海外购房“避坑”秘笈

朱秋雨

2019年6月7日，一位女士在山上看手机，远处是首尔的住宅区

“买房加速了我的结婚计划。”天津人李珊告诉《看世界》。

在韩国的第四年，她与男朋友共同购置了一套建筑面积91平米、实际面积66平米的二手房。

房子总价6.7亿韩元（约合人民币360万元）。首付由男女双方家庭各出资一半，再办理好2亿多韩元的贷款。李珊在2021年8月拿到房子，与韩国男友装修小家、登记结婚，在异国有根的日子终于来临。

一切似乎按了加速键。李珊说，她与男友本来未将结婚提上日程。但是，看到2021年“首尔房价涨疯了”，抱着“现在不买以后就更没希望（成功买房）”的想法，两人在该年上半年决意抓紧“上车”。

韩国的房价从疫情以来出现大幅上升态势。据英国房地产咨询公司Knight Frank12月发布的《全球住宅价格指数》报告，韩国住宅价格第三季度同比上涨23.9%，在其监测的56个国家中涨幅排名第一。

吊诡的是，这样的房价涨幅并非政府不作为的表现。文在寅政府就控制房价多次出台严厉的政策，例如征收重稅、增加供应计划等。

控不住的房价，加剧了工薪阶层的恐慌和不满情绪，由此衍生韩国媒体过去一年报道的热词—心怀不满的“MZ一代”，即1980年至2000年出生的一代，他们所在的社会失业率上升，房价也升至遥不可及的天际。

在东亚社会重视家庭的传统下，人们对房产的投资充满了极度的狂热，世界各地都有中国的房产买家。我们采访了几位在海外买房的中国人，想从他们的买房故事中，理解不同国家和社会对房子的态度，以及，到底是什么促成一个地区高不可攀的房价。

在供不应求的韩国房市，李珊买一套房只耗时一个月。她将这一举动称为“被迫买房”。

2021年硕士刚毕业的她，切身感受到了韩国房地产的火热。与男友在一起的三年间，她眼睁睁地看着众多小区住宅的房价翻了一番。韩国房地产委员会官方数据显示，2021年前十个月，韩国房价上涨了8.9%，已经超过2020年一整年5.36%的升幅。

韩国的房价以首都为核心，辐射至周边。官方数据显示，首尔都市圈—首尔、京畿道和仁川的房价增长率达到12.5%，远超该都市圈2020年全年6.5%的增长率。“韩国的地铁连接首尔与周边地区，”李珊解释，“即使不住在首尔，也能通过地铁上下班通勤。”

也正因如此，到首尔地铁挤上下班高峰，她感受到人群“比国内北上广”还要多，“挤都挤不进（车厢）”。

挤不进去的还有在首尔等候新房的大军。李珊和男友原计划购买新房，但在韩国，现阶段新房的购买都需要摇号，购房者无权选择楼层和位置—全靠随机抽签。

“冷门地区一摇就中，但像首尔热门地区不知道要等多久。”李珊说。经考量，为了抓住机会买房，2021年4月，他们最终决意买二手房。

在韩国，现阶段新房的购买都需要摇号，购房者无权选择楼层和位置。

一个月内，小两口看了十几套房，既有位于首尔城区的，也有首尔以外的仁川市、水源市的房源。幸运的是，她最终选上了一套位于首尔北部道峰区的理想住宅。

她把这个过程叫作“淘”，她淘到了符合双方经济条件的，且离地铁站仅7分钟的房子。

2021年8月，她在社交平台上喜悦地分享了自己的选房秘诀：容积率越小越好;尽量选小区住户多的;房子建成超过35年。

这些经验看似都与国内购房的思路相反：中国居住用地土地使用权有70年的产权，较新的二手房更受市场欢迎。而李珊的策略，是基于其希望购买的是二手房中潜在的“再开发”房。

所谓的“再开发”，她解释：“韩国房子到达一定年限，经过水质、坚固程度等综合素质的检测以后，达到相应标准，便具备拆迁盖新楼的资格。”简单地说，等于她在赌房子未来能否被拆迁。

首尔地铁上下班高峰

泰国气候湿热，常年下雨，房子折损率高，当地人并不热衷买二手房。

上述技巧，都是她与男友在韩国社交平台上看了几十条购房视频后总结的经验。以容积率为例，她对记者解释，挑选老房子的关键是要挑容积率低、楼间距大的小区，因为这符合政府拆迁的思路。“政府拆这些小区的好处是，可以在原有的地皮盖比现在更多的楼。”

公开资料显示，首尔的城市再开发包括重新开发老化建筑、改造城市结构，从而促进城市现代化。据韩联社报道，2021年2月，韩国政府宣布将放宽建筑法规并支持城市的再开发项目，以便在未来四年内将全国的新房数量增加到83.6万套。

李珊说，新任首尔市长吴世勋曾在竞选期间公开提出推动类似计划，这都成为了她选房的依据。

至今，李珊对极速买房的决定感到满意。她算了笔账：“最近的房价比起买时，差不多再涨了60万。”

与火热的东亚市场相比，东南亚投资圣地—泰国的房价则在疫情后经历腰斩。据房地产网站DDproperty的数据，由于经济不景气，2021年第三季度曼谷住宅售价跌至2016年以来的最低，同比下跌11%。

房价虽然跌至新低，但并未影响泰国房产的销量。据了解，机构普遍渲染泰国房产投资有几大优势：曼谷人口密度高，自带人口红利;有永久产权的泰国公寓价格低廉，大多免费停车，升值空间大;2020年11月达成的RCEP，加强了中泰两国联系等。

“疫情以后，投资客多了不少。”长居在泰国的华人房产中介Edward对《看世界》表示。他说，泰国如今位于低谷的房价，加上人民币兑泰铢汇率走高，反而吸引很多中国人入手，便于今后抄底。

2018年12月，泰国清迈水灯节游行

在泰国清迈市居住5年的中国人鱿鱼说，她近年收到很多朋友有关投资泰国房产的提问。回答是一致的：除非自住，她不认为泰国房产有投资价值。

她给出的理由主要有两个：泰国总人口少，房子升值慢;泰国气候湿热，常年下雨，房子折损率高，当地人并不热衷买二手房。

她有自己的亲身经验。2016年，她为了做旅游定制创业项目，只身一人来到清迈。一次偶然的经历中，她发现到清迈市中心的古城做民宿生意，回报率很高。于是，她在当年分别花330万泰铢、320万泰铢买下两套联排别墅。

“土地面积120平方米，有花园和停车位，楼层面积70平米，共两层。”她回忆，这样的别墅折合人民币，每栋仅花费60多万元。

买下房子改成民宿以后，鱿鱼才发现泰国的房子“质量很不好”。刚入住才一年，墙上开始掉皮，她逐渐学会自己使用材料补墙。最令她崩溃的还是屋顶的漏水。“这边雨季很长，从每年五六月开始到十月，每天都下雨，而且是下很久的倾盆大雨，”她说，“一下雨就惨了。”

做民宿生意三年以后，鱿鱼发现同小区的一条巷子，至少有一半别墅都在做类似生意。她后来将别墅转手—成交价和购买时的原价没差太多，鱿鱼已经感到幸运，“有很多二手别墅都卖不出去”。

中介Edward也同意，他不推荐没有经验的“小白”购买泰国房产。“海外房产管理不易，需要跨越很多语言和跨国办事的障碍。”

他同时对《看世界》坦言，自己在华人市中心Rama9区购置的一套35平米的公寓，租金能收至1.5万泰铢（折合人民币约2900元），“回报率至5.1%”。不过，抛除物业费、管理费用，上述回报率变成4%左右，这并非为高的水准。

鱿鱼多年居泰，见证了很多投资者“房子烂在手里”。她告诉《看世界》：“有一个最重要的原因是：外国人在泰国不被允许购买住宅，无论是联排别墅、独栋别墅还是土地。”要想购买上述住宅，需要首先在泰国成立公司，且泰国人占股超过50%。

外国人唯一能买到的，便是众多中介宣传的，但物业费高昂的公寓。“这一类型并不受当地人欢迎。”鱿鱼说。

拥有一套房产代表安全感，但并不代表能一劳永逸地生活。在很多国家，房产反而是负担—往后沉重的税还会长期影响居民生活。

据权威媒体报道，美国的房产税高昂，在部分地区甚至能占一个中产家庭收入的20%。而来自芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示，2021年，房产税成为了美国地方政府最重要的收入来源。

类似的房产税在很多国家都会征收，但用途并不相似。在以美国为代表的欧美国家，房产税多被用于当地市政、社区的建设，反哺居民。因此，一般而言，房產税越高的郡或者学区，治安、环境越好;反之，则是治安环境差、人员复杂的贫民窟。

但是，在韩国、日本等亚洲国家，征收房产有关的税，则用于调整过热的房产市场。李珊向记者抱怨，她的韩国公公婆婆每年还要为购买多年的老房子缴财产税，这是源于该房子市价超过9亿韩元（约合人民币483万元），需要为高出的部分缴纳综合不动产税。

电影《寄生虫》里的“ 半地下生活”

2021年，房产税成为了美国地方政府最重要的收入来源。

据了解，韩国综合不动产税最早在2005年起征，主要针对拥有一定数量房产的人征收。2021年6月起，为了打击火热的楼市，政府宣布，综合房产税税率上调至1.2%～6%。

与此同时，韩国还针对二手交易的房屋，征收一系列严苛税款，例如交易税、营业税、个人所得税，同时还包括印花税、契税、教育税等。

尽管以各种手段遏制房产交易，政府依然没法平抑韩国普通人对房产的热情。据韩国公民经济正义联盟（CCEJ）的数据统计，截至2021年11月，文在寅政府在任的五年间，首尔公寓的均价飙升了两倍多，平均每坪高达4309万韩元，约合人民币23.1万元（注：1坪等于3.3平方米）。

这与文在寅上任时，大步流星地提出进步纲领时所预设的截然不同。那时，他宣称，要从根源上解决该国日益严重的经济不平等问题。

但在经济下行、房价飙升的韩国，一切像进入恶性循环。据当地媒体报道，由于就业机会匮乏，“MZ一代”许多人通过大额贷款转向股票和购房投资。2021年上半年，这一群体的信贷贷款攀升至38.7万亿韩元（约合人民币207万亿元）。

房子成为了分隔韩国富人和穷人的最明显标志之一，获奖电影《寄生虫》的场景如今正广泛地上演—在韩国，有家庭住在位于山顶的超现代住宅中，也有人挤在街边的公寓，一下雨房子就会被淹。

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com