中国的房地产究竟值多少钱？

上海大学 姚玥

一、前言

不管是个人居住、还是企业生产经营，亦或是教育政务办公，都离不开房产的使用。经济的蓬勃发展，势必带来房地产市值的水涨船高。那中国的房地产总市值究竟有多大呢？400万亿？500万亿？众说纷纭，但能拥有完整思路，形成闭环的测算却很少。由此，本文将根据官方数据，通过客观估计，全面测算中国房地产总市值[1]。需要说明的是，本文测算的房地产包括住宅房地产、泛商业房地产（商铺超市、写字楼）、泛工业房地产（物流仓储地产、工业厂房地产）、教育政务房地产。除此以外，还会将房地产总市值与GDP总量、股市市值、债券市场市值等进行比较分析，以便更为直观深入地了解中国房地产总市值[2]。

二、测算思路

（一）住宅房地产市值

依托现有人均城镇居住面积、城镇人口数量的数据，我们可大致估算出城镇住宅现有的存量面积。用法拍房的均价除以二手房的平均户型面积，便可得出住宅用房每平米的均价。因此，住宅房地产总市值=城镇住宅存量面积×每㎡均价

（二）泛商业房地产市值

1.写字楼总市值

目前中国写字楼销售面积、销售额数据更新至2019年，根据增长率，推测出2020年的数据，二者相除便可得到2020年中国写字楼每平米的均价。因为写字楼目前的存量面积未知，但可以通过2019年写字楼的租赁面积按照一定的比例初步敲定总的建筑面积。

因此，写字楼总市值=写字楼总建筑面积×写字楼每㎡均价

2.商铺超市总市值

根据2018年上海市的人均商业面积，粗略估计2020年全国人均商业面积，并且均价暂时按12000元/㎡计算。

因此，商铺超市建筑总市值=商铺超市总存量面积×每㎡均价

（三）泛工业房地产市值

1.工业厂房地产

首先，依据2019年全国工业用地面积推测出2020年全国工业用地面积。因为一、二、三类工业用地容积率标准不同，因此本文按平均容积率1.5去估算。利用工业用地面积乘以容积率可以得到工业建筑面积，即近似可以等于全国工业厂房目前的总面积。其次，根据法拍房数据，可以得到工业用房的平均价格。若按人均厂房使用面积10㎡，并且平均每家工厂按300人进行计算，再加上其他面积，大致可以得到工业厂房的平均面积。用平均价格除以平均面积，即可得到工业厂房每平米均价。因此，工业厂房地产市值=全国工业厂房总面积×每㎡均价

2.物流仓储地产

与前文测算思路相似，利用人均仓储面积乘以总人口推算出中国物流仓储目前总的存量面积，并且物流仓储每㎡均价按照工业用房价格进行估测。

因此，物流仓储地产总市值=物流仓储总面积×每㎡均价

（四）教育政务房地产市值

1.学校

因为普通中小学及与高校的生均建筑面积的国家标准不同，为了统一，本文按生均20㎡/人进行计算。再根据现有学生及教师总数，得到目前学校的存量面积。

2.政府部门

因为官方仅在2015年披露过一次现有公务员的人数，所以只能按照每年招20万名公务员进行估测，预计2020年现有约800万名公务员，再乘以人均面积，即可得到政府部门目前的存量面积。

此处因为教育政务地产几乎不会进行交易，所以每平米价格按照建筑造价进行计算，因此，教育政府房地产总市值=（学校+政府部门）总存量面积×每㎡建筑造价均价

三、测算过程

（一）住宅房地产市值

2019年城镇人均住房面积为39.8㎡，按平均每年增长0.76㎡的速度，2020年中国城镇人均住房面积为40.56㎡(39.8+0.76=40.56)。目前中国城镇化率超过60%，即全国约有8.4亿人居住在城镇，所以城镇住宅的存量面积是340亿㎡（8.4亿×410.56=340亿㎡）。根据《2020年房地产数据年鉴》，暂估每套法拍房均价为163万元，面积为110㎡，则14800元。中国住宅地产总市值=14800元/㎡×340亿㎡=503.2万亿元。

（二）泛商业房地产市值

商业用房主要包括两方面：商铺超市和写字楼。商铺超市地产市值计算：2020年，每套商铺司拍房均价为228.5万元，估算面积为200㎡，则每㎡价格约为11425元/㎡（228.5万元/200㎡=11425元/㎡），为方便计算，最终定价为12000元/㎡。2018年上海人均商业用房面积已达到3.37㎡，保守估计，2020年人均商业用房面积为3㎡。全国商铺超市房地产市值=50.4万亿元（3㎡×14亿×12000元/㎡=50.4万亿）。写字楼地产市值计算：2019年中国写字楼销售面积为3722.8万㎡，销售额为6204亿元，则2019年写字楼均价为16664元/㎡（6204亿元/3722.8万㎡=16664元/㎡），最终定价，2020年写字楼为17000元/㎡。2019年中国写字楼租赁面积为4.18亿㎡，预测2020年，中国写字楼租赁面积为4.37亿㎡。按租售比1：1，保守估计，中国写字楼存量面积大约为10亿㎡。中国写字楼市值=10亿㎡×17000元/㎡=17万亿元。中国商业用房总市值：50.4万亿元+17万亿元=67.4万亿元

（三）泛工业房地产市值

主要包括物流仓储地产和工业厂房地产。均价计算：根据法拍房数据，可以得出工业用房平均价格为1725万元。根据一级、二级和三级厂房的人均使用面积，得出人均厂房使用面积为8㎡，平均每间厂房300人，再加上其他公摊面积，大概估计工业用房平均面积为5000㎡，则工业厂房每㎡均价=1725万/5000㎡=3450元/㎡。物流仓储地产市值计算：物流行业的房产使用，主要用于仓储用房，所以我们将仓储用房市值约等于物流行业用房市值。目前我国人均仓储面积为0.52平方米，则仓储存量面积=14亿×0.52㎡=7.28亿㎡（物流仓储总面积暂且估算为10亿m2），物流仓储地产市值=10亿㎡×3450元/㎡=3.45万亿。工业厂房地产市值计算：2019年工业用地面积114亿/㎡,我们预估，2020年工业用地为120亿㎡。根据一类、二类、、和三类工业用地容积率标准，我们将平均容积率定为1.5，则工业建筑面积=120亿㎡×1.5=180亿㎡。得出工业厂房地产总市值=180亿×3450元/㎡=62.1万亿。泛工业房地产总市值=3.45万亿+62.1万亿=65.55万亿

（四）教育政务房地产市值

均价：因为教育政务地产几乎不进行交易，因此每㎡均价按建筑造价3000元/㎡进行估算。教育用地市值计算：根据《2019年全国教育事业发展统计公报》，估测2020年在读学生和教师数约3亿人。根据义务教育、大学以及专门学院建筑面积指标，得出学校人均面积为20㎡，则学校存量面积为60亿㎡（3亿×20㎡=60亿㎡）。政务用地市值计算：相关资料仅披露了2015年公务员人数为716.7万人，按照每年录取20万名公务员计算，我们预测2020年将有约800万名公务员。根据《（2011）2251号》文件相关要求，人均面积约为10㎡，则政府部门总面积为8000万㎡（800万×10㎡=8000万㎡）。教育政务房地产总市值=（60+0.8）亿㎡×3000元/㎡=18.24万亿

（五）测算结果

根据测算，综上所述，中国房地产市值总值≈503.2+67.4+65.55+18.24≈654.39万亿，中国房地产总市值约为654.39万亿元，其中住宅房地产占比最高，为76.90%，对中国房地产总市值贡献最大。

四、简要分析

根据以上测算，中国房地产总市值不容小觑。那中国房地产市值对国民经济的影响几何？房地产市值是否存在泡沫化？与其他发达国家相比，中国的房地产市值又处于何等水平？虽然不能将中国房地产总市值与美日进行绝对比较，但我们仍可以从占据中国房地产市值比例最高的住宅房地产入手，选取部分指标和维度进行对比，诸如住宅房地产市值占GDP的比值、住宅房地产占M2存量的比值等。由于2020年GDP尚未公布，暂用2019年GDP[3]。中国住宅房地产市值占GDP的比例为495%，而同期美国与日本均未超过200%。据中国人民银行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国居民住房资产占家庭总资产的比例为59.1%，比美国居民家庭高出28.5个百分点。由此可见，中国居民对买房尤为重视，房产供给也会随之增加，房产市值自然水涨船高。中国房地产对国民经济的影响程度，则更为深刻。中国住宅房地产市值占M2存量的比例为230.19%，约为美国的1.3倍，日本的2.5倍。在中国，有负债的居民家庭中，75.9%的家庭将负债用于购房，美国这一比例为67.99%。不论美国还是中国，居民多是借款买房，但中国居民偿还房贷压力更大，促使M2提升，房产市值升高。由此带来的，很大可能是房地产市值的泡沫化，因而更加需要高度关注房地产行业泡沫破裂带来的系统性风险。与股票市场类似，中国住宅房地产占债券总市值的比例为440.23%，明显高于美国和日本。进一步说明，中国居民投资比重以房地产为主，金融资产投资比例严重不足。一旦房价大幅下行，对中国居民家庭资产的影响相对更大，房产的风险抵御和保值能力则会明显不足。而证券市场的大幅波动对中国居民家庭资产的影响相对较小，对美国居民影响则相对较大。

五、结论

综上，本文的关键发现总结如下：（1）中国房地产在国民经济中举足轻重，其中住宅房地产市值与GDP比值达到了495%。且房产在中国居民家庭资产配置中比重较大，占总资产比例近六成。（2）中国住宅房地产与M2存量比例为230.19%。中国居民买房多依赖于借款，居民偿还房贷压力较大，这是导致我国住宅房地产与M2存量比值显著高于美日的一大因素。（3）中国房地产市值相对其他资产市值过高，住宅房地产与债券总市值比例超过了400%，与股市总市值比例更是超过了600%。由此体现的是失衡的中国居民资产配置以及发展缓慢的证券市场。

整体而言，中国房地产对国民经济影响程度较深，相较于其他资产市值过高，一定程度上存在泡沫化的趋势。相较于美国和日本，我国居民也存在过度配置房产、偿债压力过大的现象。