房地产土地增值税清算及其税收筹划风险研究

文/周磊磊（亳州市谯城区万达地产开发有限公司）

在房地产企业的发展经营过程中，做好税收筹划工作是保证企业整体经济效益的重要内容，是能够有效落实税收筹划工作，对房地产企业的资金使用效率和未来稳定发展有着极为重要的意义。但是房地产企业在以往进行税收筹划工作时，在面对成本分摊、项目扣除和利息扣除等方面可能会遇到很多潜在的风险，所以企业必须要在税收筹划开展的过程中综合分析此项工作可能会面临的一系列风险。文章希望能够明确房地产企业在新时代背景下应该如何科学应对税收筹划工作中存在的风险，并开展合理的增值税清算工作。

一、进行土地增值税筹划工作的意义

（一）为房地产企业缓解税收压力

在房地产企业所有的税收成本项目当中，土地增值税是最核心的一项支出内容，一般来说，企业会采取相关方式来拖延清算时间，降低增值税的税率或者增值额度，能够明显减少增值税税负，实现企业自身经济利益的进一步提升。另外，依据科学、合理的纳税筹划开展工作不仅能够提升企业的财务工作水平，还能提升企业的风险控制和应对意识，让企业认识到“依法纳税”“合理避税”的真正含义，才能为企业缓解更多的税收压力，获得经济效益[1]。

（二）为企业调整资金运营

房地产企业一般都以建筑工程建设项目为主，这些建设项目有着资金投入巨大、建设周期长的特点，所以在当前的房地产企业竞争当中，可以说资金流转率在一定程度上决定了企业的实力和发展动力。然而在增值税清算方法融入筹划工作中之后，房地产企业的财务工作人员不仅可以利用科学的计算手段安排现有资金，还能避免房地产企业在开发建设项目时对土地增值税进行集中清算的情况。另外，科学利用土地增值税清算方法，不仅能够为房地产企业提升资金运行效率，还能帮助企业依法纳税、合理避税[2]。

（三）实现对整个行业的宏观调控

近年来，我国提出了控制房价持续上涨的政策，而且每年都在对这一政策做出调整，逐渐加强对我国房地产市场的调控。房地产行业作为国家宏观调控政策中的重要对象，税收政策在房产市场中具有非常重大的价值作用。例如，房地产企业可以根据自身的资金流动现状和国家新提出的税收政策，全面分析建设项目的收益率，并以收益率来决定何时开展新的建设项目，并在建设项目中能够把企业可能面临的经济损失控制到最低。同时，调整税收政策还能优化我国的各领域和产业，体现市场资源配置的科学性与合理性。

二、房地产土地增值税的清算要点

（一）确定清算条件

一般来说，房地产企业会在销售工作开展到后期时，或者土地使用权已经转让之后、工程接近竣工结算时，就会开始土地增值税的清算工作。同时，若是房地产建设项目已经建设到八五成以上，或者在销售期间内并没有完成销售工作，也没有办理土地增值税，那么就要立刻对土地增值税进行清算。相关清算工作人员开展清算工作时，需要在成本与收入之间摘除并未转让的房产，完成清算后，若是还需要继续开展销售工作，那么则必须要遵循国家的各项政策，缴纳并清算土地增值税[3]。

（二）精确清算收入

在对房产土地增值税进行清算时候，计算精准收入是必不可少的，收入不仅包含了单一的货币收入，还包括了物的收入和其他收入。

税务单位在明确房地产收入的同时，还要保证与房地产收入相关的合同、发票、许可证等都能具备完整性和合法性。同时，在确定房产收入的各项证明时，笔者认为还需要对以下几点内容做出综合的考量。首先，确定房地产收入证明时，发票是最能直接证明的主要依据，若是销售发票并不是全额支付的销售发票，那么需要有具备法律效应的合同条款进行补充。其次，在房产销售进行预售房产之后，若是交房面积与土地增值税的清算出现了不符合的情况，那么要立刻补充或者退还房款，相关税务部门在计算房产土地增值税时，要根据实际情况做出相应的调整，若是房产销售当中有存在转让、单位职工购房等特殊情况，那么需要对房产价值做出一系列的评估，随后进行确认[4]。

（三）优化清算时机

房地产企业在进行增值税清算之前，必须要根据项目的真实情况开展筹划，同时结合企业内现有资金流转情况等因素，选择对企业最有益的清算时机，保证科学选择清算时机，把增值税的税负降到最低，以此控制企业运行中可能会出现的潜在风险。首先，对于房地产企业来说，建设项目不只是普通民用住宅，还会涉及商用楼、办公楼等，而且不同房地产企业的发展业态也会面对着多变的增值税政策情况。若是房地产企业选择把所有项目集中在一起进行增值税清算，那么在缴纳增值税时资金也必须要非常集中，企业在短时间内会出现非常大的资金流转，税收成本自然而然就会提升。另外，房地产企业在优化清算时机时，还要增强与当地税务单位的沟通与配合，针对不同项目开展科学的比对，把增值额比例较低的项目放到最前面进行清算，尽量延后清算增值比例较高的项目，保证企业不需要在短时间内承担巨量的资金流转压力，但是需要注意的是，在选择清算时间时，一定要注意法律风险防线，坚决遵循税收法的原则，不能故意拖延，否则会给企业带来毁灭性的税务风险。

（四）确定清算时的可扣除项目

在土地增值税清算过程中，必须要确定一些可以扣除的金额，才能从根本上保证清算的科学性与合法性，其中可以扣除的项目一般包括开发成本、获得土地使用权时需要支付的资金，还有与房地产转让过程中出现的相关税金。上文说到，房地产企业一般在建设工程项目时会投入较大的开发资金，所以企业在进行纳税筹划时，要对建设项目做出完整的深入分析工作。另外，房地产企业在日常的经营和项目开发过程中，还需要提前获取与配套设施建设、基础设施建设、建筑安装、工程拆迁、征地等费用的合法凭证，保证建设项目的可靠性、真实性和稳定性，并在获取凭证的同时，预留相关合同、决算书等重要资料，利用这些资料向当地的税务单位提出申请，保证税务单位在对建设项目进行审核的时候可以顺利进行，并且扣除可以扣除的一些项目[5]。

三、房地产税收筹划风险的应对策略

（一）扣除利息

我国税法针对房地产行业提出了非常明确的规定，要求把利息费用融入开发费用当中，房地产企业在扣除开发费用这部分金额时，需要从以下两个方面做出全面的考量。首先，房地产企业要对银行的贷款利率和利息做出科学运算，并在银行出示相关证明后扣除这部分费用，随后根据扣除费用中的成本、土地使用权等支出费用，并扣除其中的5%，把这5%归纳到其他费用的开发中。其次，若是房地产企业在税收筹划时没有明确利息的具体费用，那么是不能得到银行等金融机构提供的相关证明的，所以扣除利息也就无从说起了，需要先把利息金额归纳到其他费用中，随后再与开发成本和获得土地使用权的费用进行相加，再扣除其中的10%。总的来说，房地产企业在落实纳税筹划的过程中，利息的现实应用价值是非常高的，需要对建设项目中涉及的所有贷款进行单独的核实，随后对利息进行运算，同时还要提供金融机构发放的贷款证明。

（二）使用税收优惠

房地产企业在开展土地增值税筹划过程中，为了制定筹划风险应对措施，并且保障筹划结果，那么就必须要区分不同工程的类型，同时对所有的项目土地增值税进行独立核算。一般来说，对于绝大多数的房地产企业来说，建设项目的开发不仅包含普通住宅，还包括写字楼、商品房等的房产项目。因此，相关事务单位需要对房地产企业项目的不同类型对土地增值税进行科学计算，保证普通住宅的客户能够享受到最大的优惠与便利政策，这也是最为科学合理的避税方式之一。根据我国现行的税法，纳税人在销售普通住宅时，若是增值税所扣金额始终控制在20%之内，那么就可以免除增值税，若是增值税达到了20%，那么要根据不同的增值税率做出科学的计算[6]。同时，纳税人要严格控制住宅的预售价格，不仅要保障自身利益不受到侵害，还需要严格把控产品价格，保证土地的增值税始终控制20%之内，才能在规避风险的同时，合理避税。

（三）分化项目定位

近年来，我国房地产行业飞速发展并不断壮大，我国的土地增值税得到了科学的制定，在当前已经进入了全面实行阶段，表明了开发商的利润平均。同时，我国的房价每年都呈现出了快速上涨的趋势，所以在购房的过程中，始终都是价格主导市场，这也是房地产市场最为明显的特征。在这样的环境和背景下，房地产企业要尽量降低建设项目的定位，从高端园区住宅逐渐向普通中高等住宅的转型，并在项目的税收筹划过程中，科学应用免税政策的临界点，保证降低成本的投入，给企业获得更充足的流动资金。同时，房地产企业在经营过程中，需要对楼盘定价做出全方位考虑，确定当地的人均经济收入和工资情况，保证能够让购房刚需人员对项目产生更大的兴趣和购买欲望，保证企业在发展过程中获得良好的资金周转率，并加快资金回笼效率。最后，房地产企业不仅要考虑大众消费者和客户，还要对高端客户群体做出一个综合性的分析，因为在我国经济快速发展和变动的时期，我国经济呈现出了非常强烈的两极分化特点，特别是在销售过程当中，这种两极分化的导向性更加突出，所以房产企业定位项目档次时，也要重视对高端客户群体的分析。

（四）优化房产增值税的征税范围

在当前，房地产企业在开发建设项目和出售楼房时，一般都会与各大企业强强联合，一般采用的联合方式分为两种，分别是大建房模式与合作开发的模式。其中，代建房是比较好理解的，具体就是房地产企业根据客户的需求来开发建设项目，并且客户提出需求之后，需要根据实际建设情况来代付企业的开发建设费用，在应用此模式开展项目建设时，代建收入和项目的所有权全部归房地产企业所有，而且在应用该模式进行项目建设时，土地的产权并没有转让给房地产企业，所以房地产企业就不需要对此建设项目进行增值税的缴纳。合作开发法在优化房产增值税征税范围中比较常见，具体就是一方提供建设项目的建设资金，另一方提供土地资源、设备资源、人力资源等，但是在合作过程当中往往会存在很多合作方，因此在对商品房、住宅房进行出售的时候，也可以选择这一模式来为房地产企业降低土地增值税的税负，规避风险。因此，房地产企业在工作开展过程当中，要根据实际情况和开发要求，以及资金流转情况和资金实力，选择能够承担起建设项目的公司进行合作，以此来降低土地增值税，还能减少企业的税收[7]。

四、结语

总的来说，为了帮助房地产企业减轻征税负担，那么就需要对经济市场的土地增值税减轻负担情况做全面的了解，明确企业在发展、经营过程中的优势，以及压力和负担，通过降低税收来为企业减少负担，才能给房地产企业注入更多的发展动力。纵观房地产发展的经过可以明确，过高的土地增值税给房产企业带来了很大的发展负担，所以在保证我国经济良好发展的前提下，还要保证房地产企业的健康发展，帮助房地产企业降低所得税。另外，房产企业需要掌握现行的税法政策和税收规定，在清算与筹划过程中积极配合税务单位，降低税收筹划风险，提高企业的经济利润。