彭永东临危受命

李惠琳　覃毅

对于贝壳找房掌门人彭永东来说，2021年是疲惫的一年。

临近岁尾，浑水突然发动袭击，称贝壳与瑞幸咖啡类似，“这是一个存在大量欺诈的公司”。

在过去10个月，贝壳大事不断，鲜有好消息：创始人左晖离世，政策环境趋紧，新对手伺机而动，地产行情急转直下，裁员关店风波饱受争议……相较于高光时刻的峰值，贝壳已跌去了大概3/4的市值。

强势创业者已逝，环境严峻而诡谲，能否独自驾驭万亿级的贝壳，这是接任者彭永东必须面对的难题。

彭永东对于做空机构的回应，很能反映其沉稳的风格。

浑水的攻击，起始于2021年12月16日晚，77页做空报告，直指贝壳多项业务数据漏洞。浑水称，在贝壳平台进行多个月数据收集，并结合线下门店调研，发现交易量、商店数量和代理商数量等，与贝壳所称存在着巨大差异。

“新房总交易额（GTV）被夸大了约126%以上，佣金收入被夸大了约 77%-96%。”浑水报告写道。

依据2021年三季度的财报，贝壳平台国内GTV为7880亿元，浑水专门编写了一个收集交易数据的程序，认为第三季度真实GTV为5210亿元，较披露数据高出约51%。

为验证这一结论，浑水通过走访实体门店进行抽查，发现平台上独立的活跃门店位置完全相同。“在探访的51家商店中，大概有19家已经不存在。这样我们就有理由质疑贝壳夸大了商店数量。”浑水称，基于销售GTV作假，由此产生的佣金收入也站不住脚。

这家做空机构，还直接将矛头指向彭永东为首的管理层。

“过去，贝壳管理层声称通过平台房屋交易市场份额的增长产生网络效应，使贝壳在佣金等方面拥有更大的定价权，从而进一步增强了平台的吸引力。”浑水质疑，“这是贝壳向资本市场兜售其市场前景，提振股价的手段。”

面对做空的这一声惊雷，彭永东没有走到前台，未在第一时间直接出面，他的应对低调且务实，贝壳只是发了一个声明，声称在24小时内给出回应。

2021年12月17日晚，回应如约而至，一一解释疑点。

关于新房交易GTV和收入，贝壳指出，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，计算存在严重遗漏。

“我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店;二、平台连接门店;三、新房销售团队;四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式。”贝壳表示。

针对二手房交易GTV和收入、门店数、经纪人数等数据质疑，贝壳同样指出，是基于不完整的数据、错误的估算方法。

有贝壳前员工宋宇辰向《21CBR》记者证实，贝壳很多加盟店人员走的是劳务派遣模式，人员流动性很大，且很多门店采用大店模式，一个门店实际有三四个团队并存，人员数据很难精确计算。

总体而言，浑水风波波澜不惊，2021年12月21日，贝壳股价大涨11.79%，回归到做空前的水平。

当下而言，贝壳的难题并不是做空危机，而是没有了“英雄舵手”左晖。低调的彭永东，能否独自应对纷繁复杂的环境？

彭是技术出身，进入贝壳之前，为IBM的高级咨询顾问，与左晖的结缘是在2009年。彼时，链家在线下跑马圈地，找到了IBM做咨询。

其间，关于中介业务互联网化，彭永东与左晖的思路极为契合，由此被左晖相中。其后，彭永东进入链家并担任副总经理，后成长为贝壳的二号人物。

任职11年期间，彭永东最大的贡献在于，一手主导了链家线上化、平台化过程。

2014年，链家网成立，彭永东担任CEO，左晖给予的期待是——“干掉链家”。他一步步推动链家后端运营和前端交易的线上化，构建以“楼盘字典”为核心的数据库系统，为后来的贝壳找房建立了底层逻辑。

2018年贝壳找房成立后，顺理成章，彭永东出任CEO。

工作中，彭永东是左晖最亲密的战友。左晖采访时说过，与彭永东会沟通诸如公司战略的事情，贝壳基本上由彭永东在管理。

左晖也给予了彭永东足够的话语权和激励。

他在世时，在贝壳股权架构体系中，彭永东是股权较多的高管，持股3.1%，享有1%投票权，贝壳在高峰时市值约6000亿元人民币，这笔股权最多时价值180亿元。

考虑到贝壳并非从零做起，左晖的出手，堪称大方。

2021年11月8日，贝壳修改章程，彭永東所持股份变B类股，投票权从1%升到近80%，他真正接替左晖，扛起了指挥的大旗。

作为贝壳联合创始人，彭永东接棒并无太多悬念。异议来自于，这个看似温和有余、锋芒不足的接任者，是否能守住左晖留下的千亿帝国。

相比左晖的战略远见和魄力，彭永东的行事风格更偏平稳。从近年公开发言来看，他基本延续左晖的思想，一脉相承地执行“难而正确的事” 。

“由中介起家的左晖，更注重由下而上的管理方式，而彭永东出身于战略咨询服务行业，更注重顶层设计的战略规划。两者的差异，可能会改变链家长久以来的业务逻辑。”提及两任掌舵者的风格差异，一名贝壳内部员工向《21CBR》记者表示。

客观地说，彭永东的处境，比左晖时代更难。

房地产调控收紧，打压了交易的热情，直接拉低营收;反垄断监管日趋严格，中介机构逐步纳入重点监管范畴，长期来看，会动摇贝壳的强势地位。

2021年上半年，也传出关于贝壳遭反垄断调查的风声，后来官方辟谣。然而，对于其既做中介又做平台的行为，业界早就有既当选手又当裁判的质疑。

？2021年8月开始，杭州、深圳陆续推出个人自主挂牌房源、官方二手交易平台。有观点认为，这将削弱房产中介的市场作用。尤其迫在眉睫的是，寒冬席卷房地产业，房价、交易量双降，贝壳遭受强烈冲击。

根据最新披露的数据，2021年第三季度，贝壳收入为181亿元，同比下降11.9%，净亏损17.66亿元。“行业充满艰辛和挑战。” 彭永东后来如此形容。

在快速的市场下行中，中介行业生态开始恶化，贝壳的门店也面临严峻挑战。过去12个月，GTV超过5000万温饱线的门店数量环比下降3.3%，占总门店数量的33.7%。基层业务一线的压力尤其大，自2021年10月份以来，贝壳大量业务人员出走，有的是资深员工。

“这两个月，门店买卖单一单没开，只有一些租单。线下店，一个月只有几万元业绩。”一名深圳南山区链家门店的中介人士透露，“另一个情况是，店长店经理等中低管理层严重缺人，做租赁业务的新人，转正了都能当店长。”

彭永东已经务实地选择收缩战线，转向精益化运营。

2021年10月，贝壳上海公司被曝光裁员200多人。宋宇辰告诉《21CBR》记者，2021年下半年，行业门店缩水至少40%，贝壳也劝退了一些效益差的门店。根据财报，2021年第三季度，约有3.31万名中介离开了贝壳。

彭永东表示，接下来会将运营重点更多地向新房业务和租赁倾斜。若对比行业，他的掌舵表现，至少差强人意。2021年第三季度，全国二手房、新房GTV同比下降41.6%和 14.1%，贝壳则分别下滑34.3%和2.5%，跑赢行业。

贝壳走出阴霾还需时日。

宋宇辰告诉《21CBR》记者，近期行业有回暖迹象，贷款放款方面明显提速，价格也稳定下来，“只是比谷底好，远没达到2020年和2021年上半年的平均值。”

贝壳预计，2021年第四季度总净收入在145亿-155亿元之间，同比下降约31.6%至36%。中信证券研报认为，2022年一季度，房產成交有望回暖，贝壳的生存环境将恢复常态。

下行周期里，行业酝酿变局。贝壳的对手不只是同行，还有字节跳动、快手等一众互联网公司。

以字节为例，2021年其在中介领域四处出击。9月，收购北京麦田旗下房产经纪公司;10月，成立福建好房有幸，拿下一张中介牌照，又全资入股兰州好房有幸。

“预计2022年，会有几个大平台整合中介市场，出现第二个、第三个贝壳。”宋宇辰告诉《21CBR》记者，“衣食行”领域都已出现多个全国性平台，唯独“住”，除了贝壳还没有第二大巨头，“字节跳动、58同城都有挑战的实力”。

下一步怎么办？彭永东暂时的应对，是不断做加法，围绕“新居住”横向拓展。

“如果说，过去5年是房地产大开发的黄金时代，那么未来5年，将会是品质服务的美好时代。”彭永东提到，发达国家房地产业占GDP比重一般为10%-12%，其中，住房投资只有5%左右，另有更广泛的居住服务。

从交易转向服务，这是一种更加稳健的选择。他的第一个发力点是家装。

与房产中介行业一样，家装是一个非透明、体验差的市场，贝壳具有标准化、数字化改造的机会，且具有海量房产信息资源，是家装公司的天然入口。

彭永东态度坚决，认定这是贝壳要“翻越的第二座山”。

早先，贝壳即以“被窝”自营品牌探索家装业务。2021年，彭永东掌舵后动作明显加快，上线推出Home SaaS系统，实现装修设计环节全面数字化，年中更是斥资80亿元收购老牌家装企业圣都，布局整装业务。

据报道，已有贝壳核心力量被调去了家装线，如贝壳新家装北京业务的总经理梁磊，此前任职北京链家的运营总监。

财报显示，2021年第三季度贝壳装修服务收入同比增长了29.4%;新收购的圣都，在1-9月实现累计合同收入同比增长超过35%。然而，由于产业链供应链长，标准化程度低，家装企业规模化复制不易，鲜有百亿营收的整装企业，贝壳要破局也不容易。

围绕着“新居住”，彭永东还指明了两个方向：

一是，为城市新市民、大学生及低收入群体提供居住服务和产品，在租赁业务创新、老旧小区改造等方面加大投入;二是，建立对房产交易服务者的培训教育体系，包含对经纪品牌主的“原力场”学院、对店东的“花桥学堂”、对经纪人的“贝壳经纪学院”等。

短期内，这些新业务难以有大起色。2021年第三季度，贝壳新兴及其他业务收入为6.1亿元，约占总收入3%，第二增长曲线还未成型。

主业大盘待稳，新业务“翻山”不易，新的一年驾稳贝壳这艘巨轮，彭永东也在探索答案。