新形势下房地产企业的财务管理问题探究

何 波

一、引言

如今，各行各业都面临着巨大的挑战，企业为更好地抓住机遇，直面挑战，就需要认识到财务管理水平的提升对企业健康发展的重要作用。尤其是对具有较高风险的房地产行业而言，其对项目开发生产地、资金、人力都具有较高的要求，且开发和销售周期较长，审核程序较为复杂，在收回资金方面需要耗费更长的时间，为此房地产企业在财务管理中应格外注重其资金使用等问题。在新形势下，财务管理是房地产企业生存以及发展最为重要的方面，其质量对房地产企业的发展有着较为直接的作用，为此面对当前新形势的发展，对房地产企业财务管理的完善有着至关重要的作用。

二、新形势下房地产企业强化财务管理的重要性

1.有助于企业资金利用效率的提升

房地产企业具有很大的特殊性，其内部资金具有密集型特点，企业经营情况好坏直接受到资金是否充足和资金使用是否合理等方面因素的影响。经营过程中，企业对流动资金需求较大，只有科学合理的规划资金使用情况，才能最大限度地提升内部资金使用效率。房地产企业需要不断加强内部资金管理工作，合理有效地调配资金使用效率，发挥出资金的优势，有效减少资金出现浪费等方面的问题，从而节约项目开发成本，减轻企业的内部债务。防止企业内部资金不能有效使用，给企业带来直接的经济损失，不断增强房地产企业综合开发实力。房地产企业还需要在改进内部财务管理的基础上优化筹资方式，不断提高房地产企业的经济收入，科学有效地控制财务管理成本，实现企业经济效益的最大化，以此在对资金进行运用中具有更高的效率。

2.有利于对企业经营行为的规范

房地产企业制定经营发展计划，需要依靠财务管理数据作为重要参考依据，企业内部财务管理数据对于企业的发展具有重要的作用，能够引导企业科学有序开展各项经济活动。房地产企业只有制定科学严谨的规范制度，才能确保内部各项工作有序进行，财务管理工作同样需要制定完善的制度，科学有效地开展财务管理工作，不断提升内部财务管理质量，避免企业内部出现财务管理风险，实现企业内部资源的最优调配。

3.有助于市场竞争力的增强

房地产企业在开发建设过程中应针对财务建立相应的监督管理机制，以此对企业的所有经营活动进行有效监督。房地产企业只有在内部进行财务管理时做到科学有效，强化控制，才能够保证顺利、有序地展开财务管理工作，从而使房地产企业在愈演愈烈的市场竞争中占据足够的竞争力，促使房地产企业向着可持续发展的方向前进。

三、新形势下房地产企业财务管理存在的问题

1.财务管理意识过于浅薄，制度不完善

房地产企业的生产经营过分注重经济效益，忽视了房地产企业实际经营特征，使其在发展过程中面临更多风险，由于房地产企业经营管理者不够重视内部财务管理工作，没有认识到财务管理工作的重要性，企业很多管理人员在财务工作意识上比较淡薄，导致企业财务管理工作不能落实到位。随着房地产企业的蓬勃发展，很多中小型房地产企业缺乏高素质职业经理人，很多企业的内部管理层没有财务管理意识，认为企业内部财务部门只负责财务管理工作即可，企业财务部门与其他部门没有太大关系，使得管理者没有将财务管理工作上升至企业战略发展的层面，导致房地产企业管理者对于财务管理重要性认识不足，这使得整个企业财务管理制度出现重大缺陷，无法准确设定企业内部财务管理工作目标。

2.资金使用存在较低效率，财务风险过高

我国在迈入21世纪的新时代，城市化发展进程不断加速，带来更多流动人口，也由此对城市住房具有更多需求，使得房地产行业迎来高速发展的机遇，房地产企业在经营过程中获取非常可观的经济利益。近些年来，人民群众对于房屋的需求量正在逐步减少，随着国家政府出台相关政策调控房地产市场，使得整个房地产行业经济收益不断减少，有很多城市供需关系失衡导致产能过剩等不良问题的出现，给房地产企业造成巨大损失，甚至有些房地产企业出现破产和资不抵债等问题。房地产企业在开发项目时对资金需求较大，这需要借助商业银行及金融机构进行贷款融资，而国家对贷款的限制政策，使企业的贷款取得存在困难。房地产企业为了获取充足的项目开发资金，被迫通过民间机构进行贷款融资，无形中增加了企业融资成本，也使得企业运营资金风险不断增大。

3.资金管理过于薄弱，预算管理机制不足

房地产企业经营发展需要科学有效的管理资金，现阶段房地产企业内部资金管理相对薄弱，缺少完善的制度规范资金的使用情况，使得企业的资金使用比较随意，企业内部资金利用率比较低，阻碍了企业投、融资工作的顺利开展。房地产企业虽然设有预算管理部门，但是却没有充分发挥出自己控制的作用，企业实行预算管理是为了全面掌握市场经济发展行情，准确预算企业开发项目所需资金量，并对企业资金使用情况进行科学合理的预测。如果房地产企业预算管理环节出现缺陷，会导致企业实际经营情况与预算编制产生偏离。房地产企业如果不能深入分析和调研市场真实情况，就会出现企业的预算执行能力的不断下降，导致房地产企业发展与预算多项指标设定出现严重不配备等方面问题，在房地产企业开发项目过程中，会增加企业内部资金使用的风险，甚至会严重阻碍房地产项目开发工作，直接影响企业内部资金管理，从而不断增加企业经营管理成本。

4.财务管理人员专业不足，综合素质较低

房地产企业的发展存在很高的风险，需要更多的专业性财务管理人员，这是其他企业所不能比拟的。然而从当前房地产企业的人员配置来看，不少房地产企业缺乏充足的专业财务人员，为此企业只有不断提升自身财务管理水平，才能促进企业持续健康发展。很多房地产企业财务管理人员需要不断提升自身专业知识和工作技能，但是企业不够重视财务管理工作，使得企业很少投入资源提升财务人员综合素质，导致企业财务管理人员缺乏创新意识，对企业日常财务管理工作缺少责任心，习惯于以往经验主义工作模式，无法有效保证财务管理工作质量。有些房地产企业没有构建完善的绩效考核制度，使得企业绩效考核指标设定不够科学合理，没有真正重视企业的个性化管理，企业财务管理人员缺少工作积极性，很难留住高素质专业人才，如果企业长期这样发展下去，会严重影响企业财务管理工作成效。

四、新形势下解决房地产企业财务管理问题的措施

1.提高财务管理意识，完善管理制度

当前，我国社会主义市场经济正处于新的发展形势，房地产企业管理者应积极转变企业管理者思想意识，明确划分内部财务管理工作职责，对各部门提出配合要求，让整个企业都对财务管理工作的重要性有所认识。房地产企业管理者应该不断提升在管理水平，转变以往的财务管理思想意识，重视企业财务管理工作，将财务管理工作上升到企业战略管理层面，为企业财务人员营造良好的工作环境。在行业迅速发展下，应不断对自身财务管理工作进行完善，严格执行内部控制，建立科学严谨的财务管理制度，规范工作流程，明确工作程序，建立完善的监督机制，注重奖罚制度，严格对企业财务报告制度进行管理，确保企业财务部门提供的会计信息真实有效。

2.提升资金使用效率，强化融资管理

房地产企业的项目开发建设，应获得金融机构的贷款支持，确保房地产项目开发能够拥有充足的建设资金。房地产项目的开发建设对资金需求较大，然而资金往往缺乏充足的自有资金，为此需进行贷款，以增加自身的项目开发建设资金。房地产企业通常有三种融资方式，第一种是直接向商业银行申请贷款；第二即以预售的方式从客户处获得定金、预付款；第三即以公司股权的出让，从银行等金融机构获得资金。银行贷款是房地产最常用的资金取得渠道，但是国家出台银行限贷政策以后，很多房地产企业已经很少能够获取银行贷款融资，更多选择预售方式获得客户的购房定金、预收款来实现资金回收，然当前该行业不断冷却，收取客户购房定金和预付款回笼资金也变得困难。当前房地产主要通过股权获得资金，虽然融资的成本不高，但是会稀释股东的一部分股份，从而减少股东收益。

3.加强资金管理，强化预算管理及控制

房地产企业的快速发展需要大量的资金支持，企业财务管理主要工作是使用和管理内部资金，房地产企业由于经营发展所具有的特点，使得企业在资金管理方面存在很大难度，房地产企业需要结合自身实际经营状况，在社会经济发展的新形势背景下，不断加强自身的资金管理力度，防止企业内部资金管理不流畅，严重影响到企业的经营发展。房地产企业需要规范内部资金使用流程，严格管控资金审批各个环节手续，重视企业内部资金管理工作，具备超高的资金使用和管理方面的思想意识，实现企业资金管理和预算管理之间有机结合。在现代房地产企业运营管理过程中，预算管理作为一种科学有效的资金管理模式，预算管理在企业经营管理中具有全面性特征，房地产企业需要结合自身经济业务特点，科学合理编制企业内部资金预算，确保企业编制的内部预算能够执行到位，采用动态管理方法实时关注企业预算执行情况，深入分析企业预算效果，科学有效地控制企业预算，充分发挥企业预算的管理作用，不仅能够确保企业房地产项目顺利开发建设，还能够确保企业具有充足的项目开发资金。

4.强化专业人才培养，提高综合素质

房地产企业在开展财务管理工作中，高素质专业人才是企业财务管理工作有效开展的重要保障，因此，企业需要重视高素质人才的培育工作。财务管理人员的综合素质对房地产企业财务管理工作具有重要影响，企业需要加大财务管理人员专业化的培养力度，投入更多的资源用于专业人才的培养，不仅需要提升财务管理人员专业知识技能，还要转变财务管理人员的思想意识，充分调动财务管理人员工作积极性。房地产企业还要不断完善绩效考核制度，制定出科学合理的绩效考核指标，为房地产企业选出更多的优秀人才，企业定期需要开展内部培训工作，提升财务管理人员的专业水平，准确掌握房地产行业发展最新动态，在遵守房地产行业规范的前提条件下，全面提升企业财务管理工作质量。房地产企业在快速发展过程中，积极留住高素质专业人才，明确划分岗位工作职责，为企业员工树立主人翁意识，充分发挥出奖罚机制的作用，激发企业员工的工作热情。