逃离首尔：残酷都市物语

汤兴

首尔江南区，商业街的地铁入口

38岁的“首尔主义者”金相勋，逃离了首尔。

接受《看世界》采访时，金相勋刚刚从首尔搬到邻近的仁川市。在此之前，他没有想过会离开首尔：“也许是因为在这里的工作，也许是对首尔设施的依赖，又或者只是因为我相信年轻人就应该在首尔。”

他称自己就像是首尔主义者，仅仅是留在这个城市，就拥有自豪感。

但两个月的找房经历后，相勋对于首尔的坚守，被高昂的“全租房”租金击垮。他不愿继续住在逼仄的单间，却也无力承擔超预算的租房贷款利息。

他的住址选择范围，追随低价“全租房”一路向西，最终来到了仁川。“在高不可攀的房价面前，首尔的很多人都活成了寄居蟹。我已经接受买不起房的现实，但现在连租赁‘全租房’都变得遥不可及，我在首尔已经无家可归。”

首尔江南区的城市群

集中了多数资源的首尔，是无数韩国年轻人的梦之城。但不断飙升的房价，让他们在居无定所的强烈不安感下选择了逃离。

截至2021年10月底，首尔已连续20个月人口净外流，预计全年净流出人口10万以上。其中，流出年龄段以二三十岁一代为主。韩国发展研究院国际政策研究生院教授崔瑟基分析称，住房压力是“首尔人口外流的主因”。

截至2021年11月，首尔公寓每平米均价为1306万韩元（约7万元人民币），与2017年5月文在寅就职时相比上涨109%。其中，首尔江南区盘浦洞每平米单价创下超3000万韩元（约16万元人民币）的纪录;首都99.1平米公寓的均价，也从2017年5月的6.2亿韩元跃升至11月的12.9亿韩元（约692万元人民币）。有数据显示，首尔普通打工人通过储蓄收入购买公寓所需的时间，也从20年增加到38年。

韩国国民银行11月发布的数据显示，截至2021年9月，首尔中等收入家庭的年收入与房价之比为17.6。这意味着，中等收入家庭需要不吃不喝近18年，才能在首尔买下一套房产。

买不起房，租房呢？韩国租房模式有全租和月租两种：其中，韩国特有的“全租”无须付房租，只要向房东缴纳房屋总价的30%～80%作为保证金（通常是70%），这笔钱将在租期满后全额返还;“月租”须按月支付房租，缴纳少量保证金。

前者通常用于整租，是以家庭为单位的租户的普遍选择;后者一般适用于考试院、单间或双间的租赁。

据韩国国民银行统计，以2021年10月为准，首尔公寓的平均全租保证金为6.57亿韩元（约353万元人民币），与去年同期相比上涨超1.2亿韩元，涨幅高达22%。

面对高昂的全租房保证金，贷款租住全租房在韩国蔚然成风。不过，韩媒《每日经济新闻》评价道，除了上层阶级，其他阶级难以在首尔购买公寓或租赁全租房;低收入阶层几乎不可能在首尔找到合适住所，除非租住公租房，而公租房在市场的比例仅为5%。

韩国的最新最低工资标准为每小时9160韩元（约52元人民币），相当于每月最低工资是人民币1万元出头。而美世咨询发布的《2020全球生活成本》调查报告显示，首尔位列全球城市生活成本第11高。

韩国特有的“全租”无须付房租，只要向房东缴纳房屋总价的30%～80%作为保证金。

在首尔工作十年的正焕告诉《看世界》，即使省吃俭用，首尔每月的生活费也至少需100万韩元（约5400元人民币）。他租住在考试院，这是一种价格低廉的“群租房”，原来是为赴首尔考试的人设置，现在已经成为低收入者聚集的地方，每月含水电租金大约是2000元人民币。

正焕的计划是，攒够在大邱购房的全款，就离开首尔。“所以我暂时还不能逃离，我需要每月220个小时的工作。除了首尔，其他地方很难找到这样的工作。”

而逃离首尔的人，多数也未能逃离出首尔都市圈。大多数离开首尔的人，迁往附近的京畿道或仁川市。韩国《2020年人口住宅普查》数据显示，2020年首尔流出40.2万人，其中26.6万人被京畿道吸收，占流出总量的一半以上，还有2.7万人选择去往仁川。

大慧是一个三岁孩子的妈妈，她和丈夫两年前在仁川贷款购买了公寓定居。她告诉《看世界》，她的丈夫仍在首尔做全职工作，她也会去首尔做兼职，来回的通勤时间是三小时。每日穿梭于仁川和首尔，也是很多韩国年轻人的生活常态。

但首尔房价增长已开始辐射首尔的周边地区。京畿道最新的平均全租价格，从上一年同期的2.95亿韩元上涨至3.76亿韩元（约200万元人民币），涨幅高达27%;仁川的公寓全租价格也同比上涨了12%。

韩国《中央日报》称，房价正顺着年轻人逃离的路线增长，从首尔城东区到东大门区，再到都市圈内的京畿道和仁川。下一步，还能逃至何处？

政府并非不作为。文在寅在执政期内，先后出台了20多项房地产改革政策，包括收紧贷款、对拥有多套住宅的房主增税、提高综合房地产税、购置税和转让所得税，目的是监管市场，解决投机问题。

调控力度也是前所未有。2019年12月，政府开始禁止商业银行向寻求购买超过15亿韩元房产的人发放抵押贷款;2020年6月，宣布综合房产税税率将从0.6%～3.2%上调到1.2%～6%。此外，多套房持有者的房屋转让税也逐步提升到65%～75%，这类房主卖房的大部分所得将交给政府。

多重提高征税在引发大量民众不满的同时，对房屋交易市场起到了短期震慑作用。政府希望以这些政策迫使囤房、炒房的人出售房产，增加市场供给。然而，税率暴涨反让房主们选择牢牢握住房产，以涨租对冲增税损失，而不是出售。

在供需比长期失衡的情况下，涨租得到了市场支持。房租上涨在一定程度上又刺激了房价增长。在这场上升的螺旋中，租房者成为了最大的受害者。即使政府出台了租赁“三法”试图保障租户利益，限制租金增长，仍无法减缓租金涨速。

韩国的考试院

曾在青瓦臺民政首席室任职的崔弼在，向《看世界》分析道：文在寅政府房地产政策失败的最大原因，是没有遵守市场经济原理增加房源供给，而是试图以过度征税缓解问题。

这与明治大学教授金俊亨的观点不谋而合。他认为韩国政府误解了房地产市场的运作方式，痴迷于解决投机问题，却没有提供足够的高质量公寓来满足需求。

中国社科院亚太与全球战略研究院副研究员李天国告诉《看世界》，近年来随着“三抛族”（抛弃恋爱、抛弃结婚、抛弃生育）现象愈演愈烈，首尔的1人家庭数量不断增加，住房刚需有增无减，供需进一步失衡，房价涨势难以遏制。

韩国统计厅最新数据显示，该国家庭数量的增速超过了人口增速：家庭平均规模变小，家庭成员平均人数下降到2.3人，单身家庭的数量稳步增加，超过一半的住户家庭规模为1～2人。

因此，从长远来看，鉴于家庭结构变化和政府住房供应计划进度缓慢，韩国房产市场供需将持续失衡。

税率暴涨反让房主们选择牢牢握住房产，以涨租对冲增税损失，而不是出售。

李天国补充道，首尔是韩国人口最密集的地区，较易受韩国国内经济政策和发展形势影响，在供需失衡的情况下，如果市场流动性过剩，房屋交易量和价格很容易上涨。

另一方面，新冠疫情暴发后，为了刺激国内需求，韩国央行采取宽松的货币政策，维持低利率，最低下调至0.5%，大幅增加了韩国国内资金流动性，而增加的货币流入房地产市场，也推升了房价。

韩国房地产市场专家、Invade投资咨询公司首席执行官李相宇认为，想改变韩国房地产市场形势，必须削弱人们的购买欲望，这需要让民众相信“房价不会上涨”。

2020年首尔流出40.2万人，其中26.6万人被京畿道吸收。图为京畿道街景

韩国约40%的65岁以上老人生活在相对贫困中

在李相宇看来，租金的大幅上涨主要是政府政策的结果，而不是市场状况，但房价不同。“要让监管发挥作用，人们必须都没有钱，首尔并非如此。只要市场上仍然充斥着民众买房的强烈愿望，房价就会不可避免地被推高。”

李相宇补充道：“如果政府放宽建房和卖房，那么供给会增加得更快，房价波动的敏感度会降低，否则波动会更敏感。”

韩国经济研究所专家Yong Kwon指出，与国际同龄人相比，韩国年轻人对购置房产有着更加强烈的欲望，会将75%的家庭资产投入房地产。

Yong Kwon认为，韩国人的经济焦虑才是房地产问题的症结。目前，韩国约40%的65岁以上老人生活在相对贫困中，是所有发达国家中老年人贫困率最高的。而由于韩国不完善的养老福利制度，年轻人将退休后的经济安全寄托于拥有房产。其中，女性的焦虑更为明显。韩国女性有在成家后离开劳动力市场的趋势—这增加了家庭的经济焦虑。

在所有投资工具中，韩国年轻人将房地产视为最安全的。不断飞涨的房价，持续给他们的这一认知注入信心。

据国际清算银行统计，自1980年代开始，除金融危机令房价出现过短暂下跌外，韩国房价一直保持上升趋势。《外交政策》杂志的分析指出，一个重要的原因是，该国股市因财阀结构问题，充满不确定性，民众很难期待在股市中获得稳定的投资，而在海外投资又会面对汇率波动，所以更多人选择投资回报直观的房地产。这让韩国财富流入房地产的程度异常高。

近来，由于新冠病毒奥密克戎变种的出现，韩国经济仍在大流行中摇摇欲坠，年轻人的经济焦虑愈发严重。习惯于内卷的首尔年轻人，会将焦虑继续投放到对房地产的渴望中。

韩国媒体NewsPim对30位来自学术界、研究机构和产业界的房地产专家的调查结果显示，29位专家预测全国租金将在未来几年持续高涨。一位专家预测“平稳”，但没有人认为会下降。

Yong Kwon认为，想要解决经济焦虑是非常困难的：“其他国家不应对首尔正在面临的问题感到陌生，它正在所有大都市中发生。”

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com