新形势下房地产财务管理现状及对策

文/张英武（山西建投城市运营集团有限公司）

房地产行业的发展速度加快，但完善的管理制度和体系相对缺失，再加上法律法规的不健全，对房地产业的管理和控制存在诸多问题，在运营上存在较多问题，严重阻碍了产业的可持续发展。

财务管理作为房地产业的关键环节，面对房地产当前发展形势，存在的问题逐渐凸显出来。为推动房地产行业的稳步前行，需加大研究力度，针对财务管理现状制定科学的改善措施。

一、加强房地产财务管理的意义

（一）保障资金的可靠运转，避免资金短缺

房地产企业在项目运营中需要较多的资金扶持，且随着项目规模的增加，投入资金数量也在增多，房地产业需要确保流动资金的充足性，以保障项目的有效落实。另外，房地产项目落实中资金投入和回流存在着交叉现象，这要求管理人员要对每笔资金的支出和回收情况予以掌握，确保两者的均衡性，从而推动项目的顺利进行（如图1）。财务管理工作能够改善房地产企业资金回流效率，加大实时监控和跟踪力度，明确每笔资金的使用情况。

（二）加大动态化管理力度

房地产财务管理工作的有效落实，不仅是负责资金的有效管控，还可透过资金了解项目运行情况，加强动态化的监督和把控，避免风险产生，推动房地产企业的良好发展。

同时，加强财务管理，还能为房地产业的长远稳定发展提供助力，完善内部财务把控，保证每个环节资金支出的合理性。或者还可凭借动态化管理平台的构建，提高财务数据收集、核算等工作的效率，准确计算现有流动资金情况，为后续工作开展提供支持。

（三）成本管控

房地产企业在经营发展中，将重点放在项目开发和建设过程中，对资金成本管控的重视度不够，导致房地产项目在落实中存在诸多问题，加剧了资金短缺现象。而财务管理工作能够有效落实成本管理和控制，结合项目特点开展预结算管理工作，把关过程资金成本，在维护房地产质量的同时，提高经济效益，推动企业的稳步运营。

二、房地产财务管理工作中的关键环节

（一）资金把控

房地产项目需要大量的资金支持，且资金贯穿在项目的各个阶段内，对项目开展有着直接影响。如果不能做好资金把控，很容易在建设过程中因为资金断裂，导致项目无法顺利进行，轻则消耗更多资金成本，重则可能会为企业带来经济危机。所以在房地产财务管理中，首要工作就是加强资金把控，实现科学利用。为此，一方面在项目投资上，要先对土地收购情况及所需资金加以了解和计算，考虑到项目收益及支出资金间的比例关系，确定项目是否有进行的必要，避免资金的过度消耗。另一方面，在房地产销售中应对资金回笼予以严格把关，以此强化资金回收效果，确保企业的经济效益。此外，在销售环节，企业还需要获取相关凭证，降低监管额度，保障资金使用的合理性。

（二）税务规划和管理

税务规划和管理贯穿在房地产行业运行的整个环节，从初期土地购买环节开始，到最终的清算工作都需要考虑到税费，要给出合理的管理方案，确保税费支出的合理性，避免不必要损失的形成。由于房地产行业涉及内容多，板块范围广，资金投入相对较大，在其间产生的税费也存在多样化的特征，如土地购置税、土地使用税、增值税、附加税、所得税等，这些税费因为要求不同、政策不同，缴纳时间及费用明细也各不相同，故而要求管理人员展开科学规划，保障税费支出合理性。

另外，在税务规划和管理中，财务管理人员应对国家现有政策及存在的变动情况予以详细了解，完善税务规划内容，确保每笔支出的科学性。合理运用国家相关的扶持政策减轻企业税收压力，合理避税，使企业的综合税负得到有效控制，进而增加房地产项目的收益，使房地产行业在高效的税务筹划中实现利益最大化。

（三）财务计划编制与风险管控

房地产项目的复杂性强、建设周期长，存在的风险隐患较多，这会对财务管理带来较大阻碍。为此，在财务管理工作落实中，要加大对财务计划及风险管控的重视力度，开展科学分析，给出有效的措施和方案，提高财务管理水平（如图2）。

首先，企业在土地购买中要先给出可行性报告，根据市场调研、政策法规、融资要求等内容进行科学评价，保障项目的可行性。同时，对市场发展及自身条件展开分析，完善可行性报告内容，加强内容的合理性。基于此，为使企业对未知的风险有提前的准备，企业内部的财务人员应该制定各类预算计划，如月度、季度、半年度、年度的预算等。完善负债表、利润表、现金流量表等多项内容，提高预算编制的准确性，对实际成本展开科学管理。

其次，树立风险管控意识，加大风险管控重视力度，注重风险预警，完善应急预案，以规避财务风险带来的各项问题。财务风险把控能够将资金成本控制在可以接受的范围之内，使房地产行业在项目开发上能够顺利地开展。同时，财务计划和风险的管控也是实现企业长远发展目标的前提保障。

三、新形势下房地产财务管理中存在的问题

（一）财务管理体系不健全

房地产财务管理因为管理体系的不健全，使得管理的有效性大打折扣，资金过多支出的情况频繁出现。房地产财务管理体系不健全，还会使工作落实缺少科学指导，员工行为得不到规范和调整，实际工作无法统一开展，进而影响了财务管理工作的有序性，甚至有时还会造成财务管理工作的混乱，降低房地产企业的财务管理水平，财务管理作用难以发挥出来。

近几年，随着社会经济的发展，房地产业也得到进步，相应的市场竞争趋势也越来越激烈，房地产企业若想在激烈竞争中占有一席之地，就需要不断扩大自身规模，巩固综合实力。但房地产规模的扩大也就预示着需要更多的资金支持，如果存在管理不当的情况，则会直接影响到资金的使用，进而增加问题出现的风险。不少企业基本会采取借贷这一方式来解决自身存在的资金短缺问题。但是借贷这种方式虽然能够解决企业的燃眉之急，但也会增加企业财务管理的风险，更加大了房地产企业经营运行的压力。

（二）运营机制缺乏系统性和可靠性

新形势为房地产企业发展提供了新的机遇，提高了房地产企业的经济效益和实力。但在新形势下，房地产财务管理却未得到有效改革和优化，存在问题仍未得到合理解决，这致使房地产发展存在较大的阻碍和制约，其中最为明显的就是财务管理运营机制的缺失。该制度系统性和可靠性不强，财务管理工作不完善，资金支出和回收存在不对等现象，最终阻碍了房地产企业的发展。

在房地产财务管理中，因为自身复杂性较强，在财务管理运营机制规划上，缺少有效的调节和处理，部门间的沟通协作效率低，财务管理系统性不强，影响了整体管理效果。另外，在不少房地产企业中，预算标准缺乏统一性，在这种情况下，财务预算体系难以得到有效的应用，这使得企业财务数据信息的真实性得不到良好的保障，不仅会降低房地产企业的财务管理水平，还会对整个企业的经营发展造成不良影响，抑制企业自身的长远发展。

（三）财务管理人员专业能力不高

因受到资金流动性、现场复杂性等因素的影响，为提高房地产财务管理水平，需要不断改善财务管理人员的专业素养，深化财务管理人员的技能，扩展其知识体系，培养良好的职业道德和品质，从而加强财务风险管控能力，规避财务管理问题，保证资金使用的科学性。但在实际工作中，因为相关人员对财务管理的重视度不够，财务管理人员在招募上并未对专业技能提出较高的要求，并且入职后也未开展专项培训和教育，最终导致财务管理人员的能力参差不齐，在工作落实上存在较多问题。

即使有企业加大对财务管理人才的重视力度，但因为实际工作中过于考虑任务完成情况，忽略经济指标的达成，所以也导致管理工作落实不到位，存在模糊、放水等情况，财务管理水平低。

再者，当前房地产企业中的财务管理人员在面对突发性的财务管理问题时，难以及时做出准确有效的应对措施，这也会影响财务管理工作的正常运行。

四、新形势下房地产财务管理优化的有效策略

（一）建立健全的财务管理体系

财务管理工作能够为企业发展决策提供可靠的信息支持，这也是财务管理工作中较为重要的一项功能。所以加大对财务管理的重视度，建立健全的管理体系尤为重要。针对目前房地产财务管理中存在的管理体系不健全问题，相关人员需结合企业情况、市场发展及现有资料数据进行考量，转变管理理念，开展创新优化工作，将传统的粗放式管理逐渐向精细化管理方向转变，以此强化财务管理整体效果，实现对企业资金费用的科学管理和控制（如图3）。同时，还需完善成本管理制度，并将其落实到各个工作环节中来，做到科学细致的管理和把控，强化管理效果，准确了解资金支出和回收情况，做到科学调整。另外，房地产企业还需加大对现代化财务管理理念的宣传力度，将财务管理的核算以及控制职能有效地发挥出来，并根据财务管理体制的具体情况，学习先进的财务管理理念，以此完善企业的财务管理体制。

图3 建立健全的财务管理体系

（二）加强运行机制的系统性

财务管理运行机制系统性的提升对于管理工作的落实、房地产企业的长久稳定发展有着重要意义。在财务运营管理体制系统化的建设和完善过程中，要根据实际开展综合分析和考量，采取科学有效的措施，达成系统性目标，发挥财务管理的作用，进而为房地产企业运营发展创造良好条件。另外，在财务管理工作中，还要落实全面预算管理，编制完善的预算方案，对每个阶段所需资金费用予以详细标注，做到科学管控和分析，减少风险生成，从而为房地产企业积累更多的资金收益，巩固总体竞争实力。

预算管理制度得到完善后，应保障其落实有效性，更好地发挥制度的作用与优势。促进部门间沟通协作，推动各环节工作的有序开展，提高工作连续性、准确性。除此之外，还应明确预算管理目标，结合战略要求及实际情况，开展科学分析，做到及时调整，为房地产企业发展奠定基础。管理人员还要参照企业财务的实际情况，对财务预算管理计划予以科学制定，并对企业内部的相关资源实行有效整合与配置，以此增加相关资源的利用率。与此同时，不断完善财务预算管理机构，对财务管理人员的责任和义务予以明确，在问题出现后能够快速找到负责人加以解决，避免同类情况的再次发生。

（三）强化财务管理人员的专业能力和素质

房地产财务管理工作的开展需要专业人才的支撑方能实现，所以在实际工作中，要加大对财务管理人员的重视力度，做好人才招募和培训工作，不断强化财务管理人员的能力与素质，严格按照制度体系要求落实各项工作，加强管理的有效性，降低风险系数。在财务管理团队构建中，还应以多种方式对人员的专业技能加以考量，提高团队的整体水平，加强管理工作的专业性。房地产企业可以对自身的招聘机制予以完善，适当提高招聘门槛，也可以设置专业的考核内容，借此检测应聘人才的专业能力，确保能够招到更多真才实学的人才。

另外，在财务管理人员培训过程中，需转变人员的思想意识，树立正确的价值理念，正确看待财务管理培训活动，积极参与其中，扩展自身知识体系，加深技能掌握，锻炼突发应急反应能力，以此推动房地产项目的有序开展，加强房地产企业的竞争实力。此外，在财务管理人员培训中，还应该加大风险意识培训力度，注重计算机、信息技术操作能力的培养，全方位提升管理人员的能力与素质，加强管理的有效性。

五、结束语

总之，房地产财务管理现阶段还存在较多问题和风险隐患，阻碍着房地产企业的前行，抑制了房地产业的进步。为此，房地产企业及人员需要转变思想认知，加大对财务管理的重视力度，合理规划管理内容及相关制度体系，有效规范员工的工作行为，并针对存在的问题和风险隐患，加快识别和处理进程，保障资金支出的合理性、科学性，在保障房地产项目质量的同时，控制资金的不正常使用，以此提高企业的经济效益，促进企业的良好运营。