一个”的比例限制发挥作用；若仍有剩余，则六个月后，所有业主获得第二次购买权利，但总体购买数量不得超过两个。这样的配置以时间为标尺兼顾了业主实际使用需求的不同，既使得符合配置比例的处分时段实际存在，避免了即使开发商合理处分也会被起诉违反法律规定的情形，又能弥补配置比例与实际需求的差距，较为合理。

对于第二种方案，法院在进行个案判断时往往认为单个业主购买“异于常态数量”的车位属于投资需要。⑳以广东省高级人民法院作出的判决为例，当业主因开发商以物抵债获得1套房产80个车位时，法院判决业主仅能获得2个车位，其余的类案，也均是业主一方拥有了显著高于配置比例的车位。㉑这种现象与业主面临的诉讼成本有关，非权利受到极端侵害，业主不倾向于通过诉讼的方式维权。因此，个案判断的进路本身便受纠纷解决门槛高的制约，规定一个灵活度高的限制比例才是平衡业主间矛盾的最好处理手段。具体规则设计上可借鉴重庆市的规定，在依配置比例售卖的时间长度和最终购买数量上，各省可根据自身实际情况作出不同的规定。

就进一步满足业主多元化的使用需要而言，使用需要又可被分为购用需要与租用需要。对于手头尚不宽裕的业主来说，租用需要的满足尤其急迫，法律便需要避免开发商实施只售不租或过度拔高租价劝退业主的行为，这一点也有地方性法规和相关案例的支持。在前述25部地方性法规中，明确禁止开发商只售不租的法规有13部㉒，占比数量较大。在新近的判决中㉓，法院也认为开发商在地下车位仍有空余时，如果停止向作为小区业主的被上诉人出租车位，则限制、剥夺了业主的权利。但在此类判决中，法院亦表明如何达成出租协议属于当事人意思自治的范畴，法院不得依职权促成约定的达成。此处说理区分了强制缔约制度与“首先满足业主的需要”，法院并不能在法庭上主导租赁合同的诞生，真正解决纠纷、保护业主权益的应是行政机关。通过立法确立只售不租行为的行政责任，以督促开发商进行协商或取消过高定价，才是真正的解决之道。此类方法，在开发商片面提高售卖价格的时候也可适用。

其二，关于现实需要与潜在需要。就现实需要与潜在需要而言，前者较为固定，后者不能轻易量化。但结合“尽量满足”的保护态度而言，立法者应当从一种“立足现实需要、兼顾潜在需要”的角度进行制度细化。就现实需要而言，开发商必须在保障业主知情权的前提下与业主诚信磋商，售前租前信息公示义务的设计便显得尤为重要，对此已作出规定的地方性法规有7部，大多数详细规定了公示方式、公示内容、公示时间、公示地点，这对于促进保护业主利益当然大有裨益。㉔其中，值得注意的是如何满足业主的潜在需要。对此，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）有过立法尝试，该规定第4条提出了“比例+时间”的双重限制，即当每一户业主的需求都已满足且经过四年的时间后，开发商可以将车位出售、出租乃至赠与给业主之外的人。有学者提出过类似的建议：“确定一个期限，在房屋买卖合同成立后数年内，业主仍没有购买车库的，开发商可以将其卖给第三人。”㉕但在正式的《区分所有权司法解释》中，此条却被删去了。笔者推测，可能的原因有二：一是不同地方乃至同一地方不同地段的小区的情况均不相同，规定一个统一的时间显然不具有可行性；二是以比例和时间进行限制本身就存在缺陷：无论立法者将限制条件设置得多高，未购买车位的业主均有可能售卖房屋，对新业主来说，仍存在第三人已从开发商手里购买了车位，享有了优先于他的权利的现状。因此，这样的制度不现实亦不公平。

但立法者“暂时搁置”的做法容易给开发商造成可以出卖的错觉、给第三人造成可以购买的期待，同样是不明智的。对此，地方立法已经作出了针对性的回应，总计22部省级物业管理条例规定了开发商不得外售，车位转让的对象限制规则已在各地区全面铺开。不得外售的条款是地方立法多年以来的经验总结，《民法典》及其司法解释应当有所借鉴，理由如下：一是潜在需要无法明知、无法探测，多重设计徒增困扰。二是禁止外售的条款保障了具有归属意义的所有权尽可能不被第三人从开发商手中取得，这为后入业主始终保留了获得车位的希望。三是秉承“倾斜保护弱者”的理念，在开发商已经获得大量利益的前提下，即使有此限制也并不显得利益失衡；况且，禁止外售之后往往还可以出租兜底，开发商不会“损失惨重”。四是若不尽快在相关立法中明确此条，则法的行为指引功能无从体现。尤其对于没有明确规定的少部分省份，有意愿购买车位的第三人不具有知晓其不得购买车位的可能性，这会增强其尝试购买的意愿，从而引发车位权属纠纷。五是在私法中常常贯彻的是“法无禁止皆自由”的观念，不得外售规则构成了对开发商处分权的重大限制，若上位法长期悬而不决，则下位法的规定有过度限制权利之嫌。因此应尽快明确不得外售的规定，周全地维护业主的利益。不过结合实践经验，开发商不得外售的条款可在情况特殊时被突破。如开发商进入司法强制拍卖程序之时，为了兼顾债权人的利益、推动财产的处置，业主的整体性优先权将被解释为同等条件下的优先购买权，此时若业主无购买需要，第三人将例外地获得车位所有权。这一点，《重庆市物业管理条例》第77条已有类似规定。

如上述理由三解释的那样，禁止外售条款留有可以外租的后门。在22部有禁止外售条款的地方性法规里面，19部已作出了可以出租的规定，并大多附有限制条款。可以出租的理由不难理解，若确有车位剩余，则强制不可外租会导致车位闲置，不利于缓解停车压力，同时允许外租还可以缓解开发商的资金压力。但立法者也需要对外租进行限制以继续兼顾“潜在需要”，首先是针对租期的限制，总结如表1所示（限制程度由轻至重）：

表1 租期限制概况

通过统计不难看出，在17部有明确限制的物业管理条例中，一半以上都选择期限长短比较折中的6个月，未来的司法解释可以此为参照。不过实际情况确实是各省经济发展程度存在较大差异，如上海、北京等经济发达区均选择了按月出租的形式，而新疆选择了按年出租的形式，更合适的选择应当是由各地按照实际情况制定规则。

同时，应以合同签订的时间为标准划分为租前限制和租后限制。其中租前限制是连接“现实需要”与“潜在需要”的桥梁，现实需要是否满足依赖于开发商的主观判断，为避免开发商肆意行使权利，租前信息公示旨在使得全体业主知晓开发商的外租意愿。公示期满，便视为客观现实对开发商主观判断的确认，可推定暂时已经满足了现实需要，后续潜在需要便通过租期限制条款得以满足。此外，若开发商的信息公示义务只需履行一次的话，则开发商可以不间断地外租，这便掏空了租期限制条款。因此只要开发商有外租意愿，则公示义务应当伴随每一次外租行为。另一个租前限制为“业主委员会的同意”，对此作出明确规定的地方有内蒙古和甘肃。可以说，以“业委会的同意”为限制涵盖了通知义务的同时，对开发商的外租行为提出了更高的要求。但业委会通常只对业主共有部分的权利行使作出表决，既然是开发商享有较为完整的物权，则业委会的意志表达不应影响开发商的缔约意愿。此外，业主可能基于种种考量作出否定的表示，“否定外租”和“意欲承租与购买”的表示并非等同，前者可能超出“业主需要”的范畴，从而使得权利的限制过度扩张。而租后限制的主要手段为法律赋予的租赁合同解除权，这主要体现在《海南经济特区物业管理条例》第50条第2款中：“业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。”这也与海南省采取的租期限制有关，其对租期采用临时一词，结合随时收回便可推知海南省实际上明确规定开发商只能采用不定期租赁的方式外租，以确保随时让业主介入行使优先权。不过这种限制有过苛之嫌，采不定期租赁的方式会使得第三人随时面临无车位可停的窘境，这样一来真正愿意承租的人便会大幅减少，多半会使车位闲置。相反，确定但非长期的租期限制使得当事方均有准备的空间，更能稳定交易关系，因此租后限制（实际来源于租期限制）不具有可行性。

四、不能“首先满足业主的需要”的救济之道

根据相关案例，在论证内租、内售的比例限制时，法院的职能主要是判定外租、外售合同的效力，而不参与价格控制，以尊重意思表示自由。而行政部门可以用更加灵活的行政手段弥补司法机关的缺位，从而形成由行政机关掌控全局，法院限制开发商和第三人不正当交易的架构。

对行政机关而言，价格管控手段作用明显。这一方面，早有学者指出“开发商一个价格手段，轻易地破解了法律所加的束缚”。㉖对此，有建议提出“为了防止开发商虚抬价格，以排斥业主的优先权，车库和车位出售、出租的价格应当遵守物价局应对房屋租售价格的督控”。㉗这种说法应被认同，并且山东省与江苏省的物业管理条例中已经规定了对内租价格的限制，即按照价格行政主管部门的标准执行对内租价，而《湖北省物业服务和管理条例》也明确规定若开发商未按照规定出租车位，将承担限期改正、没收违法所得、行政处罚等责任。实际上，价格管控属于行政责任的细化规则，或者是明确的判定标准，其目的是使业主在相对公平的价格下承租。但这一管控手段确不能被用于出售，政府部门不利用供求关系而是直接调控售价可能导致车位经济价值的大幅波动，这对已有车位之业主颇为不公。同理可得，违反信息公示义务、过度售卖给同一业主的行为均有可能引发行政责任。

实务与理论上争议较大的是“首先满足业主的需要”的规范性质问题，理论上主要有“效力性强制规范说”与“授权第三人规范说”两种观点。其中，前者的立论依据主要有二：一是若不认为“首先满足业主的需要”是强制性规定，则开发商可以任意将车位处分给第三人或特定业主，这与立法初衷大相径庭㉘；二是满足业主的需要是满足全建筑区划内所有的业主对停车位、停车库的需要，这里的利益属于公共利益，所以该条款属于效力性强制规定。㉙后者的立论依据亦有二：一是《物权法》第74条第1款确立的法律规则协调的乃是交易关系当事人与特定第三人之间的利益关系㉚，这不等于国家利益与社会公共利益，此种行为无严重违法㉛；二是可引入授权第三人规范予以解释，即使人民法院发现车位、车库交易行为没有满足业主利益，也不可径行撤销。㉜撤销权与确认无效的权利由需要没有得到满足的业主享有。㉝其实《区分所有权司法解释》（征求意见稿）第5条规定了开发商与第三人发生车库相关交易时，“业主请求确认该行为无效的，应予支持”，这样的表述偏向了“授权第三人规范说”。

在《物权法》颁布不久后，最高人民法院同样认为人民法院没有必要干预这种暂时的相安无事状况，一旦符合条件的业主提出请求，人民法院才依法认定其无效。㉞但“效力性强制规范说”更具合理性，理由如下：一是《区分所有权司法解释》（征求意见稿）第5条的规定未被正式立法所明确，这意味着立法者对“授权第三人规范说”持怀疑态度。学者也从这一变化中得出结论，即授权第三人规范的法律后果都是明确的，在此条款中也得不出授予业主“撤销权”的解释结论。㉟二是如前文所述，业主往往只在权益过度受损之时才会选择诉讼的方式，“授权第三人规范说”增加了开发商擅自处分的可能性，无法体现立法对开发商的约束力。三是各地方性法规囿于法规位阶无法明确此类合同的效力，但无论是禁止外售规定还是比例限制规定都凸显出对开发商的限制。《海南经济特区物业管理条例》第50条第3款甚至规定：“本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续”。这一规定体现了不允许第三人事实享有所有权的立法精神，在车位权属登记不规范的前提下，这一精神的贯彻恐怕需要通过明确合同无效来实现。四是在明确了购买比例的前提下，“授权第三人规范说”面临着操作困难。假设某省明确规定业主购买车位不得超过两个，此时业主A、业主B均购买了3个车位，业主C购买1个车位的需求却并未得到满足，于是其诉至法院，请求撤销业主A与开发商之间的合同，得到法院认可。此时便造成了业主A与业主B之间的不平等。同样是超额购买，业主A此时就只能坐视与自己行为相同的业主B继续多买多占，而采用“效力性强制规范说”则没有此类困扰。通过查阅判决，可发现大多数法院认定此类合同无效，但正因为法律并未明确“首先满足业主的需要”属于效力性强制规定，认为合同有效的判决也存在㊱，由此可见在立法中明确“效力性强制规范说”，十分有必要。

五、未竟问题：“首先满足业主的需要”之义务主体

从“首先满足业主的需要”的宏观立法目的到微观文义解释，再到权利受损时的救济途径，看似解释论工作已完成。但以上论述大多建立在以开发商为义务主体之上，此时便忽略了这样一个问题：开发商仅为唯一义务主体吗？该问题的本质即为，某一业主对车位车库的优先权是否还可以针对其他业主行使。

将业主纳入义务主体的范围之内其实并不合理，理由如下：一是从设立义务的角度看，开发商承担满足业主需要的义务的合理性在于其已经从出售房屋的交易行为中获取了利益，于是开发商理应负有使业主舒适居住的法定义务。但业主与业主之间不存在这种出卖方已预先受益的利益结构，使业主的处分权受限制的正当性不足。二是从赋予权利的角度看，参考按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的法理基础，其中按份共有人优先购买权是为了维护对共有财产的有效利用，承租人优先购买权是为了维护承租人的居住安宁。我们无法证明业主共有产权车位，其他业主也尚未通过租赁关系合法占有车库、车位。因此，赋予其他业主优先权的必要性不足。三是从现实操作的角度看，履行通知义务本身就耗时耗力，单一业主还不像开发商那样可以知晓多数业主的实际购买比例，当抱有“投资需要”的业主找上门来之时，出卖方无法判断对方的来意，其他业主的优先购买权将促使超比例购买的现象发生。实际上研究者往往也只提出“其他业主应有优先购买权”的设想，却没有细谈如何实现这一主张。㊲四是从实务经验来说，并无地方性法规明确此类权利的存在，类似案例也较为少见，反倒是《区分所有权司法解释》第5条以“建设单位的出售、出租、附赠行为”作标杆来规定何为“首先满足业主的需要”，这表现出以建设单位为义务主体的预设。不依托实践经验即利用立法生造出这种权利，未免过于武断。

但业主亦受该条限制的说法并非全无道理，持此论者通常担忧的是业主售卖给第三人的行为一旦成为常态，则可能导致大量车位归属于第三人，业主之权益无从得到保障。对此，《重庆市物业管理条例》第77条不仅规定人民法院生效法律文书或仲裁裁决可使得第三人从建设单位处获得车位所有权，还规定此类车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。这里提出的“首先满足业主的需要”的权利限制在例外情况下从建设单位移转至第三人的创新性做法，可以视为对第三人处分权完全不受控制的缓和。但重庆市的规定其实也立足于建设单位为唯一义务主体的理论，从业主手中通过交易取得车位所有权的第三人将不受此限制。

六、结论

在明确了归属意义上的处分权大都归开发商所有的实际情况后，我们需要思考如何保障业主利益。《物权法》实施多年来累积的地方立法经验、判决与学说，为如何理解与适用“首先满足业主的需要”提供了充分的素材。“首先”指业主享有“整体性优先权”，而“业主”应被限缩解释为有房之业主。在对“需要”的理解与适用方面，合理的比例限制有利于调和业主间使用需要与投资需要的矛盾，禁止外售与外租限制条款则有利于兼顾现实需要与潜在需要。在权利救济方面，以行政责任为保障，以效力性强制规范为依托，加之准确把握义务主体的范围，方能设计出限制开发商权利和救济业主权利的完备规则体系。但仅有上述规则仍旧不够，上文已经提及的完善车库车位的权属登记同样不容忽视，除确立业主物权、契合权利变动构成要件外，登记制度还可以防止开发商超出比例售卖与违规对外售卖。在具体操作上，已经有学者提出当下采“保留二维地籍，并在二维地籍登记中通过登记三维自然物体进行三维状况的登记方法”，并且“随着经济和科技水平的提高，我们应当逐步过渡到完全的三维登记模式。”㊳此种两步走的健全途径，可供参考。

注释：

①㉞最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第78页。

②刘阅春：《人防车位应排除约定归属之适用》，《法律适用》2013年第2期。

③高圣平：《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评〈物权法〉第74条》，《法学家》2008年第6期。

④杨遂全：《物业小区停车位完全市场化的立法误区及其矫正》，《法学》2011年第8期。

⑤王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期；最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（上），人民法院出版社2020年版，第363页。

⑥屈茂辉主编：《物权法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年版，第297页。

⑦尹田著：《物权法》，北京大学出版社2017年版，第349页。

⑧高富平、刘竞元：《公建配套地下车库的法律性质及其权属认定的变化——以“今天花园”地下车库纠纷为例》，《河北法学》2012年第2期。

⑨傅鼎生：《物权原理与物业管理》，《政治与法律》2004年第6期。

⑩ 崔文星著：《民法物权论》，中国法制出版社2017年版，第301页。

⑪李健男、何天翔：《论〈物权法〉上车位制度的适用——从法解释学的角度》，《暨南学报》（哲学社会科学版）2008年第4期。

⑫王利明：《论业主的建筑物区分所有权的概念》，《当代法学》2006年第5期。

⑬⑯㉛高圣平：《“首先满足业主的需要”的规范意义——〈物权法〉第74条第1款的理解与适用》，《法学》2009年第2期。

⑭梅夏英、王亚西：《论高层建筑物的车库权属》，《烟台大学学报》（哲学社会科学版）2006年第4期。

⑮类似判决参见河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终2600号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终5347号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第130号民事判决书、福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初2245号民事判决书。

⑰㉝闵敢：《车位、车库没有“首先满足业主的需要”法律责任相关问题》，《政治与法律》2010年第6期。

⑱《重庆市物业管理条例》第77条第2款规定：“建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个。” 《广东省物业管理条例》第54条第2款规定：“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。” 《贵州省物业管理条例》第87条第3款规定：“约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。”《海南经济特区物业管理条例》第50条第2款规定：“车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的，业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库。” 《江苏省物业管理条例》第62条规定：“拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。”

⑲参见上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终5119号民事判决书。

⑳参见广东省高级人民法院（2019）粤民终278号民事判决书。

㉑类似判决参见安徽省马鞍山市中级人民法院（2016）皖05民初69号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民初575号民事判决书、重庆市高级人民法院（2019）渝民再32号民事判决书。

㉒作出此规定的地方有：福建省、湖南省、河南省、辽宁省、青海省、贵州省、山东省、上海市、广西壮族自治区、海南省、安徽省、江苏省、重庆市。

㉓类似判决可参见江苏省徐州市中级人民法院（2020）苏03民终853号民事判决书、广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终20368号民事判决书、广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终6625号民事判决书等。

㉔作出此类规定的地方有：四川省、广西壮族自治区、江西省、贵州省、广东省、重庆市、江苏省。

㉕陈广华：《小区车位和车库权属研究》，《河海大学学报》 (哲学社会科学版)2007年第4期。

㉖韩松、姜占军、张翔：《物权法所有权编》，中国人民大学出版社2007年版，第202页。

㉗张秀全、李忠原：《物权法》，高等教育出版社2010年版，第77页。

㉘杜万华、辛正郁、杨永清：《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉、〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，《法律适用》2009年第7期。

㉙崔建远著：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》上册，清华大学出版社2011年版，第418页。

㉚关淑芳、王轶：《论授权第三人规范——兼论违反〈物权法〉第74条第1款的法律效果》，《法律适用》2009年第8期。