新常态下房地产企业财务风险及防范策略探讨

2022-01-01马传琴

企业改革与管理 2021年13期

关键词：企业财务决策财务

马传琴

（广西北投地产集团有限公司，广西南宁 530001）

经济新常态下，房地产企业面临的问题更加棘手，在市场竞争过程中，企业必须做好财务风险防范和管控，提高企业内部财务抗风险能力，保持企业的市场核心竞争力，逐渐扩大企业的经营规模。

一、房地产企业的财务风险

1.投资风险

房地产企业进行项目开发时，从拿地、规划、立项、建设、竣工、交付，需较长时间完成项目开发。在项目开发周期内，国家政策的调控、行业趋势的变化、城市规划的完善、市场行情的变动等，都将对企业的项目开发造成直接影响。由于多种不可控因素的叠加，使得项目投资风险上升。

一些房地产企业进行项目开发时，对市场调研不够深入全面、对国家宏观政策把握不准确，进而产生错误的决策投资行为，使得项目投资偏离预期效益。在实际财务管理时，无法有效控制项目开发投资风险，给企业造成较大的财务风险与经营风险[1]。

2.筹资风险

由于房地产项目开发特殊性，企业前期开发投资时，需投入大量资金。为获得开发资金，企业财务部门需开展融资活动，如申请银行贷款，获取相应的开发资金。在此阶段，企业面临着筹资风险。若企业不顾经营现状，没有对项目开发风险进行全面评估，盲目地增大筹资金额，将增加企业的负债率，不利于项目开发管理，且会降低企业的整体盈利实力。

房地产企业在进行项目开发过程中，若筹集的项目开发资金无法在预期的时间内回款，致使资金占用时间过长，一旦出现银行断贷的问题，则会对企业财务造成巨大影响，使得企业陷入财务困境，影响到企业正常经营发展。

3.营运风险

在房地产项目开发过程中，营运风险是企业财务管理的重点。在实际营运过程中，资金回款作为主要财务风险之一，直接影响到企业的经营发展。鉴于房地产商品的特殊性，在销售过程中，由于多重因素的叠加，使得商品房销售不佳，无法在预期开发周期内回款，增加了企业的整体经营风险。

通过对房地产企业的负债率进行分析可知，我国多数房地产企业的负债率较高。在项目开发过程中，无论供、产、销哪一个环节出现问题，都可能延长资金回款周期，使得企业的偿债能力下降，增加企业的财务负担。若企业无法及时偿还银行债务，将对企业的市场信誉产生直接影响，不利于企业的长远发展。

二、房地产企业财务风险防范现状及问题分析

1.内控制度不健全

企业内控制度的可行性与科学性，直接影响到企业发展与项目开发。部分房地产企业内控制度不健全，无法支撑企业整体业务的开展，不利于企业长远经营[2]。

2.决策流程不严谨

房地产项目的投资涉及资本较大，只有科学严谨的决策流程，才可规避投资风险，提高项目开发的经济性。由于个别企业的决策流程不严谨，无法保证决策的可靠性，给后续财务管理造成很大风险，无法保证项目开发的经济收益。

3.资本结构不合理

企业资本结构，直接影响到项目投资活动。部分企业为降低经营风险，提高资金抗风险能力，使得资本结构过于保守，无法满足现代市场的项目开发需求，影响到企业发展壮大。

三、房地产企业财务风险防范策略

1.完善内控制度，突出风险管理

在复杂多变的市场背景下，为有效提升房地产企业的财务风险管理水平，应当对企业内控制度进行合理完善，为财务风险控制提供制度保障。在内控制度完善健全过程中，企业必须严格依照国家法律法规与行业规范，并结合企业开发项目的特点，对企业财务内控制度进行有效完善，突出战略风险管理，完善企业财务内控监督机制、健全内控治理结构，使得内控制度可发挥出一定效力。

在突出财务风险管理时，不仅需强化领导层与管理层的风险意识，同时需突出对员工的风险培训，保证全体职工具备一定的风险危机意识。通过对工作岗位职责、权利进行清晰界定，使得全体职工自觉参与风险内控工作，营造出财务内控工作场域，有效控制企业项目开发的财务风险，提高企业的整体抗风险能力[3]。

2.构建决策流程，强化财务控制

商场如战场，企业领导的决策，直接影响到企业的发展存亡。在竞争激烈的房地产市场背景下，企业必须构建科学严谨的决策流程，充分发挥出内控机制运行优势，对市场风险、开发风险进行主动识别，进而做出科学正确的项目决策，保证项目开发的经济收益。

为保证项目决策科学性，应当组建专项的投资决策小组，由企业主要领导与核心骨干组成，对市场发展走向、行业发展趋势、国家政策法规进行综合全面考量，进而对贷款、税务、开发、建设、销售等工作进行量化评估，完成对项目可行性分析评价，并以此构建科学的决策流程。

在项目投资决策时，须突出财务内控管理，分析项目投资风险，以及项目投资与企业财务的战略规划契合度，能否保证项目开发，契合企业财务战略规划方案。若项目投资与企业财务战略内控目标存在一定偏离，必须对两者无法契合的原因进行深入研究，并找出问题诱发因素，及时对其问题进行处理。

在企业开展项目投资时，应当积极探索投资后期的评价机制，即开展项目决策事后评价，对项目的投资开发实际情况进行绩效考核，及时发现项目开发存在的隐患，进而主动识别，并调整投资计划，调动职工的工作热情，保证投资项目的稳定有序建设，最终达到项目决策的预期开发经济效益[4]。

3.调整资本结构，优化资金配置

企业资金周转率越高、自由现金流越多，则可保证企业具有更强的风险防范能力。但在房地产企业发展壮大时，不可为提升风险防范能力，不去主动发展壮大，丢失市场份额。为此，企业应当对资本结构进行合理调整，对企业开发资金进行科学配置，有效提高企业资金的利用效率。在资本结构调整工作开展时，应当主动拓宽融资渠道，并遵循成本效益原则，对企业融资规模进行科学控制，进而达到资本结构调整预期效果。

在企业资金配置方案优化时，应当突出财务预算风险管理工作，开展精细化财务预算管理，保证企业资金得到科学配置，使得各个部门、单位，主动参与到财务预算管理工作中，对企业财务预算进行有效控制，杜绝资金短缺风险的发生。在预算管理过程中，应主动规避相关资金配置方案存在的风险。与此同时，在企业财务预算管理工作进行时，可将财务资金预算与项目开发目标进行结合，以保证项目投入与产出达到预期比例，依据二者的量化指标变化，及时对企业项目开发资金进行配置调整，有效提升企业资金的整体使用效率。

4.构建风控体系，优化内控环境

企业在开展财务风险内控时，为优化内控环境，应当构建科学高效的风险预警体系。通过风控体系与内控环境的相互融合，为企业经营提供风险防火墙。在经济新常态下，房地产企业经营开发不仅需要构建完善的现代企业治理结构、科学的管理机制、严谨的业务流程、专业的人才团队、准确的数据资料，同时还需要搭建现代化风控体系，对企业经营中存在的隐性风险进行主动识别，保证风控体系具有很好的风险预警能力，可协助企业很好应对经营风险，保证企业的整体经营稳定性。

企业在财务内控环境优化时，应当对财务数据、信息、报表进行综合全面评估，进而识别财务信息中潜在的风险，并及时做出风险预测，消除财务管理风险，保证企业项目开发管理的可行性。在企业风控体系运行时，需建立财务监测分析指标机制，依循企业经营的实际特点，对企业自身的偿债能力、负债能力、营运能力、获利能力等指标，开展重点监测评估，并设定相关风险预警阈值，避免出现较大的财务风险，影响企业的整体经营发展。在日常工作开展过程中，要及时对其数据进行指标量化处理，消除可能发生的财务管理风险。

在企业经营管理过程中，需形成强大稳定的风险免疫系统，即在风控体系识别出相关风险后，可第一时间对问题进行解决处理，以消除风险隐患，避免类似风险的二次发生。为提高企业风险应对实力，可合理应用财务大数据技术，对以往的风险应对案例进行数据统计分析。基于风险发生的逻辑规律，对企业经营管理进行动态监测，杜绝企业出现重复犯错行为，不断优化企业的财务风险内控环境。