房地产企业财务风险及防范措施

2022-02-06余章义

上海商业 2022年4期

余章义

一、房地产企业财务风险的特点

1.全面性

现金流等资金是财务风险产生的关键因素，房地产企业的资金流动贯穿在所有日常经营活动中，因此对于房地产企业来讲，发生财务风险的概率非常大。房地产企业的经营活动较为复杂，在筹资、短期借款、长期借款方面都很容易因受资金链的掣肘而发生一定的资金风险，因此财务风险的有效控制是针对所有经济活动而产生，企业的管理人员必须要在决策之前做好可行性分析，对资金进行有效的控制与管理，进一步降低发生风险的可能性。此外有很多财务风险是由于经营不当而引发的，企业的管理层要不断加强自身的经营与管理能力，将控制风险的意识贯穿在日常经营活动当中。

2.客观性

财务风险不是资金本身产生的风险，多数的财务风险是由客观因素的影响导致，因此财务风险的控制是随着不同种因素而变化的，具有很强的客观性。企业应该根据财务风险的产生而寻找企业内部管理存在的问题，对经营以及决策进行全面性的分析，挖掘房地产企业潜在的财务风险并及时进行解决，以免在日后的经营活动中造成更严重的影响。与此同时，在进行发展目标的制定时，要时刻结合企业的实际状况，要在现有楼盘售卖情况的基础上决定是否进行投资等经济活动，以此降低企业发生资金风险的可能性。

3.可控性

财务风险产生的原因具有规律性，因此企业可以通过妥善的经营与科学的管控方式降低财务风险出现的可能。企业要在日常经营中对经济活动进行财务风险的预估与防范，对于现金流以及成本预算方面也要进行妥善的控制与管理，对招标、筹资等工作加大重视力度，尽可能对应收账款等进行及时的催收，降低发生坏账以及呆账的可能。

4.不确定性

对于房地产企业的经营来说，其财务风险具有一定的不确定性，且财务风险虽然可控但并不意味着可以完全消灭而不产生，因此这种不确定性也成了房地产企业的一种重要特征。正由于财务风险随时可能会发生变化，所以企业要在主观和客观方面加大管理力度。在主观层面上，要降低财务人员出现误差以及失误的可能性，而对于客观来讲，则要对每一个不同的经济活动进行有效的风险评估和现金流的预算，通过妥善的管理降低客观因素引起财务风险的概率。对于房地产而言，也要对房地产的位置进行分析，根据所在地城市的基础情况确定相关售卖因素，利用市场经济的供需情况降低企业资金风险出现的概率。

二、房地产企业财务风险包含的种类及产生原因

1.投资风险

房地产行业的投资风险相比较其他行业而言比较严重且普遍。其投资风险主要是源于其自身特点所导致，房地产企业从前期选址开发到后期建设及销售是非常漫长的一个过程，每一个阶段都有可能伴随着财务风险发生，很多企业不能做出科学性的财务分析，有盲目进行投资的现象出现，管理机制不够健全，没有系统的财务分析，导致企业应收账款逐渐加大，最终面临巨大的债务危机以及投资风险。此外，很多房地产企业的负债率较高，因此会造成融资方面的问题，对企业的日常经营造成阻碍。很多上市集团由于资金管理以及使用不当，只能将当期利润作为偿还负债的主要保障，这也增加了房地产企业的营运风险。

2.筹资风险

房地产开发对于资金要求很高，前期开发投入大、时间长，很难及时进行资金回笼用来持续发展。在这种情况下，房地产企业会利用筹集资金进行项目的资金投入，针对向银行贷款来讲，一旦贷款政策出现变化，对于整个房地产企业都会造成影响。政策的改变直接会影响银行放款进度，对于企业和消费者来讲都会产生不小的冲击，对产业的资金链也会产生一定影响。

3.资金回收风险

房地产企业的应收账款风险主要是销售风险和信用风险带来的。房地产作为销售行业的一种，对于市场经济的依赖非常大，市场上的供求关系会直接影响当年房地产企业的整体发展趋势，当供大于求，消费者买房需求减小，房地产销售价格就会随之下降，这对于房地产资金回流就会更加困难，而信用风险则是与应收账款偿债能力息息相关，如果购买者信用能力下降，不能及时进行还款，那么就不会对其开放贷款功能，这种情况下对于房地产销售来讲是一种销售挑战。

三、房地产企业财务风险防范措施

1.加强项目可行性研究降低财务风险

对于财务风险把控来讲，项目可行性研究显得尤其重要，对于财务风险的有效防范很有帮助，房地产投资具有金额较大、周期长、环节众多的特点，在这种前提下，很多因素都可能随时发生变化。因而房地产企业要想有效规避投资失败的可能，就一定要重视前期可行性研究分析。第一，相关企业要积极搜集大量材料，将信息在公司内部流通，进行信息互享，通过相关部门一同进行可行性分析研究，在信息收集方面，要求一定要具体，要包括相关各类信息，如当地政治经济环境、相关政策以及投资环境的分析，尤其是要对当地房地产总体状况进行深入研究，对于企业内部来讲，也要全面了解企业现行状况，包括结构、现金流、偿债能力等。除此之外，在可行性研究过程中，要对主营业务收入、在建工程费用、开发投入要进行全面的预测以及金额估算。在项目净利润以及现金流分析基础上，还要分析房地产整体前期投入和投资回报等财务指标分析，综合以上指标整体情况，对企业投资进行相应决策。房地产企业要同时进行多项目的可行性项目分析，选择最适合的进行投资，公司要组成以“专业人员为主，管理人员为辅”的专家考察团队对项目开发地进行实地考察。当公司投资开始有所收益时，相关管理人员要进行总结，对投资项目过程中的数据进行详细分析，为今后的房地产投资提供宝贵经验。以嘉成集团为例，2020 年流动比率为16.4%，相比于2019年的10.5%已经有所改善，虽然与同行业相比，仍处在落后地位，但却从侧面反映出，嘉成集团在不依赖营应收账款条件下，偿债能力有一定程度上的增强，基于同类型的企业发展情况来看，该企业存货占流动资产比例较高，所以其流动资产急需进行管理，否则不利于公司后续投资发展，容易产生财务风险。公司战略与财务战略存在依托关系，对于房地产开发来讲缺一不可，财务战略的制定要遵从企业发展战略，为企业发展进行理论基础及数据分析，综合评价项目是否能够带来更高的经济效益，这样才能够有效减少公司投资风险，共同营造一个好的投资环境。

2.拓宽筹资渠道降低财务风险

房地产投资金额是很大的一笔投入，很多企业以自身银行存款是不足以进行投资的，在这种条件下，房地产企业会短期借款或者长期借款进行筹资，最常见的方式就是银行贷款，可以在较快的时间里筹集到资金，但是银行贷款也有缺点，其对于相关信贷政策依赖性很强，当信贷政策进行调整时，贷款企业就会出现很大的财务问题，甚至面临无法偿债的财务风险，对于公司长远发展产生不利影响。面对这种现象，企业要积极拓展筹资渠道，减少单一筹资方式的采取，利用多种融资方式有效分散融资风险，例如，将银行存款与银行贷款进行整合，银行存款与基金进行整合等方式，不仅拓宽了筹资渠道，还减少了银行贷款的金额，减轻对银行的依赖性，可以很好地分散融资风险与融资压力。很多公司的股东大会在内部管理与内部控制方面很难起到关键作用，导致公司整体制度体系不够健全、基础设施不完整、业务管理不统一。同时，管理层对于相关数据分析不够重视，难以规避财务风险。所以，房地产企业若想能够及时减少风险的可能性，最大程度上为公司带来经济效益，就需要不断完善内部管理体制，加强员工业务能力，对筹资等进行严格把控，严格审查投资项目每一环节，确保项目的成功推进，在筹资过程中也要符合相关规定。

3.进行房产销售市场调查降低财务风险

在房地产投资建设之前，企业要做好资金回收风险的预估，要对开发区域进行全面大范围的调查分析，尤其是针对销售市场近几年的状况进行深入剖析，要求关注当地房产供求关系、价格走向以及销售指标的变动。以保利集团为例，在2018 年至2020 年一直在稳步增长，在2020 年达到峰值之后开始下降，主营业务利润率的下降说明其公司的主营业务房地产方面收益在逐年下降，其他营业收入在逐年升高，因此保利集团在后续几年对主营业务带来的财务风险进行了有效规避。房地产行业的投资周期较长，金额需求较大，企业在进行投资之前要全面进行可行性研究，在可行性研究报告基础上，深入进行对开发质量、同行业竞争对手的情况、未来几年发展前景进行研究，应该设立专门人员进行市场调研，以保利集团在2018 年到2019 年存货周转率略微下降后开始逐年增长为例，在当年相关政策对其进行销售产生了影响，购房者对于买房更加关注细节，库存变多导致周转下降，2019 年国家加大了城市化进程的推广，导致购房需求增加，市场消化速度加快，房地产销售行业形势也有所好转，所以企业要通过对区域市场供求关系的掌握决定开发怎样的楼盘、什么性质的决策，使决策更具有权威性以及市场效益。

在充分进行市场调研之后，对开发成本、项目时间、相关在建工程成本预算进行进一步计算，结合市场普遍均价以及实际成本进行价格制定，销售部门要相应做好销售战略计划，做好前期的推广宣传工作，加强对周围居民以及各种场所的广告宣传，做好前期营销以及广告投入，这对日后楼盘销售很有必要，可以有效增加房屋实际交易量，可以抢占前期房地产销售市场。时刻关注消费者动向，若实际效果并没有达到预期，销售部门要及时发现问题进行原因分析，适当对价格以及配套设施进行调整，规避资金回收风险，在企业日常经营活动中，财务人员也要综合考察分析，时刻进行对相关指标的数据以及指标，为公司决策做好数据基础。同时，要对已经投资的项目工作进行严格管理，对相关项目进度进行实时追踪，在工程即将结束或者年度末期制作本次投资的整体情况说明，对于政策来讲，要根据实际状况应对相关政策的改变，要时刻关注国家发展趋势，提前做好应对准备，利率低时可以扩大投资，当利率上升时，要减少投资，不要盲目跟风，使公司陷入财务危机。

针对以上问题的分析，个人认为要对整个投资过程进行强有力且全面的监督，要随时向部门索要资金情况的相关信息，对于筹集的资金用途也要进行把控，实现“专款专用”，确保资金的合理使用，发挥筹资带来的最大效益，减少不必要的财务风险，为公司长远发展奠定资金基础。财务风险主要来源于管理层面不善，为此企业要加大管理力度，合理对房地产行业进行相关决策，以此减少财务风险。