长租公寓的不确定性对房东出租决策的影响
——基于期望效用理论视角
2022-02-04刘浩然
刘 浩 然
(武汉大学 经济与管理学院，湖北 武汉 430072)
一、引言
在“房住不炒”“租售并举”的政策背景下，我国的长租公寓行业发展迅速，规模不断扩大。作为更加专业规范的房屋租赁产业，长租公寓在一定程度上满足了大中城市社会就业群体的住房需求。然而，近年来爆雷事件在国内长租公寓市场频繁发生，众多房东和租客的合法利益受到严重侵害，引起了广大人民群众的强烈关注。本文基于引入后悔因素的期望效用理论，研究长租公寓的不确定性风险如何影响房东选择出租房屋的方式，探讨房东在不确定条件下最大化自身效用的行为策略，即在什么情况下房东会将房屋委托给长租公寓机构租售，并深入分析租金收益率等相关变量对房东最终期望效用的影响。此外，本文还将根据研究所得结果，针对我国长租公寓行业现状从多角度提出对策建议。
二、理论背景
为分析理性人在不确定条件下的决策行为，Von-Neumann和Morgenstern(1947)基于若干公理化假设并运用数学工具建立了期望效用理论(Expected Utility Theory)。倘若某个可供决策者选择的方案X以概率Pi产生结果xi，其中i=1,2,…,n(即方案X可能产生的结果个数为n)，决策者可从确定的结果xi中获得的效用值为u(xi)，那么存在不确定性的方案X带来的期望效用是U(X)=P1u(x1)+P2u(x2)+…+Pnu(xn)。期望效用理论认为，在实际日常生活中，决策者会选择期望效用最大的决策方案[1]。
尽管该理论可以解释包括圣彼得堡悖论在内的一系列问题，但Allais(1953)设计的行为实验显示，决策者有可能做出与传统期望效用理论相悖的决策行为[2]。为此，Bell(1982)提出后悔理论：决策者在做出选择之后，会衡量因为自身选择而放弃的潜在收益，将其与自己最终的实际得失进行比较，当发现备择方案能够带来更高的效用时，决策者将会产生强烈的后悔情绪，这种情绪也是影响决策者行为的重要因素。
在决策者的选择集合中只存在两个选择的情况下，Bell(1982)构建了两要素效用函数u(x,y)替代原先的效用函数u(x)，具体形式如式(1)所示。其中x为决策者选择方案X获得的实际收益，y为决策者所放弃的收益(即备选方案Y带来的收益)，v(·)为单调递增的价值函数，v(x)代表最终所得收益x的效用值，v(x)-v(y)为决策者获得的效用与错过的效用之间的差值，用来衡量后悔程度，f(·)为一类特定的单调递增函数，不改变括号内变量的正负性。
u(x,y)=v(x)+f(v(x)-v(y))
(1)
根据后悔理论可知，u(x,y)关于x递增，关于y递减，与v(x)、v(x)-v(y)二者正相关。在运用u(x,y)研究决策者行为时，做法与传统的期望效用理论大致相同：假设决策者面对n种不确定情况，方案X和Y各自对应结果为xi和yi(i=1,…,n)方案X期望效用为U(X)=P1u(x1,y1)+P2u(x2,y2)+…+Pnu(xn,yn)；方案Y期望效用为U(Y)=P1u(y1,x1)+P2u(y2,x2)+…+Pnu(yn,xn)。当且仅当U(X)>U(Y)成立时，方案X被认为更受决策者偏好。
三、不确定风险下的房东出租方式选择分析
表1 不确定条件下的房东收益分布
本文假定房东为理性人，其在面对不确定性风险时将采取最大化自身利益的行为策略。作为房屋租赁市场的参与者，房东在两种不同的房屋出租方式之间进行选择：第一种方式是将房屋委托给长租公寓运营商，第二种方式是直租或者向传统的房地产中介机构寻求帮助。假设长租公寓运营商破产违约的概率为p(未违约的概率为1-p)，当房东选择第一种出租方式时，健康的长租公寓企业给予房东L1和L2两部分收益(可用货币度量)，其中L1为房东通过出租房屋获得的主要收益(租金类收入)，L2为房东从平台装修房源、配置家具中获得的收益。如果企业爆雷难以正常经营，房东无法获得L1单位收入，但保有L2单位的固定收入。当选择第二种出租方式时，不存在上述不确定性，房东获得固定收入L3，但由于租赁合约不稳定、房屋租客更换、水电维修需求等因素的存在，房东将耗费更多的时间和金钱成本。根据实际市场情况，假设L1+L2>L3，即在长租公寓企业未出现信用违约的情况下，第一种出租方式的总体收益更高。
在购房成本日益高昂、外来劳动力不断增加的大中城市，人们的住房观念不断变化，租房已经成为了一种刚需。国内长租公寓机构依靠“长收短付”的经营模式获得资金，继而大肆吸收房源，导致租客的选择面更加狭窄。在这种背景下，长租公寓房源及附带服务迎合了作为租房主力的年轻租客审美与需求，解决了传统房屋租赁市场中的信息不对称问题，相比于一般房源更加具有吸引力。这些年轻租客风险厌恶程度相对较低，对于“租金贷”等工具的接受程度较高[4]。结合从众心理、品牌效应、平台规模等其他因素，房东在决策时相信运营企业能够在长租公寓租赁市场出手其持有的住房，不考虑空置情况。
考虑到心理账户等行为经济学因素，并为了简化后续分析过程，本文假设房东个体具有风险中性的特征，将v(x)定为线性形式(即v(x)=x)，因此选择长租公寓的期望效用U1为:
U1=(1-p)[L1+L2+f(L1+L2-L3)]+p[L2+f(L2-L3)]
(2)
选择传统房屋出租方式的期望效用U2为：
U2=(1-p)[L3+f(L3-L1-L2)]+p[L3+f(L3-L2)]
(3)
当决策个体相较于直租/传统中介的出租渠道偏好长租公寓时，则有U1>U2，根据式(2)与(3)可构造式(4)，其中A=L1+L2-L3>0恒成立，B=L2-L3。
(1-p)[A+f(A)-f(-A)]+p[B+f(B)-f(-B)]>0
(4)
当式(4)成立时，房东偏好长租公寓租赁模式。式(4)不等号左侧的数值大小取决于p、A、B三个变量，这意味着房东在不确定情况下选择出租方式时，不仅会考虑长租公寓企业爆雷违约的风险(概率p)，还会考虑不同决策的收益差距(A和B)。如果式(4)不成立，那么就说明房东经过考虑，无法接受长租公寓运营商违约的可能，预期自己在这种情况下会承受较高的机会成本，产生强烈的后悔情绪。为了最大化期望效用，房东选择能够获得固定收益L3的决策方案。
由于从众心理、品牌效应、平台规模、政府扶持等原因，房东会倾向于认为长租公寓较为可靠(特别是自如、蛋壳这类规模庞大的连锁企业)，即p=0。如果p=0，不等式(4)变为A+f(A)-f(-A)>0，由A>0可得f(A)>0与f(-A)<0，因此该不等式恒成立，表明房东会选择在长租公寓平台租售房屋。
在长租公寓行业的快速扩张阶段，为了争夺房源，各家房企提供的租价比市场均价上浮20%、30%，尽可能地提高了各自的L1、L2。当L2
四、选择长租公寓情况下房东期望效用分析
当房东做出决策，选择长租公寓出租方式时，我们可以将出租房屋看作一种投资行为，上文中收益结果L1、L2可表示为如下形式：
Li=H×ri,i=1,2
(5)
式(5)中H为住房价格，r1、r2分别代表L1、L2对应的收益率。由于L1>L2，设定r1>r2。与此同时，构造随机变量r(ω)表示房东出租房屋所得收益，ω代表长租平台违约状态，该变量具有如下分布:
(6)
根据期望效用理论，个人将房屋委托给长租公寓平台出租的期望效用为：
U=u(H(r1+r2))·P(ω=0)+u(Hr2)·P(ω=1)
(7)
(8)
理性的房东在将房屋委托给平台时会追求自身期望效用的最大化，接下来我们将确定与期望效用U有关的因素(如收益率r1,r2)，探讨这些因素对U的影响作用。与上文分析相同，假设房东具有风险中性特征，其效用函数u(x)=kx(k>0)，将效用函数表达式代入到式(8)：
(9)
由式(9)可知，房东期望效用U和收益L2(收益率r2)、平台期望回报率r0正相关，和方差σ2负相关。当房东可获得的确定收益越高、长租公寓企业的预期经营状况越稳定，房东就能从选择长租公寓的决策中获得更高的期望效用，表明在面对长租公寓行业中的众多运营商时，房东更愿意将自己的房屋委托给那些规模体量大、装修投入高的连锁式知名房企。
五、研究结论
首先，本文基于考虑后悔因素的期望效用函数，探讨房东在长租公寓企业不确定风险下的决策行为。研究发现：房东在决定如何出租房屋时，不仅会考虑长租公寓的违约风险，还会为了规避后悔情绪而比较自己通过不同出租方式所得回报之间的差异。当长租公寓运营商具有更低的违约概率，并能够给予房东更高的利润回报时，长租公寓这一选择给房东带来的期望效用会获得显著提升。
其次，“长收短付”模式下的长租公寓企业会为了抢夺房源实现快速扩张，争相提高给予房东的回报(本文中的L1、L2)，再加上从众心理、信息不对称、外部舆论等因素，房东群体很容易高估长租公寓企业的利润水平(r0)及抗风险能力(1-p)，认为自如、蛋壳等高知名度企业“大而不能倒”，因而无视风险，做出错误的决策，其过度追求高利润的行为成为“庞氏骗局”的重要一环。
在选择长租公寓企业时，房东会考察各房企的盈利能力、运营水平等方面的表现，企业的期望收益越高越稳定，房东能够获得的利润越多，该企业的期望效用也就越大。理性的房东会表现出对收益与风险的权衡，对高租金持审慎态度，追求使其效用最大化的最优租金收益率。
六、研究启示
长租公寓虽然实现了统一的租房流程，减少了房屋租赁市场的摩擦和资源的无效率浪费，但其高负债、高风险的经营模式暗藏危机，因此基于上述分析为社会各方提出参考建议。
(一)政府层面
一是设立严格的市场准入准出门槛，提高运营商资质要求，排除不确定风险较高的房地产企业，确保长租公寓市场环境的稳定[5]。二是规范长租公寓企业运营模式，对住房租赁资金、押金进行监管，限制“租金贷”等金融化工具，降低长租公寓企业杠杆水平[6]。三是明确划分不同监管部门的职能范围，防止出现监管空白、监管重叠等情况，切实提升我国监管体系的运转效率。四是提高长租公寓行业信息透明度，要求运营商落实信息披露工作，引导房东、租客等群体理性预期市场行情，不盲目乐观，不盲目逐利，提升风险防范意识。五是推进建设合理有效的市场机制，激励房东多途径出租房屋(例如鼓励房东进行个人出租，给予免除收入所得税的优惠)，推动市场供需的良性化转变。六是根据我国长租公寓行业实际情况，构建刚性法律制度维护人民群众的合法权益，增强人民群众的幸福感[7]。更为重要的是，必须坚持贯彻对房地产市场的管理调控，推进廉租房、公租房建设，从根本上缓解人民群众的住房压力。
(二)企业层面
一是清醒认识到随着城镇化进程的推进，在“租售并举”的政策背景下，长租公寓行业依然具备较大的发展空间，要将当下重心放在专业能力提升上，向欧美、日本等地区成熟的长租公寓行业学习优秀经验。二是拓宽融资渠道，与银行等金融机构保持良性合作关系，通过高效多元的融资手段降低金融风险[8]。三是避免盲目扩张，要将公寓房源集中在城市核心区域，降低空置率，缓解资金链压力，实现有质量的规模化扩展，进一步提升企业的资源配置效率。四是长租公寓企业可将原先主动承担的高成本房源装修改造工作调整为基于客户需求的收费优化服务，降低自己所承担的房源成本[9]。五是认真研判客户群体需求，有针对性地提供符合租客需求的高质量产品与服务，吸引更多租客入住，为自己树立良好口碑[10]。
(三)房东及租客层面
一是谨慎选择长租公寓企业，检查是否具备营业执照、是否在房产部门登记备案、是否被列入违法失信名单，经过多方了解之后，和市场口碑良好、客户满意度高的企业进行联系。二是在和目标企业接触时，不能盲目追求利益，被其提供的优惠措施诱惑，而是要将企业报价和周边同地段市场平均租金价格进行比较，时刻保持理智，慎重抉择。三是在与长租公寓企业签订合同时，要认真审查内容，保证自身合法利益不受侵害：房东需要确认长租公寓企业遵守当地政策规定；租客应将租金支付周期长短限定于三个月内，避免一次性支付一年以上的高额租金。四是当遭遇“爆雷”事件时，要采取合理策略坚决维护自身权益：保存好房屋托管合同、租赁合同、租金凭证等文件材料；注意收集和长租公寓负责人的聊天记录、通话录音；在运营商“爆雷”后及时报警，积极配合公安机关调查，必要时诉诸法律程序。
