精装修住宅投诉热点问题解析

武 鹏（ 上海建科检验有限公司，上海 201108 ）

1 精装修住宅的特点

（1）精装修住宅是市场的特定需求；装修与住宅组合成一体，称为精装修住宅，可以适当的降低购房人单独购房后再进行装修的经济压力；精装修住宅具有一定的规模优势，装修材料及施工又装饰装修公司或者开发商统一来调配，可以适当减少材料浪费和人员工时浪费等问题。

（2）选择精装修住宅省时省力。购买成品精装修房的话，业主就可以马上住进去，对投资出租或者自住都是非常方便省时的事；如果购买毛坯房，从房屋交付以后就要考虑该如何装修，等业主住进去的时候往往都要花上 1～2 a 的时间；况且，房屋装修需要花很多精力，从奔走建材市场到为了一点小事和装修工人争辩，还要就房子的装修问题向老板提出一些休假要求。因此，现在越来越多的人由于工作繁忙、怕麻烦等原因，不愿自己装修，所以就选择精装房，把省下的时间和精力投入生活和工作中去。

（3）精装修住宅可规避一定的安全隐患，整体性能较好。有些人买到房后，会根据自己的喜好来装修新房，会对一些墙体或者梁柱等结构加以改造或者掏墙、挖洞等，可能会破坏建筑原有的一些结构，改造的后的房屋会存在一定的安全隐患，还可能会造成比较严重的后果。对于伴随房屋建设全过程的开发商来说，他们对房屋进行精装修，就会依据房型结构进行合理安排，会匹配出更加科学的房屋精装修设计资料，对屋面的每个功能区域及空间都尽可能的利用起来，达到安全、美观、适用的效果。同时精装房在前期的设计方面，装修公司或者开发商都会全面考虑到各个家用电器的安装问题，电器设备的安装规划，均会拿出合理的设计图进行施工，所以整体性会比自己装修的要好。

2 投诉热点及防治措施

2.1 装修质量的投诉热点

一般而言，业主对最后的装饰装修效果会抱有很大的期待，如果收房后感觉到实际装修质量与期待效果有较大的差异，心里会产生很大的落差，也会耐心的寻找各种问题来质疑装修质量。从某网站 2020 年受理的部分投诉案例中可以看出，精装房仍存在着不少的质量问题，其中业主比较关心的工程质量和用材方面，投诉量是居高不下。部分装修质量投诉统计如 表 1 所示。

表1 2020 年的部分装修质量投诉统计表

2.2 质量问题的防治措施

2.2.1卫生间和阳台的防渗漏处理

卫生间和阳台地面坡度需要按照设计要求进行施工，并根据地漏方向适当的进行斜坡安装，坡度应根据设计要求控制在 0.5% 左右。卫生间墙体需要按照图纸要求分淋浴间、盆浴和一般性部位进行防水涂料(聚氨酯)的涂刷。采用添加微膨胀剂的标号为 C 25 的细石混凝土填充，封堵穿楼板的管道，管道旁 200 mm 的范围，应沿管边向外侧作适当的斜坡处理。

地漏周边的一定范围内须做防水处理。对卫生间和阳台地面施工前进行盛水测试，合格后进行下道工序。防水施工必须按照设计要求，对各个面进行涂抹。卫生间和阳台施工完毕后需做闭水测试。

2.2.2 隐蔽工程防渗漏处理

为了保证项目能够满足使用功能的基本要求，必须做到无渗漏。地下室、外墙、门窗、厨房、卫生间、屋面、阳台等，这些都是房屋建筑容易发生渗漏的部位，要在施工的全过程对其进行把控。发生渗漏的原因各有不同，根据部位分渗漏的原因，根据"预防为主，排水结合"原则，对渗水进行有效防治。根据现场条件，施工时选择适合的防水材料，按技术交底施工，文明规范，还要做好成品保护等工作。

2.2.3 墙面开裂、脱落和地板相关问题的解决措施

（1）墙面开裂、脱落。

墙面开裂和脱落，一般是因为墙体内部的一些化学反应和物理化学反应引起的。墙体工程中会使用到一定量的硅酸盐水泥，水泥中的硅酸盐会发生水化反应生成盐碱析出的现象，如式（1）所示。从而会导致内墙腻子剥落起皮、长毛的现象。

这种现象的处理方法，先找到渗水处，进行封堵；然后清理基层，把腻子铲了，使用防水腻子重新打底刷涂料。最后用一些防碱材料进行处理，现在较长用的防减材料有：A、B 组分的防碱材料、草酸等。做好防碱处理后，再用防水腻子处理 2～3 遍，打磨平整后进行下一阶段工序处理。

（2）地板的防潮处理。

地板的选购是重要的一个步骤。选择时注意无虫眼、霉斑、疤痕等，含水率应控制在当地木料年平均含水量±3%范围内；正规渠道销售的木地板，基本上都是经过高压干燥、定型和喷漆等过程处理，这样木材本身所带来的各种影响，基本上可以被忽略不计。

需要铺设的地板尽量要提前到达。在铺设地板前，让它在自然的通风地点放置一段时间，以保证通风的足够强度。如果是在雨天，需要更加注意通风透气情况，良好的通风透气效果，可以消除阴雨天气对木地板造成的部分影响，从而可以更好的控制可能产生的变形、起鼓和离缝等问题。

2.2.4涂饰工程相关问题解决措施

涂抹的腻子干燥后有裂纹现象。导致该问题产生的原因可能有：①腻子中材料配比不协调，胶类比例过低，导致腻子粘性小。②单次涂刷腻子太多过厚或不均匀。③基层处理不到位，没有清理干净，存在杂物，使得腻子不能紧密贴合。防止以上三种现象产生的措施为：①调腻子的时候，确保稠度适中，胶液可以适当多加一点。②刮腻子时要均匀，每层不能太厚。③清理干净基层，不平整的位置可以适当涂一层粘结液。

2.2.5 橱柜工程关问题解决措施

油漆起泡，造成的原因有多种 ，主要有：①基材处理不到位，材料本身产生一定量的挥发物，导致油漆表面起泡。②底漆或腻子没有干燥。③底层涂料未干就进行面层涂饰。预防措施有：①基材应干燥至合适的含水率，去除木材中可能产生挥发物的一些物质。②在底漆或腻子充分干燥后，再进行面层涂饰。

在潮湿环境中橱柜表面容易出现发霉变色现象。预防措施有：①可以使用防潮纸吸收潮气。②勤开窗通风，清理霉点。③可用杀菌剂，按照说明书的明示方法，处理发霉的部位，然后清洗表面，最后重新上漆。

2.2.6 室内环境污染控制

室内物理化学环境污染的成因种类很多，总体上大致可以划分为三大类：第一大类污染是室内物理环境污染，包括静电微波、磁场、放射物和空气噪声等。第二大类：室内化学物质污染，主要成分有：氡、甲醛、氨、苯、甲苯、二甲苯和 TVOC（挥发性有机化合物）等。第三大类：室内微生物污染，包括各种病毒，细菌和各种霉菌等。

在装修过程中，消费者关注的主要是第二大类室内化学物质污染，GB 50325《民用建筑工程室内环境污染控制标准》明确了各项数据的控制情况。要控制这类室内环境污染，必须从起点抓牢。室内环境化学污染主要由装饰装修材料和家具造成，因此，只有选择绿色环保材料和绿色环保家具，才能避免一些室内化学物质污染。在装修设计过程中，应充分考虑自然通风来改善室内环境。另外，对于进场验收施工材料时，需要严格把关。

2.2.7 成品保护措施

施工单位一定要及时结合实际装修工程的进展需要，合理正确的安排装修施工的时间顺序，统筹各项重要工序的组织配合和保证施工工作进展。做有序、合理地施工规划，避免相互影响，防止装饰装修工序的成品或者半成品受到直接影响或严重损害。根据不同工序工程的不同特点，可添加一些简单的辅材对成品和半成品进行一定的保护，如：包裹、覆盖、封闭等。

3 结 语

通过阐述和分析上述精装房的特点、投诉热点和防治措施，可以看到在精装修作业的过程中，如果每一环节都能有较好的控制，到最终交付时，将会给业主一个非常满意的、安全舒适的、绿色环保的新住宅，同时也能得到业主的认可。消费者也可参与到过程质量控制当中，按上述常见问题逐一排查，尽可能规避质量隐患。时代在发展，经济在腾飞，人们的生活水平也随之提高，需求同样在增加，对精装修住宅的需要也在不断增加，因此，方便、高质量的精装修住宅，将越来越受购房人士的关注和喜爱。