业主委员会相关法律问题探析

长春理工大学 蒋函

一、业主委员会在实务中的困境

随着我国城市规划的完善、社会治理理念的兴起，业主自治已经成为一种必然的趋势。然而随之产生的矛盾和问题也是与日俱增，在中国裁判文书网上以“业主委员会”为关键词搜索可以发现，业主委员会在实务中存在的困境还是很多的：业主委员会“名存实亡”，成为少数人掌握在手中谋取私利的工具；业主的知情权受到侵犯；业主委员会受基层行政部门干预过多等等。

（一）业主委员会“名不符实”

我国法律虽然赋予了业主通过业主委员会行使业主自治的权利，但现实是业主大会有名无实。一方面是业主自己对于权利行使地懈怠：在选举业主委员会时，人们往往出于“多一事不如少一事”“事不关己、高高挂起”“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”等心理或者是对业主委员会运营费、管理费等费用的望而却步；另一方面则是一些别有用心的人利用职权和关系暗箱操作将业主委员会变成了自己的牟利工具，如在小区利用自己业主委员会委员的身份私下接触一些小区维护的施工方或者是与社区外的组织或者其他人联合侵犯本社区的利益。业主的消极不作为和业主委员会的滥作为导致了业主委员会在实际运作中变成了一个名义上是维护全体业主共同利益的自治性组织，而实则是处处侵害业主利益的冗余机构。与此同时带来的不利后果就是业主在发现业主委员会的决议或决定等不利行为时，要么忍气吞声、自食苦果；要么向法院起诉，坚决地请求撤销业主委员会对自己不利的决定决议，然而就算业主获得了法院的支持，但损失的财产却是实实在在地失去了，最后得到的也不过是一个两败俱伤的结果。

（二）业主委员会受行政干预过多

业主委员会是业主行使建筑物区分所有权中的共有权的必要途径之一，但实践中业主通过业主委员会行使自己的共有权却存在着诸多的障碍，其中重要的一个原因就是业主委员会的权利设置虚无。根据《民法典》对业主委员会的规定，地方人民政府的街道办事处和基层群众性自治组织居民委员会可以指导、协助业主设立选举业主委员会，那么这个指导的界限在哪？是全程指导还是从旁协助，只负责大方向的引导？

行政权力过大或者说占据强势的主导地位一直是我国法治建设面临的严峻问题，法律规定的“指导”在实践操作中往往就变成了实质性的“管辖”。行政权力的强势干预像一把双刃剑，一方面强势的公权力入驻业主委员会可以有效地维持业主委员会的运行，切实地维护业主的各项权利；但另一方面公权力介入的过多就使得业主委员会这一业主自治的民间性组织实际上变成了基层政府部门的“小区办事处”，变成了街道办事处和居民委员会的下级，而这与立法赋予业主委员会的自治理念相悖。

二、《民法典》仍未解决的问题

业主委员会在业主、物业、基层政府的“夹缝中生存”是当前的一个普遍社会现象。在业主看来，业主委员会是政府和物业的“狗腿子”；在物业看来，业主委员会又是要求不断、颐指气使的甲方；而在政府看来，业主委员会又是一个尸位素餐，没有存在意义的多余组织。而业主委员会之所以会面临这样的窘境，归根结底，就是法律规定的过于笼统，甚至是根本没有规定。

（一）业主委员会的法律地位未明确

在我国业主自治发展的十几年里，对于业主委员会的法律地位问题，法律法规一直没有一个明确的态度。最新出台的《民法典》对于业主大会和业主委员的态度仍然只是“可以设立”，在这种模糊的法律规定下，一些地方执行机构对于业主大会的态度就变得微妙了，因为在“可以”这种有选择的框架下，他们会想当然地默认为可以不设立业主大会和业主委员会。对于业主委员会的态度，任晨光律师在专门针对“业主的建筑物区分所有权”与“物业服务合同”部分内容的研讨会上提出“业主大会设不设，业主可以直接选择，要不要成为一个法人团体组织，业主可以选择，但是业主委员会必须有。”业主委员会是代表业主行使管理权力的重要组织，其是否具有民事能力、能否代表业主与物业谈判签订物业服务合同这些实务中现实存在的问题都需要其有一个明确的法律地位。因此，不论是赋予其独立的民事主体资格还是承认其是法人组织，《民法典》对于业主委员会的法律地位都应该有一个十分鲜明的态度，以便于实务中司法在审理有关业主委员会的主体资格时能够统一标准，而不再有“同案不同判”的现象出现。

（二）业主委员会决议方式存在缺陷

《民法典》对于业主委员会成立的具体条件和程序等问题并未详细说明，只是作了一个引证条款将具体的问题交给了未来的单行法规来解决，而对于业主共同决议事项的表决要求虽然有一些变动，将“使用”和“筹集”维修资金的概念分开，并增加了“改变或利用共有部分”的规定，但决议方式还是“三分之二”“四分之三”的占比，归根结底这还是“少数服从多数”的理念，这样的方式对大多数人是公平合理的，也是比较科学的方式。但这种单一的决议方式在一些特定的必须要牺牲少数业主的利益的情况下，对那些必须要放弃或牺牲自己的合法权利的业主来说也是不公平的，法律从来不倡导“舍我其谁”的大无畏精神，“法律面前人人平等”的原则不仅要贯彻到生命权和人权等基本权利的保障中，也要体现在财产权的保护中，况且强行的“牺牲精神”也不是立法的本意。

（三）业主委员会民事责任的立法缺失

实务中常常有在当事人一方是业主委员会时，对方会以其主体不适格，不能独立承担责任等为理由提出抗辩，并且最终因为法院的认识差异而导致业主委员会败诉的案例。本次《民法典》在业主委员会的内容上规定的不多，在其民事责任上更是着墨甚少。民事责任的承担依赖于民事主体的法律地位，尽管现在关于业主委员会的法律地位理论界和实务界还都莫衷一是，但对于业主委员会的独立承担责任能力还是应该予以肯定的。试想，当业主委员会作为甲方代表与物业或者是小区规划施工承包方等乙方“对簿公堂”时，其代表的是全体业主的利益，若败诉，风险自是由全体业主承担，但若仅是因为业主委员会自身的原因败诉，即在业主委员会有过失的情况下，那么全体业主还要集体“买单”吗？业主委员会毕竟是一个组织，是有运营风险的，而不是纯工具，业主委员会的所有过失都由全体业主承担责任显然不尽公平。况且，若业主委员会不能严格履行职责或者是委员为了给自己或自己的亲友谋利而以业主委员会的名义滥用职权、徇私舞弊，比如私下以全体业主名义低价出租出售停车位、经营性门市房等，一旦出现这些问题，那么这个法律责任的界限又在哪里？若事事皆由全体业主以个人名义承担责任，显然这时候的业主委员会就成了一些人规避风险、逃避责任的工具，那么一旦业主的财产利益遭受了不可弥补的损失，业主除了行使一个撤销权请求法院撤销该不利行为外，也得不到什么实质性的补偿和赔偿，这样的责任风险让业主承担不是科学立法的目的。

三、对于明确业主委员会的法律地位的建议

针对上述提出的当前业主委员会在实务中的法律困境，笔者认为，《民法典》毕竟是我国第一部民法典，一些规定虽然不是尽善尽美的，但我国的法治建设也不仅仅是一部《民法典》能够完全阐明的，对于业主委员会的法律地位、主体资格等问题还可以在经过一段时间的实践积累出经验教训，总结出一套最适合我国国情和法治发展的方案，而将这些内容规范化并在全国推广，就有赖于将来再颁布一些单行法规或者出台相关的司法解释来解决了，并且学术讨论和实务审判也是两个层面，在实践中还有审判指导等法院内部文件来规范审判工作的进行。

（一）出台司法解释将业主委员会的法律地位明确化

仅仅这一部厚厚的法典远远不能满足司法实务的需要，通过出台相应的司法解释对法条给予一个官方统一的解读是十分必要且是必须这样操作的。通过出台司法解释将业主委员会的法律地位明确，赋予其一定程度上的民事主体资格，是大势所趋。因为业主委员会要处理一些日常事务，其不可能事事都经过全体业主的表决，这样不仅浪费时间、浪费资源，而且业主委员会也就失去了存在的意义。况且业主不是固定不变的，业主总是在流动的，因此赋予业主委员会以独立的意志，使得该常设组织能够独立的代表全体业主处理日常事务，独立承担一些民事责任是非常高效且便利的做法。

（二）最高法发布指导性案例指导实务审判

我国虽然不是判例法国家，但近些年指导性案例对于案子的审判意义不言而喻，最高人民法院发布的指导性案例都是非常典型且有现实意义的案例，是在全国都具有普适性意义的。法律相比于现实永远是滞后的，不论现在的法律有多么的完美，在将来适用于案例中时都会出现一些问题，因此在经过一段时间的审判总结后，最高人民法院可以继续发布一些比较典型的指导性案例，通过法院的审判活动来规范业主委员会的行为，并且明确业主委员会的权利界限和法律责任等。