试论汇京置业公司纵向一体化管理的创新模式

杜建峰

2001年8月成立的上海汇京置业发展有限公司，是1998年由上海汇成房产集团旗下上海申毯房产经营有限公司转制而来，注册资金为4.04亿元。2002年，开发建设位于徐汇区石龙路999弄的“汇京佳丽苑”小区，2009年开发建设了位于徐汇区虹桥路777号的“汇京国际广场”。目前，正在开发建设罗秀路445号地块（长桥街道395街坊1/1宗地）。

坐落于繁华的徐家汇西大门，毗邻徐家汇商圈，上海汇京置业发展有限公司走过了房产建设、物业租赁、物业管理纵向一体化的发展之路。

公司在实施“房产建设、物业租赁、物业管理”纵向一体化发展战略中，注重项目管理创新、租赁管理创新、物业管理创新，建设以提高客户满意度为核心的“业主、客户、员工”三满意工程。全力打造现代服务业管理的全新品牌。

2005年，公司建设的“汇京佳丽苑”，荣获上海市建筑设计优秀奖、上海市“白玉兰”工程优质奖、上海市“四高”小区优秀奖；2012年，建设的“汇京国际广场”，荣获上海市建筑工程金属结构（市优质工程）金刚奖，第五届中国长三角优秀石材建设工程（建筑外装饰类）金石奖。汇京国际广场写字楼总面积3.1万平方米，商业总面积1.8万平方米。2021年，园区入驻商业企业及高新企业135家，包括驻沪领事馆等。入驻率达93%以上。汇京公司在服务管理上，尽心尽责，急你所急，有求必应，全心全意为入驻客户服务。同时，确保企业无重大安全事故发生。

目前，集办公、商业于一体的“汇京国际广场”，是徐汇西大门地标性建筑，2021年，税收超过了5000万元。十年来，上海汇京置业公司税收总额已达2.8亿元。

本文就汇京置业公司纵向一体化管理创新谈一点看法。

一、建设项目创新

过去房地产开发，以实用性为主。随着国家经济形势的飞速发展，人民生活水平有了大幅度提高，过去的旧观念已不能满足人们的需要。为此，汇京置业公司对建设项目定下三个规矩：

一是以人为本：坚持“以人为本”。就是从设计、施工、验收等一系列环节，都贯彻“以人为本”理念。以宜居生活为出发点，强调人与自然的和谐统一，兼顾环境的整体性，提升居民的生活品质，打造高品位的生活环境和客户至上的经营服务理念。

二是创新理念：诚信为本，“质量第一”。房产是百年大计，是实实在在的“民心工程”。因此，一定要以诚信为本，“质量第一”为原则。工程质量没有最好，只有更好，宁愿利润低，也要质量好，为民办好事、实事。

三是做精企业，发展企业。既然公司从事房地产产业，因此，公司要一心一意把企业建成精致小巨人企业，一步一个脚印，为百姓做好事，办实事。

1.把好项目决策关

汇京置业公司初创时，正是房地产行业像雨后春笋般快速发展时期。我们不盲目拿地，而是开展实地考察：①把好选地决策关。我们遵循房地产选地原则，一是地段，二是地段，三还是地段。选在了徐家汇西大门的热闹地区，成就了商业区的发展。②做好可行性报告。公司认真做可行性报告，不做可批性报告，降低投资风险，做到投资有回报。③不轻易向银行借款。公司精确计算资金用途，做到资金合理使用，尽量减少贷款支付利息的压力。

2.重视设计关

房产设计虽则一般只占建设工程总费用的1%左右，但对整个工程项目造价影响度要占80%左右。因此，重视设计关成了关键一环，为此，要做好四项工作：①选择好设计单位。我们做好设计方案的招投标和设计方案的竞选，选择有资质、技术力量强、信誉好的设计单位来设计。②推行方案的优选。在初步设计、技术设计、施工图设计中，推行先进技术设计，如采用金属结构建设工程设计，建筑外装饰用优秀石材，建设工程用先进的“以人为本”理念设计“和谐小区”，成功入围了上海市建筑设计多项优秀奖、优质奖、金钢奖、金石奖、“四高”小区优秀奖。③注意推行限额设计。在整个设计阶段，选择合理的优选方案，在保证质量的基础上，推行限额设计，把技术和经济统一起来，切实在源头上进行投资控制；④设计达到四个性。一是先进性，突出了节能环保；二是技术性，技术方案符合总体方案要求，而且专业技术符合预定的质量标准要求；三是可行性，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡；四是安全性，杜绝了不合理的设计。

3.公开招标关

公司坚持公开、公平、公正原则，招标建设单位，设备、材料供应商。杜绝“人情标”“地方保护标”，坚持选择业绩良好、质量优胜、报价合理、工期较短、管理先进的单位中标。

4.严格施工关

施工关是把工程设计图纸变成物质状态的工程实体，主要抓三方面的工作：①牢记要“安全第一”。建立安全生产领导小组，制定安全管理规范及各项现场管理实施细则。②抓质量不忘进度。正确处理好质量和进度的关系，在优质工程导向下，确保质量进度两不误。③控制好成本管理。抓好项目预算，合理使用资金，严格控制工程变更，加强材料管理，抓全过程监控，做好跟踪管理。

5.严控结算关

主要做好合理准确确定造价，严格结算复计，做好审计工作。

二、房屋租赁创新

房屋租赁的重要工作就是筑巢引凤。主要做好两方面工作

1.硬件夯实

把园区地理位置、交通设施、周围配套、绿化覆盖达到设计要求：①建设园区楼宇整洁、安全、完好，能保持良好的工作状态；②所有公共设施设备实现智能化、现代化；③环境优美，绿化率高。楼宇各种配套成熟，出行、购物等方便；④消防系统齐全，标识完善，通道畅通，关键部位都实行监控，确保楼宇园区安全；⑤园区整洁明亮，无卫生死角。

2.软件突出

把物业管理这一新行业树立新品牌：①组建服务班子，成立服务中心班子及明确各部门人员岗位职责；②制定规章制度：成立管理中心，制定员工管理、接待、治安、消防、保安、保洁、绿化等各类管理制度；③开展日常管理：由于公司园区地理位置优越，出行交通便捷，绿化覆盖极高，周围配套成熟，招商品牌突出，楼盘软硬件过硬，故赢得了客户青睐。

3.开拓市场

建立客户满意为核心的营销策略：①与“优秀客户”为伍，公司招商招有潜力的高科技、著名企业入驻园区；②树立“快速反应”方针，公司建立为客户服务的市场快速反应机制，赢得客户满意；③建立“行之有效”的网络体系，大力开拓网上招商：至2021年，高新企业达135家，还有成功引入驻沪领事馆入驻。园区入住率高达93%。

三、物业管理创新

物业管理是市场经济发展起来的新行业。一是由于服务市场的不成熟、行业竞争不规范、从业人员素质不高、企业经济效益有待提高等问题；二是物业管理很难找到客观的衡量标准，人性化服务是物业管理的发展方向；三是物业管理受物业服务费的制约，同时管理成本费用不断上升，与高性价比提高效率尚有一段距离；四是物业管理服务更是承担社会责任，促进城市环境美化和社会稳定和谐作用。因此，物业管理创新存在较大难度。同时，安全工作是社会和谐、企业稳定发展的基础，小区如发生断水、断电、电梯故障等事故都不能等闲视之，要立即解决。

1.树立以人为本理念

公司倡导“以人为本”服务理念，要求“有求必应，急你所急”，全心全意为客户服务。具体表现在服务态度（文明礼貌）；服务行为（合理规范）；服务效率（及时快捷）；服务效果（客户满意）。

2.组建一支高效服务队伍

这支服务队伍就是适应市场快速反应的高效服务队伍。如“五一”承诺：接待好每一位客户，接听好每一个电话，解答好每一个疑问，回复好每一件难事，办理好每一件实事。“五心”态度：热心为客户办事；耐心听客户诉求；真心为客户排忧；用心为客户着想；细心为客户服务。

3.依法规范诚信服务

严格按照《上海市居住物业管理办法》《合同法》等法律法规办事；开展诚信服务、规范合同、规范作业、规范服务标准、规范收费、规范管理。

4.创新特色品牌服务

如细节服务，为入住客户欢迎活动，开展各种便民、家政服务，管家服务，对有需求业主进行管家式服务。

5.创新物业安全管理

（1）创新标准化安全管理

一是创新安全总平面图。标有泵站、电站、锅炉房、危险品、消火栓等重点防汛部位以及主要疏散口；二是创新紧急通讯网。明确寻找对象，求助对象，投诉电话；三是创新安全责任契约。由企业，班子签订的安全责任书；与客户签订的安全协议书；与员工签订的安全承诺书。

（2）规范化安全管理

一是规范安全管理制度；二是规范设备台账；三是规范客户档案；四是规范消防账；五是规范检查账。

（3）信息化安全管理

一是例会制度。每月进行安全责任人例会，防台防汛，根据季节特点和气象预测，确定例会时间。二是巡视检查。每月不少于一次安全巡视；三是监控网络。公司建立安全监控网络系统，人员、设备等，全部即时监控。

（4）创新应急预案

汇京置业公司从法律法规、人员、设备、财务、环境保护、职业健康安全、服务质量、物资等风险出发，制定了水患、电设备、燃气、防汛防台、易爆物品、突发事件、交通事件、地震灾害等近50项应急预案，成为应急预案的特色品牌。

一是水患应急预案。有水浸事故，生活水管爆裂，机房水漫，停水事故，喷淋头爆裂，蒸汽泄漏，空调水管爆裂，自动扶梯进水、防冻等应急预案。二是电设备应急预案。有停电事故、供配电故障、弱电设备失电、电梯故障、电梯困人、中央空调停供、自动扶梯故障等应急预案。三是燃气事故应急预案。有爆炸威胁、停气、燃气泄漏等应急预案。四是防台防汛应急预案。有风雪天气、环境污染、玻璃墙爆裂、防冻、车库防洪等应急预案。五是易燃易爆危险物品应急预案。六是突发事件应急预案。有发现可疑人员、物件、聚众滋事、打架斗殴、绑架人质、跳楼轻生、发生自杀或企图自杀、临时救助、高空抛物、突发公共卫生事件、食物中毒、精神病人骚扰、救助业主疑似病人、员工拾获财物、作业预防、施工噪音等应急预案。七是交通事件应急预案。有交通事故、交通意外、车辆冲闸、车辆着火等应急预案。八是地震灾害应急预案。

迄今为止，园区内从未发生过一起安全管理重大事故。