农村房地一体确权登记关键技术研究

俞茂贵

(杭州市勘测设计研究院有限公司，浙江 杭州 310005)

0 引言

我国农村房地一体确权登记是为了维护农民的合法权益，促进社会主义新农村经济发展的一项重要工作。自国家颁布《不动产登记暂行条例》等政策文件和相关法律法规以来，全国各地结合本地的实际情况陆续开展了农村房地一体确权登记工作，当前，虽然在农村集体建设用地和宅基地使用权以及农村房屋定着物确权登记中取得了一定的成果，但在具体的工作中依然存在很多问题。

目前，房地一体权源资料收集、采集建库工作方法多样，但基本上是采用外业草图、内业上图的作业模式，权源资料收集是通过逐户上门收集相关复印件的传统作业模式，农村房地调查过程中存在效率低、精度差、返工多、耗时长、成本大等问题以及不贴合各地规范等情况。因此，如何利用更加科学的方法来建立一套农村房地一体不动产权籍调查信息化技术流程成为当前不动产登记工作的重要研究内容。

1 总体思路

通过不动产登记系统下载已有数字化地籍成果和登记成果、根据已有地籍登记成果开展实地调查、收集权源资料、对变化的地形部分进行修补测、开展房产测绘和宗地核实、房产分层分户图和宗地图制作、房地一体数据建库、房地一体数据库更新入库等工作。

总体思路包括开发房产外业平板采集软件，外业权属调查的同时实时绘制房产分层分户图；基于云政务平台开发权源资料采集直通车，通过手机端实现权源资料的实时上传；基于ArcGIS平台开发不动产房地一体建库系统，实现地籍数据的动态更新，以及房地一体数据建库及其相关成果资料制作输出。具体工作流程如下。

1.1 权源资料收集

将下载下来的宅基地权属信息、登记信息经处理后导入权源资料采集直通车软件中。根据宗地代码和权利人信息，以宗地为单位制作二维码，将二维码发送给相关权利人。权利人通过手机识别二维码信息，将户口本、身份证、建设用地审批表等相关材料拍照上传，从而实现不动产登记资料平台化收集。

1.2 权籍数据下载及预处理

以地籍子区为单位下载已有地籍成果，包括大比例尺数字化地形图、宗地、界址点线等数据，以及和宗地关联的房地登记信息与地籍调查信息。利用不动产登记系统下载相关的权籍数据，对每条图形要素、属性信息进行唯一编码标记。唯一编码标记是下载过程中最重要的处理，是实现数据动态更新的基础。

1.3 外业房产测绘调查

将下载的权籍数据成果导入到房产图智能手绘平板作业软件中，利用GPS、全站仪等测量工具实地逐户地进行测绘，在平板作业软件中查询权利人并定位宗地，现场核实宅基地与已有地籍成果的变化情况，对变化的宅基地在平板软件中标记变化信息。利用手绘软件绘制房产分层分户图，并挂接已有的宗地图，实现房地数据的一体化挂接和关联。

1.4 房地一体不动产数据建库

收集房产图智能手绘软件中形成的房产分层分户图、宅基地信息，并在权籍数据库中导入权源资料采集软件中收集到的权源信息，将地形、变化部分宅基地的测绘成果导入到数据库中。在建库软件中，对已发证宅基地，调用电子档案逐宗核实登记与调查情况的一致性，对未上图宗地通过套宗处理完善。对变化地形、宗地、房产信息进行图形处理后，形成农村房地一体建库成果。在数据建库过程中，自动对要素和属性信息进行编码状态标记，包括新增、修改、删除标记。

1.5 房地一体数据库动态更新

将建库好的房地一体数据库入库到不动产登记系统的权调数据库中，在入库过程中，通过数据库中编码查找权调数据库中对应的图形要素和属性，通过编码状态标记判断更新处理方式，在权调库中对标记为删除或修改的图形和属性信息更新到历史库中，最终完成不动产房地一体数据库的动态更新。

1.6 成果输出

在房地一体建库软件中，通过一键资料制作功能，以宗为单位生成权源资料、不动产权籍报告、房屋分层分户图、宗地图、现场照片等，形成一户一档成果资料，提交登记审核。

2 关键技术

2.1 基于众采的权源信息云收割技术

房地一体登记发证工作中的重点是权源资料收集，包括农户身份证、户口本、土地证、建设用地审批表、建设工程规划许可证，以及死亡、继承、分家析产、买卖等相关权源材料。按照以往惯例，须由农户将材料复印后提交给相关登记发证调查人员，按照原有方式，需要耗费大量农户的时间和资料复印经费，而且易造成资料不齐而导致的多次来回跑，与当前“不动产最多跑一次”要求不符合。

基于农户共同参与、农户主动采集的“众采”理念，利用“政务云”建立房地一体权源资料收集平台，政务云属于行业云的一种综合服务平台，该平台面向政府行业，由政府主导，企业出资建设并运营。通过平台由线下转为线上收集，由权籍调查人员逐户收集转为农户主动上传。通过二维码技术的应用，解决了向农户收集权源资料的标识接口。根据收集的不动产权源信息，再利用基于云平台的数据分析挖掘技术，结合不动产登记信息系统存储的土地权利人数据，进行批量提取，在云端批量收割信息。利用云收割的信息，以二维码方式主动发送信息通知相关农户提交权源资料。在手机端完成资料的信息填写、资料上传、资料的审核。

2.2 房产图智能手绘采集技术

农村不动产权籍调查工作中的信息采集是一项非常繁琐、复杂的工作，需要投入大量的作业人员，传统作业方式是外业调查人员通过纸质资料，手绘房产草图的方式形成调查成果，再到内业经软件处理后将采集成果转化成数字化成果。此过程需要消耗相当多的人力和物力，不仅效率低，而且出错率也非常高。采用内外业一体化的作业模式，而房地一体内外业调查测绘工作的难点是野外能否通过软件平台实时绘制房产分层分户图。针对此难点，通过开发外业房产绘图软件，结合房产分层分户图的特点，设计了农村房产测绘图形化绘制处理相关点、线、面、注记的存储结构，同时也设计了基于平板的触摸屏操作界面，利用ArcGIS Engine10.2开发实现了房产分层分户图绘制的各项功能。

基于手绘的房产绘图软件的最大难点是如何在触屏下能够快速绘制房产分层分户图。根据智能化手绘的思路，通过在绘图界面建立1 m×1 m的索引格网点，在手触动屏幕的过程中自动捕捉格网点，从而保证绘制的线具有直线规律。同时将屏幕范围内的所有格网点进行格网索引目录设置，将格网索引设置到最小格网单位，将捕捉点的反应时间缩短到0.01 s。从而实现了方便快捷地在屏幕上绘制房屋边线。利用左转构面算法，通过房屋边线自动生成房屋面。

2.3 房地变化数据的自动抓取技术

通过外业采集处理形成的地籍图、房产分层分户图及其相关的属性信息，需要通过内业处理建库后再入库到不动产登记系统中。在这个过程中涉及如何实现不动产登记系统权调库中的地形数据、权属数据及其图形和登记信息能自动挂接，并关联变化信息。开发数据处理变化抓取接口，所有数据处理都调用变化抓取接口，实现对变化数据进行自动记录。以地籍子区为范围下载不动产登记系统中已有的权籍数据，对下载的每条图形数据和属性数据赋唯一值编码。在数据建库过程中，对数据自动抓取其变化信息，用0、1、2来分别代表数据的新增、删除和修改，从而记录每条数据的增删改信息。对修改好的数据经检查后进行动态更新入库，入库过程中注意数据的唯一值编码及其更新信息。

3 应用效果分析

以某农村房地一体确权登记项目为例，该项目的整个确权登记数据处理都是在一体化的作业软件上完成，具体软件有基于政务云的权源资料收集软件、外业房产智能手绘平板软件、房地一体建库更新软件，软件的主要作用是实现了基于云平台的权源资料收集，房产分层分户图和权属调查信息通过平板直接绘制成成果，利用GIS数据库要素属性状态变化，抓取变化信息从而实现房地一体建库成果的动态更新。

围绕整个处理流程利用ArcGIS Engine10.2、ArcObject 10.2 开发，实现了作业流程化、信息化。在权源资料方面，收集完成率由60%提高到90%以上，大大缩短了权源资料的收集周期，收集时间不可控的情况大大好转，通过转变到通过app自动提醒、实时收集，权源资料收集周期缩短了一半以上。在外业采集调查方面，通过房产实时绘制的房地一体化作业模式，实现了内、外分开到内外一体作业提升，由此前外业草图绘制再内业成图的方式直接转成一体化成图，缩短了工序并减少了人员投入的同时提高了作业效率，以100户计，完成所有工作内容，平均由3 人1 组15 d提升到2人1组7 d。在成果质量方面，由多工序无法衔接、质量分散控制转到作业一体化控制，由人工检查转入到以软件自动检查为主的全工序、全环节的自动控制模式中。500户计全工序检查时间控制由4 d提升到2 d，各工序成果质量提升了20%以上。

4 结语

农村房地一体化确权登记发证工作已经在全国开展，为了保证确权成果的质量，工作人员必须结合各地的实际情况，在满足各种规程、规范的基础上开展各项工作，以确保确权登记发证成果的准确性和可靠性。本文结合工作实际，经总结梳理，探讨了针对农村房地一体化确权登记工作的信息化技术流程和操作方法，尚存在不足的地方，还需要进一步的思考和完善。