“智能化物业”管理技术研究

刘锦峰

(南京深业智能化系统工程有限公司，江苏 南京 210000)

1 引言

智慧社区是指依据信息时代发展的产物（如：互联网、传感器），构建出来的产物：它主要通过充分发挥ICT（信息通信）、RFID(产业发达)等信息化基础设施的优势，构建出具有海量信息和智能过滤处理的新生活、产业发展、社会管理等模式的智慧形态社区。张彭等则认为智慧社区是指充分借助互联网、物联网、传感网等网络通讯技术对住宅楼宇、家居、医疗、社区服务等进行智能化的构建，从而形成基于大规模信息智能处理的一种新的管理形态社区。

智慧社区建设以新一代信息技术为支撑，在完善支撑用户的家庭内部的智慧化的同时，将城市公共服务、社区周边、社区内部的信息化整合为用户提供极致的智能信息化生活服务。如出行、购物、家居等。

2 海玥万物智慧社区的需求

“海玥万物智慧社区”是南京深业智能化系统工程有限公司为上海建工集团倾力打造的一款高端住宅地产智慧社区项目。作为国内首批高端住宅地产智慧社区项目，那究竟应该如何“智慧”呢？相对于市场上种种的智慧平台，经过调研大致分为两类：一类是大而全的城市级智慧平台，这类平台价格高昂并且社区化属性针对性差；第二类是以各种功能模块组合而成的智慧平台，这类平台多以功能展示及数据呈现为主，决策、感知等核心能力仍需人工另外处理，究竟要实现怎样的目的不明确，因此实际运用意义不大。经过两年多的探索，我们认为目前高端智慧住宅地产项目中的“智慧”应该具备三个基本属性：第一，“智慧”的相关内容能否为“海玥万物”项目的营销、宣传及与同类项目标新立异的差异化等带来帮助；第二，通过“智慧”+管家+传统物业=新型物业，打造出全新的海玥物业管理体系，在提升用人效率、发现及处理问题时效、业主满意度评价、人员绩效量化等方面提供技术管理手段；第三，通过智慧平台连接业主和管家（物业服务体系），通过频繁的服务及被服务带来的满意度而产生的信任感，从而拉近业主和物业管理人员的感情，彻底改变国内目前业主与物业对立、冷漠的关系。

另外在达到上述平台三个基本功能属性后，通过5G+物联网+AI 技术进行项目延展，在安全、便捷、健康、贴心、绿色等方面继续让业主感受到高科技带来的全新生活体验。

3 技术架构

智慧社区平台所包括的内容，小到智能垃圾箱的一个传感器，大到社区管理中心、社区服务中心，从5G、LoRa 网络到人脸识别、行为分析的边缘计算盒子，总结起来平台的技术架构分为“云”“管”“边”“端”4个部分。

“云”指社区云计算平台，包括应用平台与使能支撑平台IOT。①应用平台。应用平台包括两中心（社区控制中心、社区服务中心）、三种呈现（PC、可视化大屏、移动终端）、五类人员（业主、管家、服务中心人员、控制中心人员、参观人员）、八大系统（CMS、BMS、DMS、VMS、SCREEN、AMS、CMS、GIS）。依托社区使能支撑平台IOT，构建“社区控制中心”和“社区服务中心”两个中心，为社区管理者和社区住户提供创新型社区应用服务。使能平台负责拉通各业务子系统，实现社区基础能力的融合。控制中心和服务中心则基于使能平台构建业务应用，服务于业主和物业。②使能支撑平台IOT。平台作为系统承上启下的主要功能部件，主要与各个集成系统交互，为业务层屏蔽系统的对接。支撑系统主要分为两个部分，业务支撑和物联管理。业务支撑系统从通过第三方系统对接来提取数据，模型化后提供给业务平台使用。IOT 系统从功能上分为三层架构：基础平台层，包括时序数据库和关系型数据库，消息中间件，日志、认证鉴权和系统监控;功能平台层，包括设备的连接管理，包括LoRa 的连接管理、设备管理、业务策略管理以及数据的接入、存储、汇聚和分析模块;北向提供了面向业务的API 接口和为管理员操作的WEB 页面。

“管”指智慧社区平台除了采用了传统有线/无线（3G/4G、WiFi）通讯方式以外，还通过超低功耗型LoRa 网关，接入平台各类物联网终端应用节点，实现链路安全、数据加密通讯、压缩等功能，支持3G/4G 及有线FE 数据回传，支持WiFi 就近无线配置管理，支持GPS/BeiDou 定位并提供授时功能，支持市电、POE、太阳能多方式供电。

“边”指智慧社区平台采用了基于华为海思3599/3399 芯片边缘计算2 款AI 硬件盒式设备。目前大部分物业应用场景都已经覆盖了视频监控摄像头，但是需要人工监测，效率低，智能化程度差。2款AI 硬件盒式设备主要应用于监控视频图像的自动识别，解决人工识别工作量大以及无法实时识别的问题，分别提供1T/2T 的算力，设备提供usb、sd 卡、音视频、DI/DO、RS485、RS232 接口，方便主控芯片根据AI 计算结果与外部设备进行交互，并且AI 计算结果可以通过网络发布到中心站，提供标准接口，方便软件集成。2 款AI 硬件盒式设备配合相关场景的识别算法和控制逻辑即可实现视频数据的智能检测功能。可联动门禁、电梯、智能家居等设备，出现警情时可自动向云端平台上报。边缘计算盒子具备人脸识别、人体行为、运行轨迹、垃圾漂浮物等算法，算法可通过管理云平台实时更新。

“端”指智慧社区平台采用了大量的物联网智能传感、智能终端和智能设备。既包括了公共环境下的室外环境检测（温度、湿度、PM2.5 等空气质量指标）、室内环境检测（甲醛等）、水质（水温、氯气等）、室外照明控制（路灯、景观灯）、室内照明（单元灯、楼道灯、紧急逃生灯）、石墨烯智能融雪（地下车库入口、人行道路、入户门厅）、智能垃圾箱、智能信奶箱等，也包括了与业主家居生活有关的三恒、新风、智能家居等。

4 创新服务

4.1 安全防范

在传统安防设计的基础上，通过边缘计算盒子AI BOX 增强了社区安防设备的感知功能。取消了传统电子围栏和红外对射的老旧周界防控技术（一般寿命不会超过两年，还影响美观），周界防控采用最先进的热成像摄像机，24 小时监视着社区的每个边缘，一旦有非法越界者闯入，热成像摄像机会瞬间捕捉到入侵人员并且会和区域内其他摄像机进行联防联控，第一时间将图像、被入侵区域和入侵人员位置自动上传控制中心，让安保人员及时精准地进行布控。

AI 行为轨迹分析，通过边缘计算盒子，对在社区内主要路段的徘徊、摔倒、扭打、莫名驻留、越界等异常情况自动上报控制中心，让安保人员及时进行确定和处理。

人脸识别管控外来服务人员，采用人脸识别技术对送外卖、安装、维修、快递等外来人员进行管控。超出正常时间未离开本社区的，控制中心会自动上报该人员的面部信息并对他最后到达的区域进行追踪定位，以防意外的发生。

4.2 便捷出入

通过物联网设备让人脸识别技术与门禁系统、电梯系统、家居智能系统三者联动。出入口动态人脸识别、免刷卡，无感出入小区和单元楼；进入单元门的同时进入自动呼梯，电梯落地迎接，无需按键自动到达业主所在楼层，无停留无接触；进入业主大门的时候会发现，预设的灯光、窗帘等智能家居场景在业主进入单元门时已开启，真正做到无感智能。

停车管理中采取业主与访客分通道进出，设置有独立访客临停区域。可在业主发生突发事件或紧急情况下使用。车辆只需停至紧急停车位，车位上的传感器会触发高优先级警情并将情况立即上报AI 控制中心，通知最近的安保人员前来帮助。

有来访车辆或自己临时换车，只需在APP 上输入访客车牌和临时换车的车牌号，AI 系统将会帮业主预约好，让业主和业主的客人便利停车。

便捷的智能家居：全宅智能家居系统可通过手机、PAD、壁挂式转动智能控制器，实现灯光场景调节、窗帘开启、入侵远程报警等一系列场景进行联控，并且与社区整体服务系统联动运行，为业主提供舒适便捷的智慧豪宅体验。

中国第一个使用双向对讲的物业APP，让业主只需打开APP 摁住讲话就可以把要求传到24 小时服务中心，会有专业客服人员帮助业主或通知业主的管家来帮业主解决问题。

4.3 绿色环境

通过AI+物联网技术将社区内的管理设备运行的主要工作指标实时传递到AI 控制中心，中心会对传输回来的数据进行分析，遇到异常或者设备配件老化等问题实时报警，并自动记录管理人员的响应时间和解决故障的时间，大大提高了社区设备的使用状态，延长设备的使用寿命并降低了小问题拖成大问题造成的维修浪费。

社区智能灯光和智能泛光的运用，通过物联网光感设备自动感应光照度，AI 控制中心会根据传回的光照数据及时开启路灯及泛光照明，既节约能耗又不影响效果。

公共区域绿化的土壤里安装了物联网传感器可以实时监测土壤含水率等相关参数，改变原有传统只能定时喷洒的方式，节约了水资源又不影响绿色植物的生长。

4.4 健康生活

健康社区从第一口空气开始，社区的地下车库安装了PM2.5 和尾气超标传感器，在会所公共区域和室内泳池也安装了物联网空气质量和氯气传感器，这些物联网传感器实时监测社区不同区域的空气质量的变化情况，将异常或超标的数值及时传递给AI 控制中心，联动开启新风环控系统输入新鲜空气，始终保证空气质量。

水环境自动检测，AI 控制中心会根据使用时间数据自动提示更换滤芯和添加物料等工作，并检测其完成情况。

4.5 贴心服务

社区APP 与社区服务中心的便捷沟通，简化了业主要服务的环节，其响应速度、完成时间和满意度AI 服务平台都会如实记录，避免扯皮现象以保证每一次服务的优良率，也可以作为改进服务措施的依据。

贴心服务，通过APP 的语音直呼功能与服务中心及管家进行互动，可提供多种多样的尊享服务，如老人儿童接送、衣服干洗、鲜花餐品预定、会所预约、专车服务等等，方便解决业主们的各类生活需求。

采用石墨烯加热系统对社区内的停车场出入坡道和主要人行通道进行融雪，方便业主的出行，AI 控制中心会根据雪情自动开启和关闭该系统，节能方便。

社区公共区域的5G 信号覆盖为社区业主实时体验高速上网便利，物联网Lora 信号的覆盖让智能垃圾桶会自己“说话”，告诉保洁人员及时清理垃圾，也会让业主的信奶箱通过APP 告知每位业主有奶或信件等待收取。

5 项目成果

①获得IPA2019-2020 全球最佳物业大奖“最佳科技筑宅”和亚太区最佳物业大奖“亚太区最佳科技筑宅”两项国际大奖。②获得五项核心著作权。③经济实效。通过大量的物量网传感器设备，实现了设备状态、环境实时感知。平台自动生成预防性维护工单，实现设备完好率99.8%，应急性抢修率下降36.9%；通过对公共区域环境智能监测，水电能耗下降24.3%。

通过对社区服务运营实时监测、跟踪、评价，物业各类服务人员人数降低15%，工作饱和度达96.3%，各类服务工单实现100%闭环处理，业主满意率达99%。

通过智慧社区APP，为业主与物业之间产生紧密的联系，提供高品质、定制化的社区服务，社区定制化服务年收入超200 万元，年复合增长率超过20%。

6 结语

2020 年是不平凡的一年，由于新冠疫情的影响，物业管理更是面临避免人员接触传染的极大挑战。同时，对于绿色科技高品质住宅项目而言，高效、智慧化的物业管理服务更是品牌打造、可持续发展的重要环节，从传统向智慧化物业管控模式的转型迫在眉睫。通过打造南京G68 海玥万物智慧社区，初步实现了以云端助力登顶高端的目标，接下来通过日常物业管理工作，进一步通过精细化服务场景在智慧社区平台中再现、运营大数据指导物业管理流程再造等方法，解决如何以数据提高服务品质、改善管理，实现将数据转换为有效的经济效益。