热钱涌入大宅，富豪也追风

怜青

迪拜棕榈岛的别墅群

疫情期间，多国民众的避险情绪集中反映在了房地产市场上。与投资者过往热衷在伦敦、纽约等超级大都会购置房产不同，近来的热钱不少涌向了亚热带地区。

以阳光沙滩为代表的佛罗里达，以炎热奢华为符号的迪拜乃至沙特，都成为了购房者的新宠：2021年第二季度，在佛州的第二大城市迈阿密和“美国威尼斯”劳德代尔堡，购房量同比猛增90%;而2021年1到9月，迪拜的房价已累计上涨21%。

一位在头部中资房地产公司从事海外业务的从业者告诉笔者，在外界大呼“资本寒冬”时，其身边置业顾问的忙碌却更胜往昔，除了常规认知中的富裕阶层外，拥有一定积蓄的中产人士也成了他们的新晋客户。

知名房地产顾问服务商莱坊（Knight Frank）在不久前的《全球房地产投资趋势》中判断，不少投资者将房地产视为一种通胀对冲工具。受此影响，2022年或许将是全球跨境房地产投资创纪录的一年。

历史上，佛罗里达曾多次出现房价泡沫，最著名的莫过于1920年代的那次。

1926年，伴随着一场飓风的袭击，佛罗里达州的繁华被瞬间摧毁，原本高涨的购房情绪也如同被浇了一盆冷水。迈阿密当年的房产交易额萎缩至1.4亿美元，还不到前一年的1/8，不少后来入场的投资者难再按时还贷。

随着惊恐情绪的蔓延，大量购房者疯狂抛售手中的房产，佛州的房价自此一落千丈，并最终产生连锁反应，加速引发了美国经济危机和后来的大萧条。

停靠在劳德代尔堡的游艇

2022年或许将是全球跨境房地产投资创纪录的一年。

但与此前不同的是，本次迈阿密房价猛涨背后是持续走热的美国房价。标普CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，自2020年5月以来，房价指数已經连续16个月攀升，直到2021年9月，上涨势头才略有放缓—这也意味着美国房价早已远高于一年前的水平。

外媒援引标普道琼斯指数董事总经理克雷格·拉扎拉的观点称，房价依然强劲，只是上涨速度略略放缓而已。他认为，极为紧张的库存以及大量投资者从其他领域进入房地产行业，使得房价始终保持高位。

在诸多上涨城市中，迈阿密格外显眼，2021年9月25.2%的同比涨幅，远高于美国的平均值。极低的房产空置率，是投资迈阿密的重要诱因：数据显示，在过去十几年，迈阿密大多数社区平均的公寓空置率还不到3.5%。

迈阿密房地产经纪人协会数据显示，在2020年4月至2021年4月期间，现金买家购买公寓的比例从12%上升至25%。该协会分析认为，2020年美国经济相对动荡，黄金和国债等传统避险投资方式的回报率均处于历史低点，因此投资迈阿密房产不失为一种储存资本和保存财富的手段。

作为美国南方重要都会之一，迈阿密气候宜人且交通极其便利，常年吸引着外来人口在此定居，也一度被戏称为“拉美小首都”。前述海外房产从业者认为，迈阿密本轮房价上涨同样与大量外来人口有关，在其所接触的客户中，就有不少原本居住在纽约的市民意欲在迈阿密购房。

莱坊在一份报告中指出，迈阿密如今聚集了1490名资产超过3000万美元的超高值人士和近15.8万名百万富翁，其财富人口超过波士顿、日内瓦或旧金山。迈阿密市长弗朗西斯·苏亚雷斯正积极推动迈阿密向科技和金融中心转型。

迈阿密市中心，在码头边用餐的市民

低税收、温暖的天气以及优质的营商环境，让不少身处纽约的企业开始动心。新冠疫情后，高盛和黑石集团均在迈阿密开设了新办公场所，微软和软银等大型集团也计划搬迁到此或在此租赁新的办公场所，而东北各州的移民也将使迈阿密的富翁人数继续上升。

除了富裕阶层外，迈阿密也吸引了不少来自纽约和旧金山等传统大都会的中产人士。莱坊报告指出，有48%的购房者来自纽约州和新泽西州。

美国房地产经纪公司Redfin的报告也给出了近似的结论：与纽约等城市相比，迈阿密这样的中型城市房价相对可接受，购房者可以用更低的总价，购得面积更大的公寓，享受更完善的配套设施。迈阿密高速公路管理局的数据显示，截至2021年3月，近半年间共有近3.4万名纽约居民正在申请佛州的驾照。

外来人口甚至推高了迈阿密的租房价格。2021年9月，迈阿密单户住宅租金同比涨幅高达25.7%，位列美国20个主要城市之首。

除了迈阿密外，迪拜房价同样上涨迅猛。迈阿密有着大量外籍人口，不仅深受拉丁裔人民青睐，还是佛州华人第一大聚集地，而迪拜和阿联酋同样如此。

在阿联酋约1000万常住人口中，本国户籍者仅占一成，90%的外籍人口也使得阿联酋成为外籍人口比例最高的国家。即便是同样依赖外籍劳工和外来投资的沙特，这一数字也不过是50%，而作为阿联酋的经济中心之一，迪拜的外来人口比例自然不低。

极高的外籍人口比例，让迪拜的房价上涨有迹可循。2002年，迪拜政府开始允许外国人购买房地产，尽管可购买的区域有所限定，但这也被认为是迪拜房地产元年。此后的十几年里，随着迪拜旅游业的发展，城市的基建和各类配套设施日趋成熟，迪拜房价也在稳步上涨。

2010年起，中东多国政局动荡，相对稳定的迪拜成为中东地区高净值人群首选的避风港，房价继续走高。2013年11月，迪拜赢下2020年世博会举办权，房价续创新高。但此后随着石油价格下跌，迪拜房产价格停滞不前，直到新冠疫情出现。

迪拜对疫情的有效应对，使其成为了不少欧洲富豪的避风港。《阿拉伯商业周刊》报道，房价在1000万美元以上的房屋，占迪拜所有房产交易额的7%，远高于此前数年平均的2%;美国地产咨询服务公司世邦魏理仕的数据显示，2021年上半年，迪拜楼市成交量比2020年和2019年同期分别上涨69.2%和46.4%，其中多为独栋别墅等高端房产。

该公司分析称，新冠疫情以来，不少欧洲富豪前往迪拜购置房产，部分富人认为在迪拜接种新冠疫苗较为容易，这也让迪拜房产市场再次焕发生机。

极高的外来人口比例，不仅为阿联酋带来了庞大的购房基数，也让该国始终处于多元文化碰撞中，不断影响着政府的决策。

迪拜对疫情的有效应对，使其成为了不少欧洲富豪的避风港。

在政治方面，阿联酋力图通过公共外交手段，坚决反对极端主义，从而塑造出“温和伊斯兰教”传播者的国际形象。2020年以来，阿联酋接连修改了多部法律，在商业及世俗领域都做出了不小的变革，这也是除了新冠疫情的影响外，促使欧洲富商前往阿联酋和迪拜购置房产的一大原因。

2020年11月，阿联酋总统阿勒纳哈扬批准了对《个人身份法》《民事交易法》《刑法》《刑事诉讼法》的修正案，这标志着阿联酋法律改革的全面启动。在这轮改革中，伊斯兰教法的适用范围得到了一定限缩，阿联酋在处理涉及外籍人士的婚姻、继承等家事纠纷时，将以当事人婚姻缔结地和国籍国的法律为主，而不再如此前般适用伊斯兰教法。

与之相似的还有饮酒、自杀及婚前性行为等，这些在原有法律中，均被视为刑事犯罪，但如今的新修正案，不仅把在规定范围内饮酒、未婚同居、自杀移出了刑事处罚范围，还将对自杀未遂者进行心理援助。

在商业方面，阿联酋适度放宽了对投资和移民方面的限制，基本取消在阿联酋成立公司時当地合伙人须持股51%以上的要求，也允许外国人在保留原国籍基础上入籍阿联酋。阿联酋官方通讯社表示，这些改革意在巩固宽容原则和优化投资环境，通过引入区块链、航天、人工智能等新兴行业，降低该国在经济上对石油的依赖。

事实上，阿联酋始终在努力为旅居该国的外国人提供宽松的生活环境和稳定的财务政策环境，以此吸引更多的人才、资本和游客，这也是迪拜房产能复苏的重要基础。

在世界银行发布的《2020年营商环境报告》中，阿联酋排名第16位，不仅在阿拉伯国家中首屈一指，而且超越了众多欧洲的发达经济体。至于在房地产方面取得的效果，或许只是阿联酋在这轮改革中获得的众多副产品中的一个而已。

责任编辑吴阳煜 wyy@nfcmag.com